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基于衣食住行的根本需要视角，房地产更合适“根底产业”的定位。
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21世纪经济报导记者 张敏 北京报导
寻路房地产“新开展模式”系列报导之六
享用了多年土地红利、金融红利、市场红利的房地产业，如今正迎来新的开展阶段。房企融资“三道红线”、涉房存款“五档办理”、土地供给“两集中”轨制等长效机制的推出，令从业者不能不转变原本的思绪，从而顺应新的监管要求。同时，监管部门也提出“良性循环”、探究新开展模式等概念，疏导各市场主体做出调剂。
在此过程当中，房地产业的定位如何重构？市场空间是不是依然存在？传统房企要做出哪些调剂？是从业者必需要思考的问题。
近期，21世纪经济报导专访了兰德征询机构总裁宋延庆。宋延庆以为，基于衣食住行的根本需要视角，房地产更合适“根底产业”的定位。且比拟“支柱产业”，“根底产业”的定位更无利于房地产安稳安康开展。
宋延庆旗下的兰德征询专一于房地产企业的策略和产品征询。从业20多年来，宋延庆擅长用逻辑+知识+数据组合式研判，对政策、市场和产品有着独到的见地。
宋延庆以为，虽然改革时期有着诸多不肯定性，但房地产业的市场空间依然存在。跟着各项红利的终结，房地产业不该再适度寻求范围，谋求利润、进步效力、回归产品和办事、构建生态，才是真实的穿梭周期之道。
宋延庆（受访者供图）
“良性循环”的五个外延
21世纪经济报导（下列简称“21世纪”）：过来多年来，房地产始终享有国民经济“支柱产业”的位置。但比来，这类定位诱发了较多的探讨。结合我国的经济社会开展阶段，以及对行业良性循环和安康开展的要求，房地产业是不是还应持续享有支柱产业的定位？
宋延庆：首先提请留意的是，房地产不只只是住宅，还有商业地产、物流地产、文旅地产、产业地产等。即便是住宅，还包孕商品房、保障性住房、租赁住房等不同的产品品类。从这个意义上说，“房地产”该当是个狭义的概念。
鉴于房地产业对国计和民生的影响都太大了，乃至是美妙糊口的重要影响要素，并且基于衣食住行的根本需要视角，房地产业应该被定位为根底产业——就像农业、交通运输业同样，定位为根底产业是最适合不外了，最少比“支柱产业”更利于安稳安康开展。
假如被定位为根底产业，不只“推动保障性住房建立，反对商品房市场更好地知足购房者的公道住房需要”这个民生诉求能够顺理成章，并且还能增进城市标致，增进城乡消费，增进其它产业开展，从而使房地产开发商成为真实的城乡建立与美妙糊口办事商。
在明白了房地产业的根本定位后，完成“安康开展和良性循环”指标的门路就更为明晰。我集体以为，安康开展在字义上本就包罗良性循环。
21世纪：房地产业要做到“良性循环”，需求知足哪些指标？
宋延庆：首先要与国民经济完成良性循环。假如将房地产业定位为根底产业，就要给房地产业做个中长时间开展布局。布局中，一定要梳理分明全部国民经济与房地产业的瓜葛，并经过数据做出量化规范。这样一来，市场调控的标尺也就出来了。
要理顺房地产与金融的瓜葛。身为市场主体的房企，特别是民营房企，自然拥有加杠杆的内驱力。所以，房企加杠杆并非原罪，杠杆另外一真个金融机构，外行业危险把控中一样应负一定的责任。从化解危险的角度看，除了给房企施加“三道红线”外，对金融机构实行相似的“集中度”办理一样首要，从而在资金供需的两端，将行业的杠杆管制在适量的规模内。
良性循环还包罗房地产业与关联行业的联动瓜葛，包罗但不限于建材、家居、工程等等。在这个链条中，由于房地产是“龙头大哥”，只有遵守契约精力，完成良性循环其实不难。
还有终真个购房者和使用者。消费者对住房的需要正在跟着经济社会开展不停降级，呈现出多样化、丰硕性的特点。在供给体系上，应答客户提供多品类、多渠道、多价位的产品，从而知足不同档次的住房需要。同时经过供给体系的完美，维持价钱的不乱。
最初还有存量盘活的问题，包罗乡村少量闲置的宅基地（个人用地），每个城镇都有的少量旷费的破旧厂区（工业用地）、被电商冲击的濒临开张的少量商业（商业用地），都要全因素地流转起来。假如能流转起来，存量土地和屋宇的利用效力一定会大大进步，房地产供应侧的问题也会大大减缓。
房地产赚钱的逻辑变了
21世纪：2021年，房地产销售范围超过了18万亿，有得多人感觉这曾经是“天花板”了。结合以后的政策和市场趋向来看，将来房地产市场真的没有更大的市场空间了吗？
宋延庆：过来房地产市场范围达到15万亿、16万亿、17万亿的时分，也有人感觉曾经触及了“天花板”。但市场就是市场，不是想唱衰就可以衰的。
判别将来的市场空间，需求回答这几个问题。GDP中高速增长的趋向有改动吗？没有。人们寻求美妙糊口和改良住房的欲望有改动吗？没有。监管层谋不乱、求开展、保民生的信心有改动吗？更没有。这些都没有，市场就不会有甚么问题。有问题的，只是一些企业及一些人的心态和视角。
这个时期的确充溢了不肯定性，但依然有得多货色是肯定的。除了下面这几点，能够肯定的是，市场再也回不到甚么企业都赚钱、甚么名目都赚钱的时期了，今后的市场竞争只会愈来愈剧烈，销售只会愈来愈难，利润只会愈来愈低。此外还能够肯定的是，企业虽然不克不及摆布市场，更不克不及摆布政策，但确定能摆布本人的策略和产品。其实只有有后者，就足够了。
21世纪：比来，房地产从业者感慨至多的就是“房地产赚钱的逻辑变了”，究竟是哪些逻辑产生了变动？
宋延庆：这个说法由来已久，假如是几年前仍是危言耸听的话，跟着一些房企接连泛起活动性问题，想必有切身材会的企业已愈来愈多。详细来看，能够大抵总结为几个方面。
第一，冲范围让位于保利润。过来多年，房企大都以范围速度主导。虽然有些房企无意躲避“范围”、“速度”这几个字，但在老板的心田深处，仍是想经过冲范围，让排名向前、向前、再向前。但当初再冲范围，难度会比过来大很多，并且资金端也不撑持。
所以，房企要从速度范围型增长转向品质效益型增长，并且要越快越好。简略来讲，就是多想一想怎么赚钱。将来，即便市场回暖了，由于各家都要跑量换现金流，市场竞争必然会十分剧烈，乃至惨烈。所以，如何保利润和进步利润是转变增长形式后的第一要务。
第二，高杠杆行欠亨了，但高周转仍是必需要坚持的。对于高杠杆，必需要阐明的是，房地产开发的特征抉择了企业必定有加杠杆的根底和念头。“三道红线”政策后 ，反对高杠杆的根底其实曾经不存在了。固然，过度杠杆还是必需的，也是必定存在的。
对于高周转，能够地下而自信地说，高周转也不是指方案节点的快节拍，而次要指现金流的高周转，高周转约同等于高效力。毫无疑难，高效力、现金流高周转是无论什么时候都必需坚持的。
第三，向价值链要效益重于向办理要效益。过来多年，房企赚钱次要靠的是土地红利、金融红利和市场红利。根本操作是，拿地后，从设计到施工，每个环节简直都外包。正因如斯，简直每家企业都养了一批办理型的“甲方”人材。后果是，得多企业不缺“甲方代表”，而缺能做事的人。
该如何转变呢？咱们倡议转向价值链重构。从原先的事事外包，转向环环省钱和发明新的利润增长点。
试想，成立本人的客研、产研部门，再组建或收购一家设计公司，而再也不是将每个名目几百万、上千万元的设计费给设计公司，产品力根底是否更结实？本钱是否能省下得多？再试想，简装、景观，乃至照明、智能化，假如能做到本人设计、本人招采、本人施工，是否更出成果、更省钱？
顺着这一思绪，假如价值链各个环节都能本人做了，不只能节俭少量薪资收入，还能经过对外办事，为公司发明利润，乃至能使公司具备代建或品牌、模式输入的才能。这才是将来培育赚钱才能的重点，也是向办理要效益的转义。
第四，产品力和办事力才是基本。在产研、设计、招采、施工、销售、物管等价值链各环节中，相对于而言，位居浅笑曲线两真个研发和办事环节，是价值奉献最大的。无论是苹果手机，仍是华为、小米，无不将研发和办事作为重点。其实这彻底合乎企业的本意（企业是提供产品和办事的市场主体），也契合房地产企业的特征。
但遗憾的是，过来多年，得多企业，特别是企业次要领导，都将次要精神放在了融资、拿地上，而无视了产品和办事。在这些企业外部，营销部门的话语权也往往是最大的。要进步产品力和办事力，仍是要从客研、产研动手。特别是客研，是提供产品力和办事力的首个举措，必需要扎扎实实地做好。
第五，从单体到生态。咱们以为，房地产企业将来最中心的赚钱才能集中体现为“资本+内容”，其中价值链及产品、办事都是“内容”。在商业世界的生态零碎中，房地产企业沉淀了资源整合才能，不克不及只做独立的单体，还要构建基于本身才能的小生态零碎。只要这样，才具备更强的穿梭周期的才能。
（作者：张敏 编纂：张伟贤） |
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