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2022年的住房贷款市场份额争夺战将不再由利率驱动，因为银行希望改善贷款审批处理周转时间，为按揭贷款信贷增长放缓做好准备，并更努力地留住客户。
贷款周转时间将是今年的一大焦点，因为由于难以跟上需求，包括澳新银行（ANZ）在内的银行正寻求解决贷款办理的瓶颈问题。麦格理银行（Macquarie Bank）是那些在按揭贷款经纪人中享有快速处理时间的声誉的银行之一。
竞争态势也受到返现优惠的推动。根据RateCity的数据，有25家银行和贷款机构为按揭贷款客户——特别是那些再融资的客户——提供现金返还，以转移他们的住房贷款。这比Covid-19大流行病在澳大利亚蔓延之前有12家银行和贷款机构的促销活动多了一倍多。
但是，在过去的三个月里，除了澳新银行之外——澳新银行在过去三个月中三次提升了固定利率按揭贷款的利率——其他三家主要银行都将固定利率提高了四次，由于融资成本的提高，关注点正在转向浮动利率贷款。
2021年，银行从储备银行获得了超低价的资金，因为当时储行为经济防御大流行病提供了支持。
这使得很多按揭固定利率首次降至2%以下。
Lendi集团首席执行官David Hyman说，在过去两个月里，客户在Lendi平台上交割的贷款的浮动利率的中值为2.31%。
Lendi——去年与Aussie Home Loans合并——预计，房屋贷款的周转时间将在2022年受到借款人的热切评估。
“在过去的两年里，由于超低利率环境下的需求增加，特别是再融资，以及Covid相关的干扰，处理时间出现了很大的波动，”Hyman先生说。
“然而，许多贷款方一直在努力改善他们的SLA（服务水平协议），因为对许多借款人来说，客户体验与价格一样重要。”
按揭贷款经纪公司FinVu的负责人Gerard Hansen说，住房贷款的需求 “仍然强劲”，尤其是一些借款人的需求是从去年延续过来的。
但他注意到，许多大型银行正在加强其客户保留工作。
“银行试图防止（离开他们）再融资的保留工作是非常猛烈的。他们为保留客户所作的努力是巨大的，”Hansen先生说。
RateCity研究主任Sally Tindall说，在联邦选举年，住房负担能力问题必然会成为政策辩论的焦点。
“这是一个选举年。他们，政府，知道他们有一个住房负担能力问题需要解决，”她补充说。
“他们非常清楚地意识到他们有这个问题，他们将不得不说些什么。”
为了给住房市场降温并遏制负债水平，审慎监管机构从11月起提高了银行在评估借款人是否能够偿还贷款时必须加上的缓冲率，从2.5%提高到3%。银行要么使用这个缓冲利率加上现行的按揭贷款利率，要么使用最低利率来评估贷款的可偿还性，以较高者为准。
分析师在评估澳大利亚审慎监管局（APRA）的最新数据时，强调了按揭贷款市场份额争夺战中的明显赢家和输家。
“11月份的住房贷款年化增长率约为8%，与5月份以来的7%至8%的范围大致一致。然而，我们所覆盖的银行之间存在着明显的差异。联邦银行（Commonwealth Bank）、国立银行（NAB）和昆士兰银行的增长高于系统，但Bendigo和Adelaide银行、西太平洋银行（Westpac）和澳新银行的增长低于系统，“摩根士丹利（Morgan Stanley）分析师Richard Wiles说。
他预计今年整个行业的住房信贷增长将放缓。
“我们的预测认为，主要银行的住房贷款增长在2022年放缓至平均约4.5%（或5%，不包括澳新银行），这是由于宏观审慎措施、固定利率贷款利率提高、澳洲储行提前加息的可能性以及更温和的房价预期等因素的综合影响。”
摩根大通（JPMorgan）的分析师警告说，由于资金成本和竞争，零售银行的回报率将进一步受到压力。
“主要银行的广告按揭贷款利率没有变化，而只有我们监测的几家二线银行降低了利率，如Virgin Money和AMP。我们对按揭贷款利润率的前景仍然持谨慎态度，这是鉴于西太平洋银行下半年2021年退出净息差，按揭贷款行业的回报仍然强劲，以及尽管定期融资机制计划结束，但第二梯队参与者的竞争加剧，”他们说。
昆士兰银行旗下的Virgin Money公司正在向新的按揭贷款借款人或重新融资的借款人提供$3000 的现金返还，以期提高其市场份额。西太平洋银行和Suncorp也是提供$3000现金返还的贷款机构之一，但只针对再融资的贷款。
银行必须在争夺贷款业务和管理回报之间取得平衡。去年，包括西太平洋银行在内的银行因净息差（net interest margins）大幅下降而受到投资者的惩罚——净息差是指银行从贷款中获得的收益减去资金和其他成本。
对该行业来说，一些好消息是，澳大利亚储备银行的数据显示，在截至11月30日的一年中，商业贷款增长加速，达到7.3%，是自2016年4月以来最快的年度速度。商业信贷自2020年7月以来首次超过了住房贷款的年度增长。
摩根士丹利指出，虽然大流行病刺激了许多家庭增加存款并减少了债务，但家庭存款增长正在放缓。
平均而言，家庭的按揭贷款支付提前了近四年，在过去两年中，有创纪录的500亿被注入家庭的对冲账户。
疫情期间存钱 澳洲家庭按揭贷款偿还提前近四年
（本文版权归《澳大利亚人报》所有）
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