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近期，沪深买卖所公布《地下召募根底设施证券投资基金（REITs）业务指引第3 号——新购入根底设施名目（试行）》（征求意见稿），明白了三种扩募形式以及相干支配等，诱发市场关注。不少公募人士以为，将来扩募新规的出台预示着中国REITs市场建立迈入一个新阶段，根底设施公募REITs开启了资产范围不乱增长的开展时期。据理解，部份基金公司已踊跃为扩募做筹备，但定价等方面的难点也值得讨论。
目前全市场十二只公募REITs算计发行范围超458亿元，业内估量国际公募REITs市场范围将达到4-十二万亿元。往年首单公募REITs遭疯抢，创下历史最低配售比例，市场人士表现这跟REITs产品稀缺性、往年市场环境等都无关，倡议投资人子细钻研底层资产品质等要素再做判别，还要关注二级市场价钱是不是偏离根本面。
扩募机制增进公募REITs范围增长
部份基金公司已踊跃为扩募做筹备
“阅历了首批试点产品的初次分成、年报的披露等一系列试点冲破后，扩募规定的颁布预示着REITs向扩募又进了一步，REITs的开展历程中，扩募是极其首要的一个环节，将放慢造成投融资‘投-管-退’的资产良性循环，文件的颁布将会带来产品不停生长的生命力，使得行业更为成熟完美。”红土翻新基金表现。
华夏基金以为，扩募机制的出台标记着中国REITs市场配套轨制的进一步完美。参考海内教训来看，扩募关于增进REITs市场安康生长，增进REITs范围增长拥有首要作用。以美国为例，近些年来美国REITs年度扩募范围已达到300-500亿美元，约占当年市值总量的2％-4％，扩募是REITs范围增长的次要途径。
博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄称，这代表着中国REITs市场建立又迈入了一个新的阶段，根底设施公募REITs开启了资产范围不乱增长的开展时期。象征着存续公募REITs作为资产运营平台，有了造成“投、融、管、退”良性循环的法理根底。“从国内教训来看，在成熟的公募REITs市场上，基金范围是影响其份额活动性和二级市场价钱颠簸的症结要素。更大的资产范围意味着底层资产更拥有扩散性，可以无效防备一般资产或一般区域的相干危险，无利于进步公募REITs对各类投资者的配置价值，有助于市场深度的造成、升高较大范围买卖所酿成的价钱冲击。”
据记者理解，部份基金公司已踊跃为扩募做筹备。安全基金称，目前已搭建起涵盖名目履行、根底资产投资、经营全流程的专业团队，对应中后盾部门也做好了充沛的扩募筹备。“原始权利人拥有较强的扩募才能包管了扩募机制的实行。REITs扩募机制无利于已上市优质经营主体经过扩募增发份额收购新的优质资产，优化底层资产组合，更好造成良性的投融管退循环，为投资者带来更多收益。”
博时招商蛇口产业园REIT基金经理王翘楚说，博时基金在等候扩募指引的详细唆使来进行相应的扩募任务，也和证监会、买卖所时辰放弃后续任务支配的沟通。招商蛇口产园资产贮备丰厚，囊括在建、停业、成熟期的资产，方案将外部适合的成熟资产注入蛇口产园REIT。招商蛇口和博时继续联动，对外独特寻觅适合可注入REITs资产，经过市场化的伎俩反对产园REITs做大平台办理范围。“招商蛇口前后发动了招商局商业房托和蛇口产园双REITs平台，能够在保存运营办理权下注入成熟资产至REITs平台，晋升其活动性，助力招商蛇口升高重资产比例，由重转轻无效发扬产业+金融的资源劣势，以产融联动形式激起持有物业活气。”
华夏基金表现，公司旗下办理公募REITs首募范围超十一5亿元，占领1/4市场份额，已建设以公募REITs产品为中心，涵盖Pre-REITs、REITs策略配售基金在内的全周期多类型产品线，着力打造资产、资本、经营高度融会的基金办理平台。目前公司已发行和正在推动多单优质的根底设施公募REITs名目，掩盖高速公路、市政专用事业、新动力、产业园区、保障性租赁住房、仓储物流等多个重点行业。
关注扩募的定价等困难
看好国际公募REITs万亿开展空间
然而公募也表现，根底设施扩募还存在不少难点，安全基金称，好比原始权利人如何届定，如扩募资产是内部第三方公司的资产，第三方公司是不是应界定为原始权利人，如界定为原始权利人，并要求其购买最少20％以上的扩募部份基金份额，则同一个根底设施REITs将存在两个及以上原始权利人，如何界定多个原始权利人之间的权益义务瓜葛；还有新的基金份额如何定价，REITs扩募需求融资，资金能够来源于REITs的自有资金或债权融资，也可能来源于发行新的基金份额，若发行新的份额，通常有全体配售和增发两类，增发的定价规定也是扩募的重点。
华夏基金坦言，根底设施REITs扩募比拟首发的次要难点在定价方面，扩募的定价需求衡量根底设施REITs原持有人的利益、新投资者的利益和原始权利人的利益，还需求斟酌根底设施REITs的二级市场价钱等要素，公道的定价对基金办理人来讲拥有一定的难度。
红土翻新基金根底设施投资部总经理助理陈超称，扩募能够带来肯定的供应量的减少，减缓目前市场供应缺乏的状况；新规也确保扩募资产的优质性，包管REITs的安康开展。REITs将作为一个资产收购的平台，目前采用的拜托原始权利人的相干方担任资产经营，将来面对多个名目，要求更强调现有基金办理人层面不停完美被动办理才能。
不少公募看好将来根底设施REITs宽广开展空间，王翘楚以为，REITs市场目前仍在试点阶段，国际投资人对REITs产品的了解还未彻底成熟，市场推出的名目较少，流通份额不大。“将来当投资人和发行人对REITs市场更为相熟和感性，各类根底资产种别都一定量的名目推出，已发行的名目能继续扩募，提供的流通份额更多，公募REITs市场的配置价值将更为凸显。”
华夏基金表现，置信跟着市场演进和政策优化，REITs将有可能成为我国根底设施建立和经济开展的又一首要引擎。并且在地方政府的推进和市场的带动下，多个中央政府也纷纭出台政策，反对公募REITs开展，扩募也在稳步推动，置信我国公募REITs正在迎来大开展机遇。材料显示，美国REITs市场通过50多年开展，截至2020年底，其上市REITs数量已达223只，总市值达1.25万亿美元；日本REITs市场历经20多年开展，截至2021年底，其上市REITs数量已达61只，总市值达17万亿日元。北大光华办理学院的钻研讲演显示，激进估量，中国公募REITs市场范围将达到4万亿至十二万亿元。斟酌到中国城市化人口数量、不动产总量和固定资产投资显著超过美国，中国REITs市场进入成熟阶段后，范围有可能远弘远于美国。
红土翻新基金称，根底设施公募REITs作为买通一、二级市场的产品，起到了盘活存量资产、为新名目投资注入权利性资金的桥梁作用。相干政策的不停落地，能够看出无论从国度微观经济层面仍是监管机构要求，都但愿有更多畛域的资产类型裁减到公募REITs市场中。也但愿疏导更多的资金进入这个市场，能够肯定的是将来行业的开展空间微小，成为股票、债券以外另外一个首要融资市场。
REITs产品遭疯抢折射稀缺性问题
投资者更须钻研资产等再投资
近期，往年首单公募REITs——华夏中邦交建REIT，在比例配售前的召募范围高达1524亿元，大众出售部份配售比例仅为0.84％，刷新公募基金配售比例的历史最低纪录。Wind数据显示，全市场十二只公募REITs算计募资范围达到458亿元摆布。
对于往年公募REITs产品遭疯抢的缘故，业内以为跟其自身特性无关。华夏基金表现，公募REITs投资于成熟经营的根底设施资产，以获得根底设施名目房钱、免费等不乱现金流为次要目的，且公募REITs收益分派比例不低于合并后基金年度可供调配金额的90％，因此拥有底层资产优质成熟、现金流预期相对于明白、强迫分成等特性，预期危险和收益高于债券型和货泉型基金，低于股票型基金，可以提供长时间不乱的现金流。
也跟往年市场状况无关，华夏基金也称，从资产配置角度看，公募REITs与其余大类资产相干性低，是扩散危险、优化投资组合的配置类资产，在权利市场颠簸较大、“资产荒”的配景下，能知足投资者的配置需要；从市场供求角度看，我国公募REITs尚处于上市早期的生长阶段，已上市公募REITs产品均经过监管严格审核，资产品质低劣，各类资金配置志愿较强，且目前已上市名目存量范围较小，且流通盘比例不高，产品供应无限进一步加剧了各类资金对公募REITs的追捧。
王翘楚以为，一方面监管政策不停利好，往年初财政部、税务总局公布了试点税收政策，北京公布REITs试点政策及申报辅导手册，紧接着国度发改委和国度动力局推进清洁低碳动力推动公募REITs试点等，投资人对REITs这个新型产品将来的开展也更有决心；另外一方面，由于首批二批资产都十分优质，但流通份额较小，市场泛起了供不该求的景象；还有，近期A股市场继续调剂，投资人也更偏向于配置一些收益较不乱的产品。
截至4月22日，十一只公募REITs自上市以来均匀涨幅超过20％。红土翻新基金剖析，微观层面，首先，就产品活动性而言，公募REITs尚在试点阶段，产品范围和投资者认知尚属早期阶段，可能泛起交投不活泼，场内可供买卖份额缺乏的状况，若部份炒作资金进场，可能诱发公募REITs产品在场内净值表示大开大合。其次，投资人应正确了解“强迫分成”概念，公募REITs是拥有强迫分成特点的产品，并在产品布告中披露了将来现金分派率，但详细分成状况需按照底层资产经营状况而定；最初，从产品投资指标来看，公募REITs作为长时间资产配置，其外在价值不会有很大的颠簸。
在投资倡议方面，华夏基金表现，公募REITs在证券买卖所上市买卖，二级市场的价钱颠簸将间接影响投资人的投资收益。倡议投资者需子细钻研REITs投向的底层资产品质，关于根底资产的区位、历史运营状况、现金流预测状况、资产评价价值的公道性等要素有一个综合判别，再按照二级市场的价钱是不是偏离REITs根本面做出投资判别。另外，首零售行的公募REITs产品中非原始权利人持有的策略配售部份将于6月下旬解禁，对二级市场的价钱影响值得投资人关注和斟酌。
王翘楚也表现，目前能够看到首批名目上市以来，总体活动性较好，与债市和股市的相干性较低，但仍是要呐喊投资人应秉持长时间价值投资理念，独特庇护REITs市场的生长，见证REITs市场的开展壮大，同时也提示投资人跟着公募REITs市场的扩容，将来相干产品的稀缺性会降落，资金给予此类产品的溢价空间或将增加。
红土翻新基金称，对大众投资者而言，需确保本身投资指标与产品危险属性相婚配，以知足投资冀望。在宏观层面，投资者应关注名目底层现金流支出变动状况，租赁细分市场变动、总体利率回升、不动产市场价钱下滑、特别是以后疫情特殊状况下，应该按照披露信息结合详细资产属性，并斟酌经济面、疫情对REITs资产现金流形成影响状况进行判别。
本文源自中国基金报 |
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