1721亩，包河2022年供地曝光！淝河、卓越城成片开发

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2022年合肥拟供应涉宅土地供应计划曝光，108宗超13919亩地要供应，滨湖1068亩、高新239亩、包河1721亩...第一楼市新媒体联合克而瑞、信和行，推出大型联合策划《直击2022年供地计划》，权威解读地块信息。


2022年，包河计划供应18宗地，共1721亩！
如下图所示，大致为：政务东&高铁板块4宗，老城区3宗，淝河片区7宗，包河经开区1宗，卓越城3宗。


那么话不多说，咱们依次看各宗地具体情况。
PART 1
政务东、高铁板块地块4宗地
按照爆料的供地计划，政务东南二环路与关麓路交口西南角有一宗涉宅地，不过我也查了此前官方公示过的规控图，与爆料相关的便是下图：


其中浅色地块为东风小区、晨风苑，保留现状，绿地公园绿地部分为地铁9号线控制线所经范围，所以未来也不大可能更改规划，靠汤泉路的小地块则规划24班幼儿园用地，并有地下停车场。
高铁板块爆料的3宗地都是相邻的，依次为：
1、龙川路与桐城路交口西南角，不过在最新的规划公示已经变更为商业服务业用地。


住宅地则规划在桐城路东侧，如下图三角形区域，约16.5亩，以及还包含公园绿地、教育用地和城镇社区服务设施用地。


2、龙川路以南、潜口路两侧预计有150涉宅地出让，如下图：


左侧地块住宅地约为49.2亩，周围建有公园绿地，以及东北角现状保留的一处加油站；右侧商住地约为44.1亩，北边则是地铁4号线淝南站。
3、龙川路与徽州大道交口预计有60亩商住地，其中住宅42亩。


暂未找到相关规控图，不过可以看到该地块商业部分靠近徽州大道，东侧便是绿地中央广场。


整体来看，除了政务东那宗应该不是涉宅地外，高铁板块的这三宗地有利好的一面，比如地铁4号线淝南站、龙川路、高铁站等交通优势，但也因过于靠近高铁，很难避免一定的噪声等影响。
目前，高铁板块有在售盘2,17万/㎡蓝城滨河湾，但这样的限价盘此后也不会再有，然后便是置地与龙湖、绿城联手打造的04号地块，按包河最近入市的新盘价格，预计也会来到2.5万/㎡左右。高铁旁的这三宗地预计会是这样的价格形势。
PART 2
包河老城区3宗地
1、徽州大道与望江东路交口东北角为商住地119亩，其中住宅93亩。


该地块是卫岗征迁地，以位置而言地段不错，虽然有徽州大道的不利因素，但作为老城地段，配套成熟，潜在客群广。


2、宁国路与望江东路交口东南角的涉宅地预计25.74亩。北边是卫岗小学，太宁花园、太阳岛花园等小区，东边珠光雅苑、65中望江东路校区。


值得一提的是，卫岗社区近两年也是包河区征迁面积较广的地带，除了上面这两宗，未来还有些许地块出炉。
3、铜陵路以东、淝河路以南有一宗20亩涉宅地，应如下图所示，位于金隅金成府与王大郢家园小区之间。


金隅金成府去年因为包河整体房价的抬升，“性价比”突显，去化加快，其销量也登上了年度TOP榜，其交付的房源也被业主很快挂牌，价格在2.5~3万/㎡。
整体来看，老城区的这几宗地因为区域内新房断档的缘故，存在供不应求的局面，当然最关键的还是限价以及土拍的溢价率情况。
PART 3
淝河片区7宗地爆出
淝河片区此次爆料的地块多大7宗，按范围爱看，3宗位于五里庙一带，4宗位于龙川路所经区域。分别来看：
1、历口路与秋浦河路东南角住宅地约80亩，上海路与郎溪路交口西北侧住宅地约107亩，如下两张图：




两宗地相距不远，北边是华中汽配大市场，这一片区也是淝河镇征迁地带，未来预计还有不少新地块入市，是城市更新待开发区域。
2、上海路与南淝河交口预计有151亩商住地，其中住宅115亩。


我也找到了该地块的规控图，可以看到两个住宅地（黄色图块）分别占地约37.5亩、约33亩，靠近南淝河路一侧，两宗住宅地内分别有幼儿园和城镇社区服务设施用地，靠上海路一侧还有一宗商业用地。


与前面那两宗一样，同样也是淝河镇的征迁地，顺便一提，该地块西侧也有涉宅地规控，等出炉时再来详说。
3、祁门路与棠樾路交口西南侧住宅地约49.8亩，该地块西边有地铁4号线工经学院站，旁边还有屯小教育集团祁门路小学。


4、历口路与太平湖路交口约134亩住宅地，北边是锦绣龙川、时代领峯。


规控图所示，该地块住宅部分约为134.72亩，符合爆料内容，住宅地西侧还有天然水域，预计将打造成一处规模不小的公园，以及还有两个商业用地和一处科研用地。


5、牯牛降路与上海路交口95亩住宅地，上海路交口与太平湖路交口95亩住宅地，两地块相邻。




规控图所示，北边的住宅分成了两个小地块，中间有规划市政路，从北向南住宅占地面积分别约为：45.45亩，49.8亩，93.6亩。3宗住宅地容积率均为2.3，东侧都有绿地。


整体来看，淝河片区2022年的计划供地非常充裕，这也是因为过去3年多淝河片区的征迁工程进展所致，这也意味着未来2~3年，淝河片区会继续上新更多地块。
而随着淝河片区的不断开发，包括去年也落地了不少新兴产业等优质资源，其价值正在稳步增涨。
PART 4
包河经开区、卓越城4宗地
1、包河经开区北京路与乌鲁木齐路交口将有一宗53.5亩涉宅地，其中居住40.6亩。


按规控图所示，住宅占地45.3亩，西南角还有配套12班幼儿园，以及沿市政道路的绿地。


这一片也是包河产业园区，以企业、园区为主，近年来少住宅地块供应，往北去是包河大地中学、地铁5号义兴站。
虽理论上存在一定的客群需求，不过周边环境导致居住氛围相对一般，价格影响因素会占主要。
2、卓越城板块爆料的住宅供地量不少，如确凿，则将是近年来板块供地量的一次！
其中，黑龙江与黄河路交口爆出了188亩商住地暂不确定，按此前卓越城片区规控图来看，或为科研用地，就看后续会不会有调整。




黑龙江与黄河路南侧的两宗涉宅地直接上规控图，如下大致有4个小的住宅地块，占地分别为33.6亩，42.8亩，37.8亩，29.7亩，容积率1.6~1.8，建筑高度也只在50米或60米以下，所以未来的住宅预计以洋房为主。


可以看到整个供地范围内绿地面积占地不少，有天然水域，还有12班幼儿园和36班小学配套，预计住宅地块会有品质要求。
自首个商品房锦绣花城后，卓越城的住宅供地一直匮乏，而近两年，随着一批新兴产业和企业进驻，板块规划进一步明晰，卓越城未来也将进入大开发的节奏，一起期待吧~
PART 3
专家解读楼市、房价影响
对于包河2022年土地拟供应情况，安徽信和行地产咨询有限公司总经理 王祥，对地块信息、滨湖楼市房价影响进行了解读。


包河2022年的供地量相比2021年934亩，提升幅度达到50%，增幅远超往年，也是近几年来合肥各区域土地供给增幅最大的区域之一。
包河区2022年土地供给有几个比较明显的特征，第一个就是老城区的土地规模比较小，主要在20到40亩左右，这也与老城区的发展及现状有很大的关系。相对应的是包河区较新的开发区域，或者是传统的工业园板块的供地，单宗土地的规模基本都在80到100亩，这是比较明显的一个界限。
包括去年，大规模的土地供给让整个包河区遍地开花，可以看到在2022年到2023年，包河区楼市的关注度也会得到大幅的提升，客户购买的欲望也会更强一些。
由于土地供给的大幅增加，整个包河区未来可售的商品房套数和面积也会大幅提升，这样能够有效满足包河区原住民以及其他想在包河置业的客户需求。
关于包河区目前的房价，我觉得有几个点：
第一是得益于整个合肥房价的提升，包河区房价也是跟着市场形势在提升；第二个我觉得最大的一点是得益于整个滨湖板块价格的大幅提升，以及老百姓预期和信心的提升，蔓延到整个包河区。
整个合肥的房价来看，虽然近6年一直处在政策调控之下，但是合肥真实的房价一直在提升，像一些热点板块，比如滨湖、高新等重点板块，由于受到政府限价及相关政策的因素，导致这些区的新房价格是远远低于二手房的价格，形成了新房二手房价格倒挂。
那这恰恰用这五到六年时间给到了其他板块，比如包河、经开、肥东、肥西等板块，他们的价格得到了喘息，得到了追赶的时间周期，因为这些区域的限制政策没有这么严格，导致这些区域的房价也在这几年得到一定幅度的提升。
合肥目前的价格相对还是比较均衡的，说白了又走向了一个大锅饭、平均主义的状态，其实这种状况，我个人觉得是不合理的一种现状，在核心地段，占据核心资源的楼盘或者区域，它的价格应该比这种非核心地段的价格要高。
说白了也就是整个城市的房价要跟随着资源、配套等等，有一个梯度差，这样话才能保证整个城市房价的良性发展。
说到包河区的房价，我觉得未来一定有升值的空间，目前来看，它在这个大的调控背景下是见顶的一种状态，可能空间有限，那如果说五年之后，它随着整个大市新一轮的变动，它就有更多的升值空间。
包河区房价的上升空间，我觉得有几个因素影响比较大，第一个整个合肥市房地产市场的发展，第二个就是整个滨湖房价和市场发展的带动性影响，第三个是包河区自身各个板块、区域，比如骆岗板块，它的投入使用就可能会带动整个片区的房价上升，我觉得它要靠外围和自身的双向力量来提升整个包河区房价的增值空间。