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作者：奇齐
01
一天前，就在大家一边痛惜自己的a股账户，一边吃着娱乐圈明星逃税的大瓜的时候，一个头部房企的大动荡，悄然发生了。
富力地产在3月15日一早，低调发布了一则“有关出售目标公司及公司间贷款须予披露交易”的公告。
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3月14号富力地产的公告
过去一年，富力地产的困境已经不是什么大新闻了，深陷现金流危机的富力，一直在自救还债。
但这次公告不太一样，富力甩卖的是一个非常优质的「海外资产」。
公告内容简短，但往往字数越少，事情越大。
根据这份买卖协议，富力地产将以9570.26万英镑的价格（相当于约9.77亿港元）出售一个位于英国伦敦的Vauxhall Square项目。
我找了个从事海外地产的朋友查了一下这个海外项目的前世今生，发现了不少细节问题。这是一个建筑面积约13.3万平米的商业综合体项目，业态很丰富，包括了住宅、酒店、写字楼、零售空间。
而这次出售事件，最关键的问题在于打骨折的售价。
2017年4月初，当时如日中天的富力地产，从CLS Holdings手中买下这块地，当时的买入价，是1.5777亿英镑。
然而眼下这个项目的售出价格是9570.26万英镑。也就是说，四年多时间过去，即便不算利息，也不算沉默成本，富力在这个海外项目上，就亏了快6个小目标，亏损比例近45%。
比买了中概股的朋友还惨。
02
富力地产走到今天这一步，表面上看和恒大等暴雷房企一样，都是创始人过于勇猛激进，资金杠杆太高，扩张过快导致步子拉得太大扯着蛋了。
但如果你了解富力地产的发迹史，其实会发现富力地产其实是开发商里的“稳健派”。
我们把时间线拉回到2017年的7月19日，当时距离富力买下文章开头提到的伦敦那块地，只过去了三个月。
那天下午4点30分，北京朝阳区建国门南大街的索菲特酒店，被围堵的水泄不通。
这家万达旗下的超五星酒店，正在召开一场发布会。
这场发布会的主角，非常有名，万达的王健林和融创的孙宏斌，当时的王健林，涉嫌倒腾海外资产，正处于人生的危机时刻，到处找买家接盘自己的资产。
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这次开发布会的目的，也是为了把万达旗下的酒店和文旅城卖给融创。
但发布会上，有一个神奇的小插曲，一些眼尖的记者发现发现，到场的买家不只是孙宏斌，还有一个人，李思廉，富力地产的老板。
发布会的背景板上，还写了另一家房企的名字：富力地产。
那场发布会，孙宏斌收了万达13个文旅城，改写了中国国内文旅城的主人，现在大家无论是去广州，重庆还是成都的文旅城，title都是融创。
而此外万达剩下的77家城市酒店资产包，全部都卖给了富力地产。
最让人大跌眼镜的是，王健林原定价336亿的酒店资产包，富力地产砍价砍到了199亿。
这意味着，富力地产抄底了万达，成了那场发布会上最大的捡漏赢家。
也就是那一次，李思廉收割了王健林，富力收割了万达。
03
其实富力地产的“捡漏”风格，在那一场“世纪大交易”上能窥见一斑，回顾富力地产整个发迹史，也离不开“捡漏”二字。
1992年，广州体制内发生了一件小事，一个年近不惑的中年公务员，毅然辞职下海。
这个人叫做张力，不久后，他和一个香港的贸易商人李思廉开始了一段创业史。
赛道选在了当时并不火热的房地产。
最早，张力和李思廉把目光放在一个旧改项目上，广州嘉邦化工厂的拆迁重建，张力擅长政府关系，李思廉搞定启动资金。
于是富力地产的第一个项目：富力新居拔地而起，并且大卖。
之后，尝到旧改甜头的张力和李思廉，开始高举高打。十年时间，开发了广州数百个项目，富力地产也从2000万，做到了20多亿。
富力地产，因为深度参与广州珠江新城的建设，导致珠江新城一度被老广们称为：「富力新城」。
当时华南地产圈里流传着一个段子：“羊城的每一根烟囱倒下，都有富力的功劳。”
04
不久后，在广州站稳脚跟的张力，开始进军全国市场。
在广佛深大湾区，北京等地都开始有了富力地产的一席之地。其中，富力地产最著名的一役，就是力压潘石屹，拿下了北京东三环的一块宝地，也就是现在朝阳双井的标杆豪宅—富力城。
彼时的富力，是华南地产五虎之首，张力的身价也一度碾压了王健林，而那时候，融创的孙宏斌才刚起步。
不得不说，富力地产的上半场是扎实稳健的。
但逐渐，富力地产开始走偏了。
现在看来，富力地产最明显的一步错棋，就是选择了商业地产的“不归路”。
我们开始说，在接盘了王健林的77家酒店后，张力和李思廉名下拥有了100多家星级酒店。
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2021年的一个统计显示，富力集团是全世界拥有最多的五星级酒店的公司。
按照李思廉的想法，这些资产会成为一只只下金蛋的母鸡。
然而剧本并不像张力导演希望的那样，旗下突然涌进这么多酒店，富力地产显然有些没准备好，管理上捉襟见肘。
在万达交接给富力后的两年时间，富力直接把原本挣钱的酒店，运营到亏损。
一亏就是几个亿。
张力原本想象中下金蛋的母鸡，一下子成了富力地产的梦魇。
再后来，疫情开始了，富力地产的商业地产和酒店生意变得更难了。
2020年，富力地产传出停止招聘的消息，不久后开始裁员；再后来，工抵房和内部折扣房开始在市场出现；接着，高息债也出现了；
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富力地产的年度员工变化
去年年初，富力地产发的两笔美元债，年利息已经超过了12%，相同的债，在2019年只有6.6%。
05
地产的黑铁时代下，富力使尽了以上的浑身解数，依旧无法将自己从深渊里拉回来。
这才有了变卖海外资产的戏码。
我看了一下，富力几天前卖掉的VauxhallSquare项目，并不是一个孤盘，在它旁边，还有富力的另外两块地：Nine Elms Square地块和伦敦ONE项目。
按照早前的计划，富力本该将三个地块打通，在英国首都伦敦的核心区域，建一个「富力城」。
那意味着，大洋彼岸的泰晤士河畔，将会有一个中国商人打造的集写字楼、五星级酒店、高端住宅一体的超级城市综合体。
然而如今，这一切都变成了一场梦。 |
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