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澳洲联邦政府比来刚刚发布了新财年的估算案。其中有一项跟房市相干的安慰政策，就是将初次置业者住房存款保障方案，从每一年1万个名额进步到35000个名额。
这个初次置业住房存款保障方案，英文全称是first home loan deposit scheme。就是由政府为合乎前提的初次置业买家，提供部份住房存款的担保，从而让他们只需5%的首付就能买房。
这个方案自2020年初次推出以来，市场的反响很热闹。在过来两年中，也的确帮到了不少初次置业的自住买家。
然而凯文以为，政府当初持续推进乃至扩张这个安慰方案，是分歧时宜的。非但成果可能拔苗助长，并且会给初次置业者埋下严重隐患。
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缘故有下列几点。
第一，当初的房市曾经与两年前的房市截然不同了。
两年前澳洲政府刚刚推出这个安慰方案的时分，过后的市场，自2017年上一波房市顶峰以来，曾经阅历了两年的低迷。房价处在一个相对于的低点上。而2020年终疫情发作，迫使澳洲贮备银行大幅度升高利率。
所以2020年上半年，全部澳洲房市处于大发作的前夜。在这个时分政府推出这样一项激励政策，帮忙那些首付款不敷的初次置业买家，可以以较低的门坎更快更早的入市购买自住房，这是十分适合的。
得多初次置业的自住房买家，在这项安慰政策的帮忙下，赶在房市大涨以前上了车。
假如没有这项政策的帮忙，那末这些买家靠着本人的积蓄去攒够20%的首付，往往还需求最少一两年时间。而一两年之后，房价曾经暴跌了一波。后果就是，当这些初次置业买家攒够首付款的时分，会绝望的发现房价曾经超越本人的估算了。
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然而当初的房价，阅历了过来一年多的暴跌，曾经下跌了一大截。房价曾经站在了一个阶段的高点上。跟着下一步加息周期到来，房价极可能会向下调剂。这个时分再激励初次置业者入市买房，岂不是要让他们当接盘侠吗？
假如一名初次置业的自住房买家，当初借助这项鼓励政策买了房，然而在将来1~2年里看到房价降落，而且降幅超过了5%，那不就象征着，把本人5%的首付款全都亏进去了吗？那时分他们会是怎么样的表情呢？
更何况这种初次置业的买家，财务情况往往对比软弱。假如在房价上涨的周期，跌幅超过5%，乃至泛起像18、19年那样跌幅高达17%的情况，那其中一部份买家会不会干脆保持还贷呢？
假如断供房贷的人多了，就会把危险转嫁到银行和存款机构的头上。这会诱发两方面的危险。
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一方面，市场上的法拍房增多，会打压房价。另外一方面，房价上涨让更多房产资不抵债，价值低于存款额，就会引发更多人保持还贷，造成断供潮。
房产资不抵债，银行收不回存款，就会造成坏账。银行的坏账一旦回升就会拉响警报，银行就会收紧一切跟房产相干的存款。
这类压力很容易形成危险外溢，致使全部金融零碎泛起大规模的危险。
其次，澳洲政府推出这项激励政策的初衷，是为理解决房产的可担负性问题。让那些年老的初次执业者，可以更易的担负的起房价，及早买到本人的第一套自住房。
然而政府首先应该更分明的一个逻辑是，是市场上的房价是怎么定价的。
只有在供给量相对于无限的前提下，房价实际上是由需要一方的购买力所抉择的。买家的购买力，又次要是由信贷才能所抉择的。
当利率升高信贷宽松的时分，大家纷纭都去进步存款额。手上的估算高了，天然就会推进房价下跌。
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这是一个阶下囚窘境的游戏，就算每集体都知道背负更多的存款，会带来更大的糊口压力。然而你不这么做的话，就象征着在买房的竞争中输给其余买家。
好比说，市场上只要20套房产，然而有100集体想要买房子，只要出价最高的前20集体能买到。
在没有这项5%的存款保障方案以前，大家只能靠本人的积蓄，去凑足20%的首付款。这20个凑够前提的人，用50万就可以够买到一套房产。
然而当初，由于有了这个存款保障方案，首付款的前提大大升高了。够前提存款并拿出50万房款的人更多了，远远超越了20集体。但由于市场上的房子仍是只要20套，那怎么办？那就只能靠拼价钱了。因而有前提的买房者就纷纭上调本人的报价，最初推进房价涨到了60万。
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后果就是这100集体里，仍是只要20集体终究买到了房子。虽然房子仍是同样的房子，然而他们付出的房价不是50万了，而是变为了60万。买家用更贵的房价，买到了相反的房子，并且背上了更高的房贷。
从这个角度来讲，政府的这类鼓励方案，究竟是帮忙了这些初次置业者，仍是害了他们呢？
政府原本的初衷是改良房价的可担负性，实际上却减少了需要，致使了房价进一步下跌。这类做法无异于抱薪救火，后果固然是拔苗助长的。
所以凯文以为，这种安慰政策，只要在房事低迷了一段时间之后，市场上有少量库存，有足够供给量的时分，才合适推向市场。
然而当初这类市场机会，政府还搞这种安慰方案，关于初次置业者而言，非但不是蜂蜜，还多是毒药。
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但愿那些打算利用这个政策入市的初次置业者，可以看到我这期视频，充沛斟酌我说的这些要素，郑重做出你的购买抉择。不要一步走错，得多年都被套牢，让家庭财产蒙受损失。 |
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