自住房和投资房互转的税务问题

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求教下各位大神关于自住房和投资房转换的问题，名下有一套自住房A和一套投资房B。

1. 投资房B的租客马上退租，然后推房重建然后自住。想问下我能在租客退租后就去SRO把投资房改成自住房吗（因为A的value比B低一些，不知道现在改是不是能重新出份land tax for A的账单）？另外我需要在改属性后的投资房A里面住一年左右等新房建好才能搬，能自己租给自己这样来做投资房报税吗？

2. 投资房转自住房我听说是不用做房估值，如果后面卖，是按投资和自住年限比例来交CGT。我的问题是，比如老房子100w买的， 出租2年，然后重建房后过10年后以500w卖的，那增值的400w都按比例交CGT吗？还是说建房的全部成本是要累计到cost去，不算增值部分？

3. 自住房转投资房要做房估值吗？不知道有没有推荐的评估机构，应该能评估高点的是最好吧？

谢谢各位

zyfxx

投资房转不了自住房，自住房转投资房，有6年法则，超过了就是投资房，不超过按比例缴纳，所以自住房转投资时房价有大幅上涨要做评估

englishboy

自住转投资评估为了以后cgt少交点？

topguy

你不做评估，自住房投资超过六年后，以投资房计算cgt，以你最初房价计算不是以评估后的房价。六年内依旧是自住房，不缴cgt，不用做评估

okura

6年之内只能有一个自住房，如果升级换新自住房只有半年时间卖掉老自住房，否则就算投资房。。。
6年法则适用的是你因为工作需要，去外地工作租房，那么这个老自住房可以用6年法则。。。如果已经买新自住房，那么只有半年。。。
以上是我会计师讲的。。。

ttyuyi

楼主还是问自己会计师吧，你的情况复杂，坛子里估计找不到正确答案。。

lICYSHEN

不是六年之内只有一个自住房，是一直只能有一个自住房，除了你说的置换半年的那个阶段。楼主的情况是投资房b始终是投资房，a一开始是自住房，只要不出租六年以上，依旧是自住房，楼主是一直只有一套自住房的状态，超过六年就是两套投资没有自住。

luxiao1972

同城没有太大意义，A套的确可以租6年继续当自住房，但是B套对应的这6年就是投资房了，这6年总归只能一套自住，CGT总归要算在一套的头上。

mcliang212

b的话已经不能免cgt exemption.即便是自住。如果ta一开始没在里面住半年
There are, of course, conditions that you need to be aware of that come with using the capital gains tax property 6-year rule:

First off, you will not be able to consider another property as your main residence for the same period unless applying the six-month rule.
Secondly, for the rule to be applicable, it must be first considered your main residence before being rented out.
Immediately using it as an investment property will disqualify you from the capital gains tax property 6-year rule.

In the interest of avoiding capitals gains tax, you’ll need to live in the property for a minimum of six months for it to be considered your main residence before moving out and using it as an investment property.

After that period, you can move out of your main residence and rent it out for up to six years. Or you could choose not to rent it out and rather treat it as a holiday home.

lshark

谢谢解答。不过六年法则我记得不是只适用于名下一套房的情况吗？我还有套投资房不适用吧？
另外我目前投资房改自住为什么不行？应该能灵活改啊

xiaozhunic

还是没有意义，楼主B套本来就是想改自住了，难道为了赚6年法则的便宜损失B套6年的自住？这才是重点

sulala

你可以设想你有N套房，按你的逻辑只要每套房你改成自住，按照自住去卖，都不用交cgt了。

5sno1

我认为是可以改自住啊，所以CGT是按投资和自住比例来交税。同一个时间段就一套自住，其余的都是投资

超凡

这是对的，但是你无法免cgt。适用于六年法则的，是可以免cgt的。这个就是区别。所以你这套改了自住也是无法免cgt，就是按比例交。而如果你之前先住上半年，再出租，只要不满六年就可以全免cgt。在我眼里无法全免cgt的就是带有投资房属性而非自住房，自住房是可以全免cgt。