理财富品守约、被爆挪用监管资金，金科等候“白衣骑士”解局

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撰文 / 张文静
编纂 / 田晏林
从偏安一隅的重庆房企，到年销售额超千亿的全国性房企，金科股分曾用短短三年时间，就创下了销售范围翻四倍的成就，播种了行业“黑马”的名称。但往年上半年，这家公司就没有太平过。从年终施工单位冲击总部大门，到旗下“小金牙”理财富品逾期被投资者围堵，再到姑苏名目被业主投诉挪走监管账户资金，金科怎么了？

重庆老牌房企金科地产团体股分无限公司（简称 金科股分）的投资者们，本周阅历了一场过山车般的体验。
先是有动静称重庆国企将入股金科股分，市场一阵欢跃。但还没等投资者缓过神，又传出金科股分发行的公司债或将展期的动静。受此影响，截至5月20日，本周买卖日的最初一天，金科股分遭受股债“双杀”。
在5月初的事迹会上，金科股分副总裁兼财务担任人宋柯表现，金科正准备发行20亿元小公募，用以出借5月28日到期的“20金科03”本金十二.5亿元和7月8日到期的“19金科03”本金6.96亿元。
但如今面对公司债或将展期的动静，金科却对外回应称，小公募发行可能存在不迭预期的危险，“20金科03”也存在展期的危险。
从年终施工单位冲击总部大门，到旗下“小金牙”理财富品逾期被投资者围堵，再到姑苏名目被业主投诉挪走监管账户资金，往年上半年，金科股分就没太平过。这也惹起了监管部门的留意。5月16日，金科股分收到深交所的《问询函》，要求其阐明是不是有活动性危险。
针对近期市场传出的各种动静，《财经天下》周刊从投资者、业主和知情人士处多方刺探，试图扒开这家千亿房企比来半年的债权迷雾。
挪用监管资金还债真假在“白衣骑士”到来前，购买了金科股分位于姑苏的“印象平江”名目的几十名业主曾经等不迭了。
据姑苏当地自媒体动静，近日，该名目的业主们围在售楼处，就名目复工和预售房款未进监管账户问题向金科讨要说法。
李飞是该名目的业主。他告知《财经天下》周刊，维权曾经进行了两个多月，从4月以来，业主们曾经最少3次到售楼处与开发商交涉，但停工及监管账户资金问题，开发商在给出回应后，却一拖再拖。
往年1月，住在姑苏“印象平江”名目周边的业主发现，“印象平江”的工地上十分平静，他途经工地时发现，施工现场只要一些办理人员，并无工人。
业主们找到开发商，失掉的回复是“因疫情缘故复工”。但一个多月过来，大家发现，同区域的其余房企的楼盘都没停，只要金科的工地仍旧没消息。“假如说是疫情影响，为何只要金科复工？”李飞对此非常纳闷。
经过社交平台，更多业主发现，全国多地的金科楼盘都泛起停顿迟缓、几近复工的状况。他们很快意想到，实在缘故大略不像金科说的那样简略。
“看模样是大面积复工，证实开发商没钱了。”察觉到危险的业主们坐不住了。并且，业主傍边也有人在房地产行业任务，经过一些渠道查问了银行账户流水，发现了一个更重大的问题——他们交的首付款及存款资金并无按规则进入预售资金监管账户。
通常来讲，在期房销售的前提下，预售资金都是需求进入监管账户。也就是说，购房人的买房款会先打到监管账户里，不会间接就给开发商。假如开发商要用这笔钱，就一定要向银行进行请求。这类规则是监视开发商定期保质保量竣工，防止拿钱跑路，同时也能够更好地保护客户权利。
但李飞告知《财经天下》周刊，“印象平江”名目去化率已超80%，售房款估量能有20多亿元，而往年4月，有业主在查问后得知，该名目监管账户的余额只要2000万元摆布。
“他们说，监管账户部份资金被金科团体和名目协作方金新城划走了，另外一部份则被银行间接扣掉，用以出借该名目的开发贷了。”李飞说。
两个月前，曾经有业主找到金科沟通，之后发现问题的其余业主也陆续参加维权群，目前李飞所在的维权群已接近500人。
但业主们没有失掉明白的回应。为了讨要说法，他们在姑苏十二345阳光便民网站“寒山闻钟”及人民网领导留言板上间接爆出数据投诉：“经不彻底统计，70户约2.2亿元资金未进入监管账户；名目后期销售22亿元被悉数转走，其中金科及金新城两股东抽调名目资金13亿元。”

图源/人民网领导留言板截图
一名业主告知《财经天下》周刊，维权两个月，当初他们曾经再也不置信开发商对于停工的许诺，相较于此，他们更在意监管账户内的资金去向。“假如监管账户里没有钱，或无奈掩盖名目建立所需，停工没有任何意义，早晚会再次复工。”
李飞说，5月初，本地住建部门牵头召开由开发企业、总包单位、监管银行、业主加入的谈判。会上，住建部门再次重申不克不及随便划扣监管账户资金，预收款一定要进监管账户。而且过了几天，还给出理解决计划，表现将推进建设第三方监管账户。
但业主们仍旧忧心忡忡。在他们眼里，金科还在鼎力度促销该名目残余楼盘，每套总价较去年少了10至20万元，有些还赠送车位。部份业主耽心，“一旦整个销售出去，资金都被开发商抽走，到时分即便第三方监管建设起来，也没有资金能够打入账户。”
在“寒山闻钟”论坛上，业主们不停督促停顿，要求相干部门肯定第三方监管账户建设主体及时间表。5月20日，姑苏市住建部门线上回复业主称，“开设账户相干任务正在推动中。”
而针对业主投诉的金科停工和资金办理问题，姑苏市住建部门表现，名目已于5月9日停工。开发企业将制订施工方案、明白名目建立节点，由业主按期到现场确认。业主代表签署窃密协定后，可按期跟踪监管账户资金静态。
另外，住建部门还表现，已函告姑苏市公积金核心，申请协助配合将存款转入监管账户。关于存款或分期付款部份，该部门与监管银行建设信息同享机制，要求监管银行跟踪办理。同时对商业银行发放存款进一步标准，让购房人存款发进入监管账户。

图源/人民网领导留言板截图
针对业主们的说法，《财经天下》周刊致电姑苏市住建局理解状况，接听电话的任务人员表现，担任该名目的共事在散会。截至发稿，未有相干担任人给出回应。
事实上，着急的不止姑苏业主。2021年十一月至今，从西安、郑州、沈阳、南宁，到金科的“大本营”重庆，业主广泛反应金科名目存在复工或延期交房问题。
5月15日，沈阳一名业主在人民网领导留言板反应，位于北皇姑的金科集美天城三四期名目迟迟未见开工，他们正面理解到系金科资金紧张而至。
《财经天下》周刊待业主反应的姑苏金科印象平江名目复工、监管资金被划走及各地多处名目复工的动静向金科团体求证，公司回应称，“受以前疫情影响，姑苏金科印象平江名目工程进度迟缓，目前已进入正常施工形态。另外，根据疫情管控相干要求，全国各地金科名目已陆续展开施工，目前已进入正常出产运营中。”
但关于姑苏金科印象平江名目监管账户资金被挪用的问题，对方表现，“暂不理解。”
理财富品，一地鸡毛在一名金科到职员工看来，姑苏名目泛起复工其实不不测，找金科要债的人太多了。
据媒体报导，往年初，金科团体总部受到施工单位围堵，大门被撞。金科回应称，与民工欠薪有关，为施工单位歹意逼要工程尾款。
但仅仅两个多月后，金科总部又被另外一群人围住了。
3月开始，在各大社交网站上，有投资者陆续反应，金科“小金牙”理财富品到期无奈兑付。有投资者告知《财经天下》周刊，4月18日，有几十名投资者到金科总部维权，通过几番交涉后，有5位投资者代表被允许进入大楼，与金科会谈。
会谈中，金科给出了口头兑付计划，表现三、四月份到期的理财富品将于90个任务日内兑付。但详细兑付形式没有阐明。

4月18日金科总部维权现场 图源/投资者拍摄视频截图
2021年，吴雨在金科物业员工的采购下，购买了“小金牙”理财富品，往年4月初到期。他说从4月中旬开始收到金科的兑付款项，每个任务日几百元，金额不固定，“像开盲盒同样。”
据他预算，每个任务日兑付的金额约占总本息的0.9%，有时仅0.4%。但至今，金科也未有一份正式的兑付计划。
当初，吴雨后悔莫及。他说：“过后有点闲钱，想着放着也是放着，不如赚点收益，但没想到房地产行情下滑得这么厉害。”
2021年，房地产行业不太乐观时，吴雨曾经开始耽心“小金牙”的兑付才能，但那时销售员刺激他说，产品毫不会出问题。往年，在“小金牙”到期前，吴雨却原告知，卖给他产品的销售人员曾经到职。
对于“小金牙”理财富品逾期问题，金科给《财经天下》周刊的回复，和给投资者代表的同样，表现已有总体兑付计划，预计90个任务日内兑付实现。但关于详细计划，有知情人士称，还没彻底敲定。
据悉，该理财富品的购买者大多为金科员工和业主，遍布全国各地，大部份人经过金科物业任务人员保举，在微信大众号“小金牙社区”上购买。
一名金科地产板块前员工称，“小金牙”鼓吹最猛的时分大略是在2020年。那时，金科旗下物业公司业务员会到办公室加员工微信，采购理财富品。据她提供的截图显示，业务员简直每月都会向其保举产品，利率在8.5%以上。
据吴雨讲述，就在往年2月，还有任务人员向业主采购理财富品。得多业主对房地产行业不理解，也投了不少钱。“在我理解到的投资者里，额度最大的好像是280万，得多老年人也买了。”
在吴雨提供的一份投资协定中，《财经天下》周刊得悉，该理财富品上的资产少数都是地产票据。好比，买卖资产性质为玉溪巨辉商贸无限公司持有的对富莱迪克商业保理无限公司的借款债务。
“小金牙社区”平台客服人员企业微信咭片显示，该理财富品面前的企业，全称为“重庆睿博资产办理征询无限公司”。企查查显示，该公司成立于2013年，两年后，金科物业办事（团体）无限公司成为其全资大股东。2020年6月，金科物业退出后，由保汇国兴（北京）科技开展无限公司接盘。
目前从股权瓜葛上，看不出保汇国兴与“金科系”的关联，但“小金牙”产品仍旧由金科物业推行销售。乃至在该产品逾期后，有投资人找到金科物业实践，对方却让他们找金科地产担任。
“地产的任务人员也挺无法的，说没钱，当初能有点钱兑付就不错了。”吴雨说。
凶悍扩大后遗症无论是名目复工，仍是“小金牙”理财逾期，种种迹象都传递出金科面前的债权隐忧。
在上海票据买卖所发布的一份截至2022年4月底继续逾期名单中，金科股分及旗下多家公司赫然在列。且截至2022年4月30日，金科股分票据累计逾期产生额2.17亿元，逾期余额1.62亿元。
另据票眼数据，截至2022年3月14日，金科股分拒付票据约有十二41笔，波及金额7.43亿元；未结清票据23765笔，波及金额十二6.64亿元。
与此同时，金科日前发布的2021年财报也让资金紧张的情况原形毕露。截至2021年底，金科股分总负债2936.3亿元，货泉资金289.08亿元，短时间借款、一年内到期的有息负债、其余活动负债算计4十一.35亿元。
能够看出，金科用手头资金掩盖短时间债权存在一定压力。深交所也在《问询函》中要求金科阐明是不是具备足够债权偿付才能，以及是不是存在活动性危险。
事先早有征象。2021年下半年，市场上就有金科资金紧张的动静不停传出。当年十二月，金科以37亿港元将物业板块金科办事22%的股分转让出去。彼时，一名金科员工坦言，公司的确“缺钱了”，要靠物业给地产“输血”。
另外，上述金科前员工还透露，2021年年底至今，金科曾经裁了几批员工，听到职的共事说一开始抵偿N+1，起初抵偿N+0.5，再起初，甚么抵偿都没了，且有人力乃至间接告知被裁员工，想要仲裁只管去。
2021年以来，房地产行业继续上行，政策收紧，房企融资和销售均受影响。在这类市场行情下，得多地产公司都泛起了活动性难题，但仍有稳健型房企日子还能委曲过。
所以说，现金流问题虽与行业大环境无关，但最基本的仍是离不开企业本身的运营和办理模式。
金科的问题出在了哪儿？
从销售数据上看，2016年，金科股分地产业务销售额仅319亿元，还只是重庆区域一家斗室企。但到了2017年开始提速，当年地产板块销售额猛增至630亿元，2018年冲破千亿元。
那几年，金科似乎对销售范围有着很深的执念，不吝把“算盘”打到自家员工头上。2020年9月，金科推出过“安家投资方案”。过后有媒体报导，金科要求员工购房，不然“降职、降薪、开革”。
对此，金科外部人士只表现“一言难尽”。据他引见，为了把房子卖出去，公司为资金缺乏的员工找好银行，可提供小额存款。他也在这类资金“反对”下，买了好几套房子，当初还忧愁“不懂得怎么卖出去”。
在自家员工的“助力”下，2020年金科顺利完成2232亿元销售额，压线实现当年2200亿元的销售指标，也让金科跻身全国TOP20房企行列。
据金科重庆总部的员工回想，公司最保守时，他所担任的区域简直每次土拍都要拿地。相应地，他的任务内容变多了，节拍变快了，天天都有梳理不完的表格，隔三岔五还要散会报告请示，周末都得待命，加班也从双休日蔓延至各种小长假和大长假。
但是，一路的大张旗鼓未必能高歌永奏。高增长的代价，体当初金科的财报里，是不停累积的负债。数据显示，金科的总负债在2016年为867.2亿元，而到2020年，已攀升至3076.6亿元。也是自那年开始，金科外部商票比例逐步进步。
但那时的金科还未意想到，监管的收紧将给行业带来怎么样微小变动。2020年年底，金科还在策略布局阐明会上，提出2025年冲击4500亿元的指标，以及年复合增长率要达到15%以上。
不外眼下，忙于找钱度过难关的金科，临时恐怕得空顾及这4500亿指标了。

图源/视觉中国
“白衣骑士”还在路上对金科来讲，以后最大的好动静是，或是行将迎来“白衣骑士”。
近日，市场有风闻称，金科行将迎来重庆国资企业入股，帮扶纾困。在股权方面，重庆国企正组团和金科接触，进行总体股权会谈。这些国企包罗了重庆渝富、重庆两江新区产业开展团体、重庆城投、重庆地产团体、重庆开展投资无限公司等。
对此，《财经天下》周刊分割到金科团体求证，对方表现，目前尚未失掉进一步动静，如有最新信息，公司将第一时间经过布告等方式进行公布。
不外，据知情人士透露，这次市场传出的信息大部份失实，是金科董事长周达露面分割的各家企业。至于最初和哪家国企协作，还在沟通、接洽中，“估量还要一段时间。”
国企入股金科的动静，让不少投资者和业主看到了一丝但愿，但目前来看，“白衣骑士”还在路上。
作为重庆外乡房企，近些年来，从与融创中国的管制权争取战，到开创人黄红云和前妻的股权纠纷，金科的烦心事一波未平，一波又起。
2020年，困扰金科三年多的股权问题终于因融创中国的退出落下帷幕。2021年，黄红云与前妻陶虹遐的离婚纠纷闹得沸沸扬扬，他还因此成为被履行人。
往年1月，金科股分公布布告，称黄红云与陶虹遐及女儿黄斯诗解除统一行为人瓜葛，黄红云持有金科股分的比例降至18.22%，仍然稳住了公司实控人位置。
但这之后，黄斯诗和陶虹遐开始密集减持金科股分。往年2月，在两次减持后，黄斯诗完全清仓，累计套现6亿元；3月份，陶虹遐及其统一行为人也在没有预披露的状况下，延续两次减持，直到第二次布告后才预披露第三次减持方案。
在债权危机隐现的机会点，老板的女儿和前妻不停减持套现，难免让外界疑虑。果不其然，陶虹遐的减持举措惹起深交所关注，在近期的《问询函》中，要求金科阐明减持停顿，及进程是不是违反相干规则。
其实，在黄红云女儿减持股分时，公司曾解释称，因偿还金融机构到期融资需求，且其方案将来一年内将按照本身现金流支配和公司需求持续反对上市公司开展。
往年2月，清空股分后的黄斯诗向金科股分子公司提供了1.2亿元借款，年利率为10%。不外，这也从正面印证金科现金流紧张的风闻。
有媒体曾报导，金科在4月份和相干部门开了一个纾困专题会议，重庆方面也从年后就开始商议纾困措施，次要包罗：分零售放纾困资金，以借款和质押名目股权的方式给到金科，目前已有3亿元纾困资金到位；牵头重庆的国企入股金科，正在接触的入股对象包罗重庆市两江新区的平台公司；阶段性入股金科的名目公司，给名目增信背书，便利银行存款。
近期，监管机构为示范房企融资开闸的动静给房地产市场注入了很大决心。但在知情人士看来，金科必需先本人挺住，能力比及时机。
假如此次会谈进行得顺利，“白衣骑士”到来后，金科需求拿出最有诚意的计划，尽快给维权许久的投资者和业主们一个满意的交待。
（应采访对象要求，文中李飞、吴雨均为化名）