开启第三次房改，构建安康可续房市新范式（图）

懒闰

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沈晓杰：构建房市新范式、开启第三次房改，不只能基本上革除中国经济面临的最大“地雷阵”，且还可以使泛滥大中城市的房价担负失去滋长的土壤。


【编者案】现今的中国房地产市场，正处在极其症结的十字路口：是持续“不乱高房价”，仍是在房地产导向和住房模式上进行一场完全的反思和改革，从新构建合乎中国国情的房地产市场和住房供给新模式。FT中文网推出“房地产税与住房供给范式反动”系列文章。本文是该系列最初一篇。
自由FT中文网颁发“房地产税与住房供给范式⾰命”系列⽂章以来，明天已经是已经第十篇，也是收官之作。从去年十二月7日开始到当初已有5个月的时间。时间之所以拉得这么长，一个首要缘故就是冀望视察和破解“房地产税试点”绝后动作后给中国房地产市场合带来的冲击和影响，尤为是周期性变动及速率。果不其然，也就在短短的几个月内，号称“房地产长效机制”现有房地产调控政策，就产生了天翻地覆“过山车”般的剧变。
本系列开篇之时，恰是“腼腆”了近⼆⼗年的房地产税由全国人大推出“试点”的红头文件一个多月后的大张旗鼓如火如荼之时，“恒大们”纷纭爆雷；还没两三月，泛滥城市商品住房成交量就陡降到中央政府难以接受地步，纷纭开始叫苦不迭；无法之下，财政部宣告暂停房地产税试点，称“往年内不具备扩张房地产税变革试点城市的前提”；与此同时，全国六七十个以上城市开始逐渐松绑，陆续推出新一轮的房地产救市之处政策；直到4月29日的“剖析钻研以后经济情势和经济任务”的中共政治局会议，把房市和股市一并作为需重点管控、不克不及产生零碎性危险的底线加以凸起。虽然仍旧戴了房住不炒的帽子，但一句“反对各地从本地实际登程完美房地产政策”，从本质内容上则是力挺了试图强力不乱和托起泛滥大中城市居民早已难以接受、以炒房带热的现有房地产市场。4.29会议无关房地产的阐述，也堪称是为这轮以房地产税试点开启的新一轮调控的“盖棺定论”。使人值得关注的是，在近几年简直一切波及房地产的顶层文件中从不缺席的“房地产长效机制”一说，在4.29会议旧事报导中“失踪了”。
只管中共政治局会议收回了“反对各地从本地实际登程完美房地产政策”这些骨子里连续了“房炒不住”既有模式的政策，但中国的房地产市场并无像股市那样给了这些阴魂不散之处政策的体面。中国4月29日的股市在上午政治局会议打破惯例中午发布后，下昼上证指数间接从2900多点“冲回”到3000多点以上，全天涨幅高达2.41%。只管社会言论以为4.29会议给房地产市场“反对的力度”更大，乃至有人以为它是房地产行业“开展拐点”，股市上有的房地产开发指数一下子暴跌3-4%以上，远超当天沪指2.41%的涨幅，但房地产理想市场却狠狠给了这些“各地房地产政策”一记重重的耳光：多家房地产市场钻研机构给出的“救市政策”下泛滥城市的房地产市场数据“使人震撼”：某机构的数据显示，4月份30个重点监测城市商品住宅成交面积环比仍是大幅降落了18%，同比跌幅更是扩张到58%。其中，一线城市成交环比降落19%，同比降落47%；26个二三线城市成交环比降落18%，同比跌幅扩至60%。作为中国三大房企的碧桂园、万科和保利开展， 1至4月期间销售额更是比去年同期的7227亿元大减42%。
短短4个多月的时间，以房地产税试点带起的中国顶层的新一轮房地产政策调控，又回到原点，变动之快超过了以往的周期。就连才实行数年“秘而不示”、近几年涉房红头文件必不成少的“房地产长效机制”，也难认为继到“失踪”的境地。
中国的房地产市场和住房供给，到底应该往何处去？历史和理想再次走到转机的节点。开发商主导下高房价模式撑起的“举世无双”的房地产泡沫，从中国经济的支柱产业裂变到“最大的地雷阵”，还有多少连续的空间和时间？泛滥城市居民对“最难接受的住房担负”临界点还有多少弹性？ 新推的房地产长效机制，为什么难认为继到步履维艰？这一系列基本的问题，都明示着中国的房地产市场和住房供给，到了非进行范式反动之时。
三十年前，傍边国的开展再次面临转机之时，邓小平已经提出“三个无利于”著名的观念，并以此作为权衡所有任务是非得失的判别规范。这就是：是不是无利于开展社会主义社会的出产力、是不是无利于加强社会主义国度的综合国力、是不是无利于进步人民的糊口程度。明天，要在危卵之上从新构建房地产市场和住房供给新范式，也应以此为绳尺进行谋篇规划。固然，在中国经济已开展成为寰球第二大经济体、出产力失掉充沛开展的明天，这三个无利于的次第也应该从新理顺，“是不是无利于进步人民的糊口程度”理所固然应成为重要之举。
对标三个无利于为规范，咱们在构建房地产市场和住房供给新范式时，特别要无理念和纲要上强调：新范式首先要使房地产市场和住房供给政策，由民生上最大的“民怨沸腾”，转化为让九亿多中国城镇居民可以根本满意的民意工程，泛滥城市居民能从“寰球最难接受的住房担负”，升高到国内上均匀的担负程度；其次，新范式不只能化解举世无双的“超级房地产泡沫”，使中国最大的经济危局转化为强力的经济开展根底，并且还能够使中国更安康更弱小；第三，新范式不只不会升高房地产及住宅产业的开展，并且还要使住宅产业真正成为国民经济弱小而安康的支柱产业。
那末，构建中国房地产市场和住房供给新范式，到底该如何进行顶层的谋篇规划和总体设计呢？继2006年笔者在“中国房地产十大批评”系列文章的开头篇提出“翻新中国住房新模式的十大倡议”16年后，笔者再次提出“开启第三次房改，构建安康可续房市新范式”十大倡议。因为篇幅无限，这里只做一些纲要性的论述。
第一，房地产市场和住房供给政策顶层设计的核心，要从新回归到让老黎民买得起房住得好房的房改初心下去。
1998年朱镕基前总理在任时开启的全国大范围的九八房改，无理念准则和顶层政策设计上本是至关“以民为本”。过后不只没甚么土地出让金，并且政府还减免各种税费，国度财政还踊跃分担集体买房担负。九八房改的主旨和灵魂，就是“让老黎民买得起房”。
因为政治文化的不足，起初的房地产市场和住房政策始终被各种利益团体的所摆布。不只城市国有全民性质的土地，以土地出让金的名义被低价倒卖给土地名义上的客人——城市市民，并且2003年的利益团体主导的“第二次房改”（见FT中文网“楼市之惑”系列报导之四：诱发楼市乱象的“二次房改”）更是把刚刚商品化的房地产市场彻底推给本来只向富有阶级供房的开发商利益团体。近20年来致使的后果，就是它在发生数以万计的地产暴富和首富利益团体的同时，也使数以亿计的城镇居民成为房奴，还无数以亿计的新市民成为无房户。中国的房地产市场和住房问题，也因泡沫最大和担负最重“名扬寰球”。
土地财政和开发商垄断，主导和摆布了“二次房改”以来近二十年房地产的顶层设计，而让“让老黎民买得起房”这个九八房改的灵魂和初心却隐没得无影无踪。如今，早该把倒置的瓜葛从新拨乱反正。毕竟，数亿中国市民贡献出的数以万亿计、至关于“第二高税负”的土地出让金，不只使中国泛滥大中城市乃至县城都比欧美日看起来更“矮小上”，托起了“寰球第二大经济体”，同时也使不少城市的买房担负远超“寰球最难接受程度”，“鱼翅般的低价”更使房地产和住宅产业开展难认为继。在这样的大配景下，房地产持续以“土地财政为纲”不只是对民众的不公，更加中国经济埋下了最大的地雷阵。其实，失去制约的“太有钱政府”弊病当初也愈来愈凸起，从浪费挥霍的天量政绩工程到官员的巨额贪腐，乃至天价维稳费压下的社会问题等。
所以，要构建房地产和住房供给新范式，开启“第三次房改”，首先要重树“让老黎民买得起房”这个房改的灵魂和初心，并以此作为房地产和住房政策的顶层设计主旨和纲要。中国房地产政策的顶层设计，不再能被中央政府的土地财政所摆布，更不克不及为地产商的特殊利益所鲸吞。正常的税收，能力打造安康的政府；多元凋谢的房地产市场和住房供给，能力使房地产和住房问题失掉基本的解决。
第二，以轨制和法律，固化国民的寓居权益和住房保障，让法治和私有制成为寓居人权最强力的撑持和政治保障。
为何中国房改二十多年以来，大少数时间都被各种利益团体所操控和摆布，使住房问题成为国民背负的最繁重“新三座大山”？基本的缘故，还在于咱们既没有体现国民寓居权益的住房保障法或住宅法，更没有可以体现社会主义土地私有制的刚性而详细的轨制制衡。致使的后果，就是中国的城市居民不只没能享用到土地私有制的轨制劣势，更没有市场兴旺国度自在凋谢和充沛竞争所带来的价钱劣势。从某种方面来讲，我国一些大中城市市民的住房担负之所以会远远高出“寰球最难接受程度”，中心的问题，就是中国的房地产市场基本上仍是由政府垄断土地、开发商操控市场的双寡头市场，是典型的国度资本主义的怪胎。
从国内常规和兴旺国度的教训来看，要包管国民的寓居权益和住房保障，症结要有强力而无效的“政治保障”。
首先要有泛博市民对住房政策和房地产市场顶层设计的参预，使泛博民众的利益和欲望而不是地产商和政府部门利益成为抉择政策导向的真正主导者。古代文化的国度，这方面能由选民的投票来抉择，“中国特色”下如何布局和制订大众对住房政策和房地产市场顶层设计的参预、影响和抉择性的作用，既考验治国理政者的良心，更需求各级官员翻新和探究。
其次，尽快出台体现国民寓居权益的住房保障法（或住宅法）。没有法律的刚性制约，住房保障就会成为政客橡皮泥被随便玩捏。在兴旺国度民主体系下，公民之所以能享用到对比健全的住房保障，就在于各项住房保障动作早已体现到国度意志——法律之中，简直一切的兴旺国度都有住宅法或住房保障方面的法律。以英国为例，这方面最先的法律就是它1832年经过的《乔利拉法案》；二次大战后的1946年，它又经过了规则对低支出家庭提供的住房实施控租政策并激励中央政府建造住房《住宅法》；1980年撒切尔政府又颁布了政府在完成公房福利转向住宅公有化中对大众住房利益的保障《住宅法》，这只比中国1998年的房改早18年。但中国早在2008年就“听到楼梯响”（《住房保障法》在2008年就被列入十一届全国人大常委会五年立法布局），十几年后干脆就隐没的无影无踪。中国的住宅法或住房保障方面的法律，早已到了刻不容缓推出之时。法治，才是国民寓居权益的基本政治保障。
第三，详细量化住房小康和住房保障规范，以此作为考查各级政府官员刚性目标，并逐渐成为官员一票否决制的必选项。
在中国各级官员的治国理政中，既有各种各样的刚性目标，又有多到数不清的考查要求。只管住房问题早已成为了民怨沸腾的最大民生问题，房地产市场同样成为寰球最大的泡沫，但因为没有刚性的考查，房地产及住房问题才调演绎到明天到了发作的临界点，住房小康这项权重最大的民生，同样成了片面完成小康中倒数几个“不迭格”严重事项。
没有住房小康及根本古代化，就不成能有全民小康和人的古代化。所以，无论是从正反两方面来讲，量化住房小康和住房保障规范，以此作为考查各级政府官员刚性目标，并逐渐成为为官员一票否决制的必选项，都是官员治国理政不成或缺的首要方面。
这方面考查零碎片面的设计，可对标2004年时建立部推出的《片面建立小康社会寓居指标》。而作为刚性的目标，最少应包孕下列几个次要方面：首先是城市的人均住房面积，最少要达到2020年就应实现的人均35平方米（均为修建面积）的片面住房小康要求；第二，低支出家庭的人均住房面积，能达到均匀数的三分之二及人均23平方米摆布，保障面达到98%；第三，城镇居民的买房担负程度及房价支出比，要逐渐和国内常规接轨。中小城市和欠兴旺地域逐渐回归到房价支出比3-6倍，个别城市逐年降落管制在房价支出比十二倍之内；兴旺地域的大中城市一定要千方百计，使总体综合的买房担负程度坚定降落到“寰球房价最难担负城市”第一位的香港（房价支出比19）下列，及以房价支出比18为顶层红线。有人会认为，这样的“刚性目标”遥不可及，并不然。早在1998年启动房改之时，过后作为房改纲要性的国发23号文件要求“与中低收人家庭的接受才能相顺应”房价支出比为4倍；第四，城市居民到住房消费收入（包罗房贷、房租和水、电、气、物业办理费等收入）不超过家庭总体消费比例的30%。
第四，确权城镇居民的“宅基地”，以“权益实化”把被地产资本盘剥和中央政府鲸吞的土天时益从新“利为民所谋”
按照我国宪法，无论是城市仍是农村土地都是私有的。只不外城市土地属于国度一切，乡村土地属于个人一切。既然私有制较低的个人土地上的农民有“宅基地”，私有制更初级的国有全民土地上的城市居民反而会没有“宅基地”的权益和利益了吗？固然不是！从基本下去说，任何对此做否认回答的都是对现有社会主义轨制的“同化”。执政党当年最先发动的反动，就是土地反动。所以，任何人无论是各级政府官员仍是底层的普通公众都不该健忘，城市居民和乡村居民同样，在社会主义私有制的土壤下自然的享有“宅基地”的权益和利益。城市土地的“国度一切、全民同享”，象征着市民在买房时实践上无须像资本主义国度那样要向公家土地具有者买地，就可在本人的全民土地上完成居者有其屋的“客人”权益。每个市民只有根据“均匀规范”买房用地，都应该具有“收费分享”国有土地的权益，需分担的只是城市建立革新相应费用。公民只有不是“多吃多占”，就应无须为“均匀分享”土地的权益领取费用。这才是社会主义真实的“实质特点”，也是权衡社会主义私有制比其余社会轨制是不是拥有优胜性的最根本的要乞降体现。
长时间以来，城市居民“宅基地”的权益和利益之所以被并吞和鲸吞，缘故就在于全民土地使用权的分配高度集中在主持“运营城市”的“父母官”和政府相干官员的手中，由官员的意志、价值趋势乃至是寻租的多寡来抉择。而城市居民的“宅基地”权益，既没有法规和政策的保障，也短少明细和实化，更没有专门的监管机构和人员。这些都致使市民的“宅基地”权益和利益在“不知不觉”中被窃取和倒卖。
在明天开启第三次房改、构建安康可续的房地产市场和住房供给新范式之时，依据宪依从新“找回市民的宅基地”的权益和利益，已到了刻不容缓之时。只要确权了城市居民到“宅基地”的权益和利益，政府官员才会回归国有土地办理者的角色，大大升高鲸吞市民土地权利的可能和空间；地产资本和开发商，也才不敢明火执仗违宪守法倒卖土地，靠市民土地谋取房地产暴利。有了这样的轨制包管，城市居民到买房担负才可能大幅降落到市民接受的起的公道程度，民怨沸腾的住房问题和驰名中外的中国房地产泡沫，才会失去滋长的土壤。
确权城镇居民的“宅基地”，是一个时间较长的拨乱反正进程，不成能一蹶而就，需求零碎迷信片面的谋划和精准的实行。
第五，以平价高价房打造更安康可续更弱小的住宅产业，在逐渐化解高房价泡沫的同时，使新范式房地产成为真实的支柱产业
现有的房地产及住房方面的顶层政策设计，早已处在两难的地步。一方面，为避免房地产泡沫和住房社会问题随时可能诱发的“爆炸”，总想早些排遣由此诱发的愈来愈大的“地雷阵”，房地产长效机制及房地产税试点红头文件由此而来；另外一方面，屡屡稍有“举措”就会诱发本就极为软弱的房地产市场“渐变”。经济上的冲击，“求稳思惟”只能又回老路下来。这20年摆布的房地产市场调控，就是这类往返折腾的历史。
那末，有无即能鼎力开展房地产市场住宅产业，又能开脱和化解高房价泡沫所带来的危机呢？谜底的确定的。这就是鼎力开展以平价房和高价房为主的新的房地产市场和住宅产业，以住房供给整体的构造上的改动，逐步消解高房价泡沫带来的负面效应。
咱们在后面的文章中曾经说过，根据两年前就应该达到的人均35平方米修建面积的城镇居民小康住房规范，到去年底中国城镇居民住房总具有量应达到320亿平方米，而同期我国城镇居民实际具有的住房总量预算为204.19亿平方米，这离小康住房总量的要求相差十一5.81多亿平方米。假如咱们开辟多元住房供给模式，充沛知足城镇居民的住房消费需要，按需建房填补这十一5.81多亿平方米空缺以及今后城镇化所带来的新市民住房所需，每一年所需完工的新建商品住房高达15.1亿平方米，所带来的修建业间接产值高达7.55万亿元。十年151亿平方米所带来的修建业的间接产值可达75.5万亿元。按照中国统计年鉴推算，每一年15多亿平方米商品住宅完工面积正好至关于当初每一年住宅屋宇完工面积的一倍。也就是说，充沛知足城镇居民的住房消费，全国城镇每一年的房地产市场和住宅产业的范围可进步一倍以上。新增的3.75万亿元修建业间接产值加之每一年还能够带来房地产产业链上相干产业4.5万亿元新减产值，拉动起的新的经济增长可高达8.25万多亿元。放在去年全国GDP上看，至关于可减少了6个百分点。
有这样宏大的市场和体量，新范式下的房地产市场和住房供给，和布满“地雷阵”泡沫的高房价“房地产支柱产业”比拟，不只可在范围上完成倍增，并且更安康可续。
第六，凋谢房地产市场，多元化多渠道重点打造平价和高价住房，构建高中低的住房供给体系，最大水平知足城镇居民的住房需要
要使平价和高价房真正成为国民经济更安康弱小的支柱产业，首先必需打破房地产市场由开发商一家独大的垄断场面，多元化多渠道打造各种住房供给模式。这方面在本系列的第八篇（多渠道协作建房，打造黎民买得起的平价房）已有论述，这里就再也不累述。总之，只要构建了“高（开发商商品房）、中（协作建房）、低（保障房）”多层级的住房供给，房地产市场才称得上片面迷信完美。
第七，翻新城乡融会的住房供给新模式，以城乡双向活动关上城市居民住房供给新渠道，让城市周边农民也能享用城镇化的红利
这方面内容，笔者在本系列第九篇（放开城里人到农村寓居，打造城乡共赢之道）已有叙说。或许，在现有的法规和政策体系中，这方面还会遇到这样那样的问题，乃至是红线。但与解决九亿多城市居民最大的民生问题及最繁重的“新三座大山”比拟，与近五亿农民长时间得不到解决的支出大幅度进步比拟，多权相衡之下，孰轻孰重高深莫测。构建住房供给新范式，农村是不成或缺的宏大市场主体。
第八，“去投契化”应成为第三次房改的重点，以实真实在的“政策干货”增强房地产调控政策和住房政策的无效性
现有房地产开发商模式下一个凸起问题，就是靠炒房和投契来维持和连续“泡沫创世界纪录”高房价房地产市场。炒房不去，投契不除，就不成能有房地产和住房供给的新范式。
但如何去投契化和炒房风，近二十年来各种房地产调控政策却一直难以见效。限购限贷多少年，投契炒房上来了吗？不只没有，反而是泡沫越吹越大。是工具箱里政策不敷用，仍是国内教训都无奈化解？其实都不是。客气的说是顶层决策思惟僵化贫乏，不客气的说是难以和地产利益团体做切割。无论是“保藏在箱底的工具”，仍是国内上胜利的教训，都有实真实在的“强力高效”的干货。如德国政府在打击房地产上的暴利就有至关丑陋的做法。德国的房价、房租和地价都实施指点价轨制。无论是开发商卖房仍是房主出租房，只有开发商发售或房主出租的房价或房租，超过公道房价或公道房钱20%的，购房者或房客均可向法院起诉；超过50%的就构成犯法，开发商和房主就会见临被判最高三年的徒刑和高额罚款。公有制的兴旺国度况且如斯，土地私有的“白色江山”为什么不克不及。
国内上对房地产市场去炒房风和投契化有各种各样的胜利案例和教训。只有咱们当真汲取片面谋划，顶层政策制订者下定信心，就一定能把撑持中国房地产泡沫的炒房风和投契化打压上来，还房地产市场于安康洁净的环境。
需求指出的是，这些年咱们的房地产调控次要靠限购限贷，但这并无挤掉房地产的泡沫，更不成能成为“长效机制”。咱们的政策设计，应该在事先端、持有端和发售端都要有所发力。除了事先真个限购限贷之外，持有端也应适量发力。这里所说的“适量”，就是不冀望它成为对有房一族广泛开花的“房地产税”模式，而只是对适度占有住房的富有阶级（如人均占有100平方米以上的豪宅）征收“适度占有税”。尤为是遏制炒房投契的重点，可放在买卖发售端上。如开启高额的“房价所得税”（如征收房产增值部份的三分之一乃至二分之一），使炒房投契的效益和利益大为增加，危险大大减少（固然，为不影响和误伤改良性换房，在确认独一住房时能够对消退还）。
总之，甚么样的法律法规更无利于房地产“去投契化”，就出台甚么样的法律和政策。在住房政策上，政府决不克不及再随着那些似是而非的“市场抉择论”一错再错，而是要踊跃被动“大有所为”。在民生最大的问题上做“称职的政府”
第九，构建房地产和住房供给新范式、开启第三次房改，不克不及诱发市场的大起大落和社会动荡，切实保护好中产阶层的利益
有人认为，构建新范式开启第三次房改，就是要房价大幅降落。这是一种简略而全面的认知。
必需看到，十几年高房价的累积效应使中国城镇的普通家庭、尤为是作为社会中坚气力的中产阶层，他们的大少数财产都绑缚在房地产上。在这样状况下不论掉臂把房价打压回归到“公道程度”，必定致使数亿城镇居民家庭的账面财产大跳水，极有可能由此诱发新的社会动荡。
“既要”房价在新范式下逐渐回归到公道程度，“又要”房价不大幅下滑侵害数亿买房人的利益，这一对看下来相伴相克的矛盾到底如何解决？这需求零碎思惟通盘考量，能力找到最好计划。
首先，要在房地产市场和住房供给总体构造上造成后面所讲的“高中低”多层级模式，不在现有的开发商低价商品房价钱上做“束手无策”举措。这样，能力使现无数亿购房者账面上的住房资产不会遭到显著的影响；第二，重点是多渠道多元化开拓平价房和高价房的供应。在“不误伤低价商品房”的根底上，少量供应产权和利益与低价商品房不同等的共有产权房、各种协作建房以及农村小产权房等。
关于个别市民来讲，“买得起的住房”才是最首要的，至于屋宇的产权享有多少、供应的渠道是不是开发商都不是不成改动的。这样，以产权的多寡、供应渠道的不同以及市场利益的差异，造成不同价钱体系的住房供给构造，就使咱们找到了既解决“买得起房”又不挫伤中产阶层高房价财产的办法；第三，对现有的开发商低价房，经过“温和渐进式”的办法，以时间换空间逐渐化解其泡沫程度。首先要包管房价再也不持续下跌；其主要促使房价“小步慢速”下滑，好比每一年升高2-3%摆布而不是短时间的房价暴涨，防止城镇居民家庭财产大幅缩水；最初通过十几乃至二三十年的时间，经过支出增长和房价缓步降落两方面的综协作用，使现有的低价商品房也能回归到公道程度，终究建设一致安康的房地产大市场。
第十，充沛发扬高速交通和近程办公时期都市圈和城市群区域互补劣势，把房地产区域零碎协调调控作为新范式的首要内容
在现有的房地产调控中，全面强调“因城施策”。 “一城一策”看起来是“隔靴搔痒”，其实更像是不足片面治理的章法。症结是它疏忽了区域尤为是都市圈和城市群内各地的互补作用可能给房地产市场带来的零碎效益和影响。在房地产市场和住房供给的新范式中，区域零碎协调调控，应该作为其首要的一环。
的确，在中国几百个城市中，房地产市场的分化至关光鲜。既有几十个房地产泡沫和住房担负“高居寰球一流”热点大中城市，又有上百个市场偏冷、库存消化不良的中小城市。炒房诱发的“虹吸效应”使这二者更为极化，两极分化的房地产市场堪称是“热的要死、冷得要命”。
在以往的房地产调控中，往往把这两种“冷热不均”城市的房地产市场区别开来进行调控。其实，在明天高速交通日益兴旺和近程办公大大遍及的大环境下，不少区域、尤为是都市圈和城市群，彻底能够把相邻的冷热不均的大城小市兼顾起来互补，这就是房地产的区域零碎协调调控。笔者曾在“激活长三角一体化，从上海都市圈破题”一文中举例过上海和周边江浙7个县郊区的例子，这里无妨再简述一下。

上图是上海市和周边江浙7县郊区房价比较表。从中不难看出，周边7县郊区的房价，低的不到上海房价四分之一，高的也就三分之一。 而它们离上海市核心的间隔大都在70千米之内，且都有高铁作为其通勤工具，单程通勤时间约为20分钟摆布。综合算上去，若寓居在这7县郊区，均匀到上海的单程通勤时间约在50分钟之内。买房和寓居的空间只是从上海郊区搬到了多坐20分钟摆布高铁的都市圈内，这对均匀单程通勤时间近一小时（极端通勤均匀时间乃至超过一个半小时）的上海打工一族来讲，算不上是“多大的事”。乃至因为各大火车站都有轨道交通相连，实际的通勤时间可能也就减少十来分钟摆布。但就是这样很小的改动，却能够使他们在普通家庭一辈子最大收入——买房上，最低只需用不到上海房价的四分之一、最高也就是38%的投入，完成居者有其屋的住房小康梦想。
如斯比较强烈的房价，如斯通勤前提和劣势，还有买房加之通勤等费用只至关于上海同类收入几分之一的经济大账，都使上海和这7县郊区可作为区域房地产零碎协调调控的一体。上海的“过热”和虹吸效应酿成的周边7县郊区偏冷，正好能够经过这“冷热替换”完成更为平衡。这样的房地产市场区域零碎协调调控，成果要远远高于单打独斗的的“一城一策”。
这类以零碎促均衡的跨地区和区域房地产零碎协调思惟，不拘泥于“一城一策”，用政策疏导和市场调理结合的办法，分流出热点城市的市民到“冷点”城市买房寓居，可大大减缓被“虹吸效应”所加剧的一二线城市和三四线城市房地产市场冷热加剧分化的情况，大大增进全国楼市总体的安康开展。
以上就是笔者的“构建房地产和住房供给新范式、开启第三次房改”的新十大倡议。中国房地产市场和住房供给的历史和理想告知咱们，中国的第三次房改已到了非进行不成之时。只要进行完全的范式反动，只要打破利益团体主导的“二次房改”约束与蕃笼，中国的房地产市场才会脱离不停轮回的折腾，中国城镇居民背负的“最繁重的新三座大山”，才可能从基本上颠覆。
总之，构建房地产和住房供给新范式、开启第三次房改，不只能基本上革除中国经济面临的最大的“地雷阵”——寰球举世无双的超级房地产泡沫，并且还可以使泛滥大中城市“寰球最难接受” 的房价担负失去滋长的土壤。它一定也能够成为经得起历史检修和人民评判、利国利民和拨乱反正的变革标杆。
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