贝壳正式登陆港交所，能否续写房产经纪新故事？

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原标题：贝壳正式登陆港交所，能否续写房产经纪新故事？  


图片来源@视觉中国  
5月十一日，贝壳找房正式登陆港交所，股分代号“2423.HK”。首日买卖收盘报30.00港元，其发行价为30.854港元/股，截至发稿之时，贝壳报31.00港元，港股市值达十一26.95亿港元。  
据钛媒体App理解，与阿里巴巴、京东等“二次上市”形式不同，贝壳采取的是“两重次要上市+引见上市”形式，不波及新股融资，无出售环节，合适现金流富余、无迫切融资需要的企业。  


图片来源@港股上市文件  
值得留意的是，4月22日，贝壳与现实汽车、百世团体等被美国证券买卖委员会参加“预摘牌”名单，彼时贝壳回应称将踊跃追求可能的解决计划，以最大水平维护股东的利益，此次回港上市即是找到了应答计划。  
不外，因为两重次要上市需求同时知足两地监管要求，需求破费更多的时间和本钱，不波及新股融资的引见方式，对贝壳的现金流提出了更高要求。  
上市文件显示，截至2021年年底，贝壳持有现金及现金等价物、限度性现金和短时间投资多达561亿元，这为其后续渡过行业“低谷”期提供了富余的保障。  
回港上市之后，贝壳将持续在纽交所放弃次要上市位置并买卖，已发行的每张美股存托凭证（ADR）将对应3股普通股，港股股分将与在纽交所上市的美股存托股分完成彻底可转换。  
关于上市后开展策略，贝壳称，将进一步扩展平台掩盖规模，深入浸透、进步效力，晋升办事品质、关注人材，投资将来、加大科技投入，丰硕办事类目，驾驭横纵延展时机以及选择性地进行策略投资和收购。  
上市文件披露了哪些症结信息？  
1.次要业务  
贝壳是在线、线下一体化的房产买卖和办事平台，提供二手房和新房买卖、屋宇租赁、家居家装等其余房产买卖办事。  
上市文件显示，贝壳平台买卖额由2020年的34991亿元增至2021年的38535亿元，同比增长10.1%。按照灼识征询讲演，按总买卖额计算，贝壳成为中国最大的房产买卖和办事平台，同时也跻身寰球前三大商业平台之列。  
截至2021年十二月31日，贝壳具有超过406000位活泼经纪人，以及超过45000家门店，挪动月活泼用户达到3740万。  


图片来源@港股上市文件  
经过贝壳平台实现的二手房买卖中，分别有约76%和37%的买卖波及跨门店和跨品牌协作。截至2021年十二月31日，贝壳平台上约86%的二手房挂盘信息由贝联门店的经纪人公布。  
2.支出模式  
贝壳的支出来自存量房业务、新房业务、新兴业务及其余。上市文件显示，公司净支出增长由2020年的705亿元增至2021年的808亿元，同比增长14.6%。  


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从业务构成来看，2021年贝壳新房业务支出占比达57.5%（向开发商收取买卖的销售佣金），存量房占比约40%（链家、贝壳经纪业务及增值办事），新业务及其余占比仅有2.9%（金融办事及家居家装等新兴业务）。  
集中于屋宇买卖的支出模式，致使贝壳事迹与房地产市场高度关联，能够说房地产兴，则贝壳兴，房地产衰，则贝壳衰。  
3.事迹状况  
贝壳是房产中介行业的巨头，但在内部地产行业继续低迷环境下，贝壳的事迹表示其实不现实。  
上市文件显示，2019年、2020年、2021年，贝壳找房分别完成营收460.01亿、704.81亿和807.52亿元，净亏损分别达到21.80亿、27.78亿和5.25亿元，相应的经调剂净利润分别为7.75亿元、50.31亿元、10.14亿元。  


图片来源@港股上市文件  
详细来讲，贝壳经营开支增长及毛利下滑，是亏损的次要缘故。2021年，贝壳的运营总开支约172亿元，同比增长22.5%，其中行政费用89亿元，销售费用43亿元，研发费用32亿元。毛利方面，2021年贝壳的毛利同比降落6.2%至158亿元，毛利率从上年的23.9%降落至19.6%。  


图片来源@港股上市文件  
值得留意的是，2020年因疫情，贝壳获取政府补贴9.17亿元，即使如斯，仍然堕入亏损形态，市场耽忧情绪不减。  
4.数字化翻新  
上市文件显示，近些年来贝壳放慢了数字化规划，2019年、2020年、2021年的研发费用分别为15.71亿元、24.78亿元、31.94亿元。  
依托在数字化畛域的翻新，贝壳推出了家装品牌被窝家装，2021年向客户交付超过3500个家装名目；2021年推出了自有的Home Saas家装家居零碎，完成模块化、规范化和数字化。  


贝壳平台的次要组成部份及互相协同作用，图片来源@港股上市文件  
5.危险提醒  
上市文件披露，贝壳大部份支出来自中国的次要城市，尤为是北京及上海，2019年、2020年、2021年，按合并基准计算，贝壳分别有35.1%、32.0%及33.2%的净支出来自上述两大市场。  
据此，贝壳作出了危险提醒，2021年北京、上海等城市的住建部门公布对于增强房地产行业或经纪人片面办理的通知，波及房地产的广告、销售及房产买卖融资等方面。受新规影响，贝壳二手房买卖及新房买卖的成交量及均价有所降落，致使客户对平台办事的需要增加，对业务形成一定的影响。  
此外，贝壳在上市文件中也提到去年年底浑水公布的卖空讲演，贝壳称已在2022年1月28日发布外部审核本质上已实现，且基于该外部审核，审计委员会以为浑水讲演中的指控并没有事实依据。  
贝壳指出，只管坚定抵抗此类卖空者攻打，但在舆论自在的市场环境中，也可能面临个人诉讼的危险，自愿投入少量资源进行考察或予以抗辩，这将致使微小本钱，转移办理层对其余业务问题的留意力，假使作出不利的判决，可能会对贝壳业务、财务情况及运营事迹形成不利影响。  
机构股东接连撤离，腾讯“留守”  
一起披露的上市文件显示，贝壳的股权机构已较两年前美股上市时，产生了较大变动。此前美股IPO前，贝壳阅历了多轮融资，其中不乏明星级创投契构，以及著名互联网科技公司。  
贝壳找房孵化于链家房产，在融资狂潮中逐步浮出水面。  
2014年1月7日，地产中介公司链家启动A轮融资，按照天眼查，A轮获取复星锐正、鼎晖投资融资数亿元。  
2014年底开始，链家开始急速扩大，在一二线城市大举并购了成都伊城、上海德祐、北京易家、深圳中联、广州满堂红、杭州乱世管家和高策地产办事机构，链家的经纪人数量从5万猛增至近10万人。  


图片来源@视觉中国  
2016年，链家启动B轮和B+轮融资，范围超64亿元，投后估值达到365.2亿元。投资方包罗腾讯投资、百度、华兴资本、新但愿团体、源码资本、经纬中国、海峡基金、H Capital、执一资本等。  
2017年，链家实现C轮融资，投资方包罗融创中国、高瓴资本、万科、腾讯投资、华兴资本、新但愿团体等。  
2018年4月，链家宣告成立新平台贝壳找房，定位于“技术驱动的质量寓居办事平台”，努力于聚合和赋能全行业的优质办事者，为消费者提供包罗二手房、新房、租赁和家装等全方位的寓居办事。  
尔后，贝壳于2019年启动D轮融资，由腾讯领投8亿美元。2019年十一月，贝壳找房实现D+轮融资，参预方包罗软银、腾讯投资、高瓴、红杉、总融资额超过24亿美元。该轮融资当时，贝壳找房估值跃升至140亿美元。  
2019年，贝壳完成了2.十二万亿的总买卖额，成为仅次于阿里的中国第二大商业平台，并开始为上市做筹备。  
2020年8月，贝壳找房在纽约证券买卖所上市，成为中国寓居办事平台第一股。  
按照彼时的招股书，IPO前，贝壳团体一切高管及其董事共持有公司51%的股分，其中时任贝壳找房开创人、董事会主席左晖集体持股8.85亿股，持股占比46.8%；CEO彭永东持股为3.6%。  
在机构类股东里，腾讯以十二.3%的持股比例排在第一名，软银10.2%、高瓴5.3%紧跟其后。  


图片来源@贝壳美股招股书  
此次登陆港交所，贝壳的股权产生了一些变动。  
2021年，左晖因病逝世，加上房地产市场行情降温，贝壳阅历了裁员、被做空等一系列风云，包罗融创、软银、高瓴资本等在内的基石投资者出手减持。  
据地下材料，融创前后两次兜售约4535.2万股贝壳ADS，算计套现10.84亿美元，目前仍持有逾300万股贝壳股票；软银旗下机构减持贝壳约3200万股；高瓴资本减持约8700万股，持股比例降至3.3%。  
从贝壳布告披露的最新股权架构来看，彭永东持股4.8%，繁多刚持股2.7%，腾讯持股10.8%，Propitious Global Holdings Limited持股比例为23.3%，Propitious Global Holdings Limited由Z&Z Trust（Z&Z信托）终究管制，其受害报酬贝壳开创人及永久的荣誉董事长左晖的直系亲属，其余美国存托股分持有人和投资者持股56.7%。  


图片来源@港股上市文件  
已经的明星投资人团队，如今只要腾讯还在据守，贝壳也表示出与其深度协作的动向。  
4月28日，贝壳与腾讯订立云办事和技术框架协定，后者将向贝壳提供云办事器、对象存储、负载均衡、点播、直播等产品和办事。地下材料显示，这一框架协定的初始期限是贝壳于香港上市之日起，至2024年第届满。  
值得留意的是，贝壳仍无机会发行新股分。布告显示，虽然临时不会就上市发行新股分，但如已获取港交所一定的前提豁免，在获准上市六个月内，能够按照个别受权或股东批准的状况下发行新股分，且发行或可能发行的A类普通股总数不得超过上市日期已发行A类普通股总数的20%。  
有动静指出，软银或参预贝壳上市后的定向增发，  
事迹低迷，贝壳能否续写房产经纪新故事？  
市场大环境的低迷下，贝壳正负重前行。  
按照此前贝壳公布的2021年年报，2021年贝壳全年成交总额达3.85万亿元，同比增长10.1%；营收达到807.52亿元，同比下跌14.57%；净亏损为5.24亿元，同比降落172.75；经调剂后净利润为22.94亿元，同比降落60%。  
关于往年的事迹瞻望，财报显示，2022年一季度，贝壳找房预计营收将在十一5亿元至十二5亿元之间，同比降落39.6%至44.4%。  
固然，贝壳事迹的低迷与房地产市场监管的不肯定性，以及楼市感性回归相干，在后续政策利好以及楼市有序开展的带动下，贝壳或无望迎来见底上升的时机。  
股价方面，2020年8月贝壳赴美上市之后，股价在几个月内一度冲至79.4美元/股，市值高达900亿美元，超过万科、保利、绿地等房企的总和。尔后，跟着开创人左晖的离世，贝壳股价泛起显著颠簸，去年下半年开始断崖式上涨。美股周一开盘，贝壳收报十二.27美元，市值为136.十一亿美元，比拟高位时跌幅超过八成。  
此外，不久以前贝壳也被美国证监会列入了“预摘牌名单”。按照美国证监会发布的《本国公司问责法》，被列入“肯定摘牌名单”的公司需求在（自披露第一份年报开始计算、且2021年当作第一年）三年内提交SEC需求的文件。假如“肯定摘牌名单”中的公司没有提交或提交的文件不合乎SEC要求，实践上将会在披露2023年年报后（2024年终）面临当即退市。  
据钛媒体App理解，贝壳试图经过多项新业务改良盈利。  
2021年，无关部门提出“租购并举”的策略方针，同时出台文件标准屋宇租赁市场。贝壳雷厉风行，于十一月成立了“贝壳租房”，方案2022年经过多元化形式提供10万间房源，以解决市民、青年人的寓居困难。  
4月中下旬，贝壳宣告实现对家装家居品牌圣都的收购，加注束装大家居及惠居两大市场，“一体两翼”策略成形。  
不外，这两大业务线刚刚起步，尤为是家装这样的非标产品和办事，难以复制和范围化，更低的利润程度，后续开展前景还未可知。此外，一个理想状况是，愈来愈多的互联网巨头已冲入房产经纪赛道，竞争将愈加剧烈。  
譬如说，成立于2018年的“幸福里”，运营二手房、新房、租房等业务，如今已成为字节跳动进军房产市场的排头兵；2020年，阿里携手易居成立天猫好房，用意掀起行业改革；近日快手成立房产业务核心，制订了往年冲破百亿成交总额指标。  
这些巨头中，字节跳入手握超级流量入口，又有雄厚资本，或成为贝壳的无力竞争方。内部市场冲击之下，二次回港上市的贝壳，还能续写房产经纪新故事吗？（本文首发钛媒体App，作者 | 柳牧宗）  
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