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大家好，今天想分享一下悉尼房地产价格与美国加息周期之间的关系。如果大家有心，就会发现其实这个问题每隔几年就会有人发一遍。
我就来帮大家梳理一下这个逻辑关系，一目了然。
悉尼的房地产价格，其实可以放大到整个澳洲，甚至世界范围，房产价格，或者说房产价格周期，主要跟三个因素有关，人口，土地供应，金融政策。具体到悉尼的特定环境下来说，也就是移民的数量，开发申请的数量以及开工量，以及房屋贷款利率。
先说一下人口。大家可以看看最近22年的澳洲人口变化
2000 18 890 366 1.08 %
2001 19 093 890 1.08 %
2002 19 298 870 1.07 %
2003 19 513 680 1.11 %
2004 19 752 607 1.22 %
2005 20 030 327 1.41 %
2006 20 353 851 1.62 %
2007 20 722 922 1.81 %
2008 21 125 452 1.94 %
2009 21 543 293 1.98 %
2010 21 954 429 1.91 %
2011 22 347 920 1.79 %
2012 22 721 976 1.67 %
2013 23 080 874 1.58 %
2014 23 427 072 1.50 %
2015 23 765 844 1.45 %
2016 24 098 507 1.40 %
2017 24 424 987 1.35 %
2018 24 742 674 1.30 %
2019 25 051 930 1.25 %
2020 25 352 351 1.20 %
2021 25 749 369 1.57 %
2022 26 152 604 1.57 %
具体到悉尼的人口增长率 可以看这个 https://www.macrotrends.net/cities/206167/sydney/population
可以看出在悉尼的自然人口增长是很低的，但据我所知，澳洲的人口普查每5年进行一次，所以我觉得统计局的数字也不见得很准确。但有一点可以确定的是新生儿的数量，以及移民的数量是稳定的，并没有因为疫情出现巨大的落差。
比较有影响的是房屋出租市场，因为留学生以及短期签证人数的减少，租金在疫情期间是明显下降了。
悉尼各区的土地政策也都是比较连贯且稳定的，那么具体看土地是否供应合理，可以看下面统计局的数据，包括开发申请和开工量。
https://www.abs.gov.au/statistics/industry/building-and-construction/building-activity-australia
各种新闻媒体每天的报道互相矛盾，各个利益团体肯定会有自己的倾向，有的说21年开工量创了历史新高，有的说21年创了历史新低。而事实本身是由于21年的homebuilder优惠政策导致大批house改建申请获批，为了薅政府羊毛么无可厚非，而同时，公寓住宅开工量减少，因为随着house价格快速上涨，而公寓价格始终没有明显上涨。我说的可能有点绕，大家仔细想想就通了。
最后是金融政策，也是短期内对房产价格影响最大的。
说人话就是美国加息，导致澳洲银行借贷成本上涨而提高利率。即使央行利率不变，各大银行也会自己涨，这个已经发生了，从去年下半年就已经开始上涨了，从1.99涨到了接近3%。
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从历次美联储加息周期，结合悉尼房地产走势，我们可以看出，加息周期的前半段也就是悉尼房产的周期的顶点，而后半段也就是加息周期的终点，往往是悉尼房产的周期的低点。
突然觉得是不是说的有点多了，因为最终决定成交价格的是当时买卖双方的共同心里暗示，也不知道这个词用的合适不合适， 我的这个小帖子也许无形中已经给了一些共同心里暗示，并影响最后的成交价格。
最后，大家看在我已经注册10多年还是草鞋的份上，能不吝赏点分吗？谢谢！
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