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封面图 |《风起陇西》剧照
5月十一日，冯叔承受和君征询和一木基金会的约请，和大家一同讨论无关「职业生涯布局与不动产行业机遇」等话题。明天，把这次访谈对话的部份内容分享给大家，但愿对你有所启示。
01
问：冯叔阅历了十分传奇的职业生涯，在这个过程当中是如何进行自我认知的？
冯叔：人死去当前的时间很长，活着的时间很短，有用的活着的时间其实更短。在25岁到60岁这段时间，大家用此人生一半的时间参预职业生涯。所以要把自我认知这个困难解决。「自我」如同本人手中的货色，往往难以正确意识。我以为，自我认知的体验和完美要阅历三个阶段：
第一，在学校期间，对本人不足片面的理解，每一年要做一次「鉴定」，很容易遭到学校教师和同窗的影响。经过他人的评估和鉴定后果总结自我，这是人生开始自我认知的第一步。
我在上中学时，一名教数学的朝鲜族教师，和另外一个教师，不停地向我灌输「你是个甚么样的人」。好比教师写评语时，用「共性好强，过于自信」这8个字形容我。所以这个阶段自我认知的造成，是教师和同窗强加给本人的，靠班主任的鉴定和同窗的打分。
遗憾的是，得多家长不注重这一步，总是对本人的孩子不停地打击，说他人家孩子如何好，这偏偏是阻碍自我认知的障碍，让孩子无奈生长为有着超强才能和明白自我认知的个体。
第二，在集团组织里，当你参加一个组织机构，好比大厂、入党等，在组织里表演角色时，开始承受各方面对你的认知评估。在你当了团队Leader或者做了产品经理后，手底下有几集体，组织对你也有360度的考查，你就会对本人在特定社会组织或集团中具有的瓜葛、作用、权益、义务及行动有自我认知。
所以第二阶段的认知跟在组织里表演的角色无关，假如你不在组织里、也没有角色，自我认知的造成一定是关闭的、隐约的，乃至没方法明晰地建设对自我的认知。
「知人者智，自知者明。」而判别自我认知有无偏差，一方面是本身的参照规范，对心思和情绪形态及任务才能的认知；另外一方面来自内部的人员、组织、环境对本身的角色期待和角色定位，是不是存在偏差和错位。
第三，在急剧的社会变化和矛盾冲突中实现自我认知，前两个阶段是常态，但对自我认知最首要的是十分态。
好比面临生死选择的矛盾，像电影里戏剧化冲突特别剧烈时；好比出卖敌人就可以失掉利益，你对自我的认知是做正人，选择不出卖敌人；但假设到了生死决定，只要出卖敌人能力活，你可能就感觉，我只能在活着的条件下做正人。在极端状况下，你可能对正人这个角色开始打折扣。
真实的认知应战是在社会急巨变革和矛盾冲突中，乃至是极度艰巨的选择或狭小的空间里，会发生对迄今为止「旧我」的否认感，但「新我」则在自我撕裂中艰巨找到。好比在孤岛、在船上、在劫机时，个别在极端状况下潜认识对自我的认知，成了价值观的终究底线，你终究决定是奋斗、屈从或玉石俱焚。
总结一下，建设认知次要是这三个方面。第一，在学校初步建设，靠教师和同窗建设自我认知；第二，在组织里表演角色的过程当中，会逐渐调剂自我认知；第三，在矛盾和冲突中，据守准则和底线，让角色有某种延续性。
明天我讲的是自知，其实这大部份来源于他知，即他人对你的评估。所以读历史就知道，《资治通鉴》是讲给皇上听的，《贞观政要》也是给李世民提意见，「以史为镜，能够知兴衰；以报酬镜，能够知得失」，这个进程也促使李世民建设自知。
02
问：如何选择守业和找任务，冯叔有甚么见地？
冯叔：当初大学结业，应该大部份都去任务了，守业的人很少。由于守业需求有强大兴趣或使命驱动来面对不肯定性的人生。得多人一开始走上社会，是没有心思筹备承受危险应战的。但大部份人或许任务几年后，对市场危险有足够驾驭，并找到了本人真正想要做的事件，有了更为弱小的、精确的自我认知，就下定信心跟敌人守业了。
关于找任务的同窗，我只说一点，除了考公、考编，找任务次要两类公司：民企和国企，外企算进民企外面。
选国企，是选行业、选公司，不选老板，老板差未几是个符号，可能满了任期就调任了。好比学电力，就选电力部门；学铁路，就选铁道部门。由于国企是资本机构化，资本不人格化。
选民企，不在于行业、不在于公司大小，而是选老板，选他的价值观、使命和人格特质，以及你喜不喜爱这集体。好比，阿里巴巴成立早期只要18集体，剩下那17集体选的是马教师，选择和他同样的价值观。
所以结业生找任务，我给这么个倡议，你要想分明，假如是选国企，当初的董事长和总经理是谁不妨事，行业和公司你喜爱就能；选民企的话，一定要选老板的价值观和使命以及人格特质，少钻研当下的薪资和公司大小。
这是我视察到的一个点，或许对同窗们有帮忙。
03
问：从集体的教训下去看，说到行业和城市选择问题，冯叔有甚么看法？
冯叔：人生不同阶段，对自我认知、事业期待和斟酌的时机本钱是纷歧样的。一集体终身要搬四五次家，也就是去四五个城市：
第一个城市是出世城市，不是由你选的，是父母定的。性情的造成和出世地有很大瓜葛，好比我出世在西安，但父母是江浙人，所以这两地的文明沉淀塑造了我。
第二个城市你也许有了一半的选择权。好比上大学，多是教师、家长和本人综合选择的后果，这是个个人选择，你有权表白，但意见可能不过重要。
第三个城市是你本人选择的，好比考研和任务，将来去哪儿均可以本人定，好比我读硕士、博士都在北京。也就是说，这次城市选择跟事业有很大的瓜葛，你肯定了干哪行，对于城市选择和生长赛道都是感性的。
第四个城市，大高发生在30多岁，这多是事业选择，为了更好地开展去了一个城市；也多是家庭选择，男女单方结合为家庭，选择去哪一个城市一块打拼。好比我选择北京，由于已经在地方机关任务过，也十分喜爱西安和北京的文明，所以在两地都有开展事业。
第五个城市是在退休时，五六十岁又面临一次选择。你要是弱小，没有经济压力的话，就随着自在和温馨走，喜爱哪里就去哪里假寓养老，好比咱们这些爱折腾的人，在家乡西安也挺好，这个中央永久容纳本人，有相熟的文明、友人；你要是强大，在经济上有对比大的压力，就得斟酌糊口本钱和子女远近。
最初一个城市选择，是对于死亡的。假如你信教，可能会找个能够安放精力灵魂和身材之处；假如你喜爱冒险，那死在哪儿都成，只是选择死法但不会选择中央；假如在人生的最初阶段面对窘境，也有一些人选择自尽，想报复他人就死在他家门口；想舒服地分开不想给人添乱，就选择人少之处解决。
人的终身有得多次选择，只要30岁到40岁的时分，城市的选择跟事业开展无关，其余的城市选择可能都不是本人选的，但最初一次选择特别首要，就是死在哪儿，你的宗教、价值观、性情和寓居习气，都会心外埠抉择最初死亡的城市，所以人生是十分无意思的。
04
问：当初新情势下，不动产行业还有哪些新时机？
冯叔：作为几百年来都有的商业行动，房地产行业是个省心的行业，它不会被技术代替，将来依然会持续存在。房地产这个事，用一句话说分明，就是发明有价值的固定人造空间。挪动的人造空间是汽车、飞机、太空船等，房子是固定的人造空间，这个空间是免费的、有价值的，可以收房钱或售卖掉。人类80%的时间呆在人造空间里，人造空间里90%是固定的，所以固定的人造空间永久是咱们生存的第一需求。
在这个状况下，房地产是十分好的行业，你进入到这个行业能够干一辈子，不必耽心人类不在固定空间里流动，由于乃至连火星都在盖房子，只是说房地产每个阶段的时机重点不同，好比从经济开展来看，GDP处于经济腾飞期，高速生长到人均8000美金，那这阶段的重点时机都在土地和住宅上。跟着城市化的会萃，人口不停地流入，土地开始有价值，知足人的寓居需求，先盖确当然是住宅。所以在这个阶段，住宅实际上是房地产最大的时机。
从1998年住宅市场化变革至今20余年，大家提了半天的房地产其实都在说住宅，子细想一想哪一个公司明天暴雷了、明天又成黑马了，配角大部份是住宅公司，所以住宅是第一个时机，你想要做大公司，这个时机的重点是范围、本钱、速度，中心竞争力是高周转、高杠杆、高利润、高报答，这都跟回升的经济周期无关，同时跟有价值的土地无关，你乃至不必做甚么，只有手里有地就能赚钱。
这段时间大家开始蛊惑了，为何呢？当人均GDP超过1万美金后，房地产进入后开发时期，住宅开始减量、加速、减价，大家有点懵了，不做住宅其余品类要怎么做，我感觉其余中央的时机太多了，乃至比住宅要多得多倍。除了住宅之外，还有7大畛域，包罗办公、商业、酒店、产业园区、物流仓储、医疗安康和公共物业。
假如你当初从住宅行业跳出来，能够转型和钻研这7大类，这些畛域还都有独特反对的时机，好比经营办理和资产办理的时机弘远于开发时机：
在办公畛域，有反对经营和办理的Saas平台，在软件平台上就可以完成对人、事、物的办理，积淀上去的数据还能为运营决策做撑持。
在物流仓储畛域，普洛斯在中国投资、开发、办理着400多处物流仓储、制作及研发、大数据及新动力等根底设施，目前还处于高速增长阶段。
在医疗安康畛域，愈来愈多的公司尝试把空间产品化、品牌化，孵化了得多出名的养老机构和康养酒店、医疗MALL等。
更加首要的是，房地产行业的科技化水平愈来愈高。比来在港交所上市的贝壳找房，利用人工智能、大数据等撮合买卖效力；元宇宙等概念也正盛，御风资本比来投资了一家在元宇宙盖房子的科技公司，将来将与线下空间买通来提供办事。
科技次要解决了三个问题：
第一，进步效力，首先是进步了买卖效力，好比刚刚提到的贝壳找房和诸葛找房；此外还有出租效力的晋升，爱彼迎Airbnb租赁效力乃至超过了酒店，这是技术对房地产的首要影响。
第二，便捷性和温馨性，经过经营科技翻新商业模式，使经营办事办法更先进，好比松下或小米的智能家居，就解决了空间的便捷性和温馨性。
第三，加强对空间的体验，人造空间变为无墙空间，强化了咱们在理想空间和虚构空间之间的交互，也强化了社交、商务行动的深度体验，好比VR看房和元宇宙等。
所以在后开发时期，假如咱们不看或少看住宅的时机，在远处也许发现更多的时机，还能再干100年。毕竟之前只做了「住宅」两个字，当初要做的是「房地产」三个字。
05
问：产业地产也开展得多年了，关于现状和开展趋向、从业人员转型，您有甚么倡议？
冯叔：我是不大赞成产业地产这个说法，从专业房地产的角度，地产就分两种：一种叫销售型不动产，一种叫商用不动产，商用不动产整体上是B to B to C的生意，或者B to B to B的生意，而销售的是B to C的生意。
所谓产业地产，国际大略没有一家是赚钱的，缘故是产业不会做，地产也不会做。做地产永久是赚的，要末卖掉按平米算钱，要末拿房钱做空间生意，至于客户怎么在我的空间赚到钱，我不知道，由于我是做办事业的。
当初说的产业地产、文旅地产、大安康地产等都是误导，跟房地产没无关系，但凡说这些概念的都赚不到钱，想要讲故事圈地卖住宅，后果却都失败了。当初被套住的老板全是这种型，不置信经典房地产的根本原理就是商用不动产和住宅。
跟产业相干的物业房钱很低，做出租业务无非是投资性物业和非投资性物业，投资性物业有一个刚性目标——净房钱报答率6%，做到这个数值以上才有金融价值、投资价值和资产证券化的时机。假如产业地产只能做到6%下列，加之土地只要20年年限，根本上房子钱和地钱都赚不到。
所以，在经济转型和产业降级的状况下，关于房地产行业来讲，如作甚这些新产业提供空间办事，这才是特别的时机。
好比，数据核心为何能赚钱？建造这个空间其实不繁杂，但它的办理和经营很繁杂，这都是地产商不会做的，要交给专业的经营商去做。可其余的其实不难，数据核心的客户不乱，租约不乱、换租率很低，同时物业本钱其实不高，又不需求24小时办事，对人力的需要很少。简略地说，他只需求一个壳，那末相对于本钱而言，数据核心的房钱是能够的。作为物流仓储中共同的细分畛域，数据核心就赚到了钱。
因此做产业办事，地产商要为产业开展提供特殊空间来反对产业，这个思绪是正确的，为哪些产业办事则要好好挑拣。做服装鞋帽的产业，人又得多，对物业设施的毁坏很大；租给做病院的，租约长、不乱，对周边产业有一定带动。但租给做购物核心的就不太好，为何？
举个例子，购物核心对空间的依赖在极度放大，一个10万平米的购物核心，个别是10个亿的销售额，坪效为1万元/㎡。但SKP大略是23-27万元/㎡的运营程度，李佳琦直播间的坪效是100万/㎡。也就是说，做商业流通业对空间的需要在增加，但效力在进步，只是减少商业面积是没无意义的。
简略地说，城市开展带来了产业会聚和转型、空间规划的改动，以及行业的变动等，作为地产商要理解，咱们永久是为他人提供空间办事，在住宅之外，永久是收房钱的，次要算房钱报答，逐步有了报答，企业的转型才算胜利。而不是转型了半天，为了卖住宅讲概念去圈地，但是鱼饵比鱼贵，住宅地没拿到产业也开展不起来，后果就被套死了。
此外一方面，房地产人一定要理解行业是干甚么的，不要随声附和，尤为是这两类人的话不克不及听：
第一，不克不及听财经记者的，他们是记载有数企业的兴衰成败，但其实不会预知将来；第二，不克不及听剖析师的，他们的剖析会比财经记者深一些，但更像是流星。最首要的是听本人的，经过亲自实战教训和积攒行业法则，分明清晰地对行业有本人的判别。
那末。地产转型的时机在哪里？地产人假如要据守，就要看准两方面。
一是，在住宅细分畛域据守，好比先生公寓、独身公寓、女性公寓、蓝领公寓、养老公寓等等，当真钻研每个品类的消费需要的产品降级。
二是，房地产行业的跨界据守，你就变为了一个老西医，好比做资产办理，把做错的、废弃的空间从新修理好；做城市更新，把布局有问题、低效的空间革新成温馨的、高效的空间，实际上你就变为了空间的医生和保健师。
医生外头也分儿科、妇科、外科、内科，所以外行业据守，一个是在住宅畛域细分，另外一个就是7大类里边，你看能不克不及成为一个专科医生，在资产办理、经营办事、财务投资等方面转型，其实会有很好的时机和开展。
06
问：不论是地产老手仍是职场老鸟，您对这些敌人们有甚么更进一步的倡议？
冯叔：第一，在守业以前，我也打过工，兴致很首要。一开始我也不是做房地产的，但由于对它十分有兴致，所以能坚持很久。除了对功利的合计以外，人退职业开展中兴致才是最弱小的驱能源。假如你曾经在房地产行业，且不想跳去其余行业，往深处挖掘钻研将有没有限的乐趣。
好比有个敌人他对餐饮空间感兴致，购物核心的房钱过于低廉，路边店的餐饮生意又不那末好，他就专门钻研路边餐饮空间如何做规范化，包罗工商牌照、桌椅板凳、碗具橱柜等等，提供整个空间和产品的租赁办事。
要耐烦地钻研感兴致的畛域，并据守上来，我就对钻研超高层修建很感兴致，也参预了500米摆布的名目，带着使命钻研超高密度空间的开展模式，但也在平面城市上失败了，固然目前也没有做胜利的。
第二，你据守了当前也要关怀如何进步手艺，也就是专业性。
好比，国外就有房地产畛域的专门钻研核心，麻省理工学院房地产开展迷信硕士就着重于修建物理空间的价值钻研，纽约大学房地产硕士钻研的是经济金融、资产证券化方面……
你要做一些职业布局上的晋升，在据守兴致的同时，可以在公司提升、加薪，乃至有助于当前守业的路途。
第三，房地产行业跟其余行业不同的是，职业历程略微资深些，守业的门坎并不是那末高，能够小心尝试守业。好比，你在物业公司干了20多年，着重于电机办理，就能找个市场才能强的火伴，合伙做一个物业办理公司，专门做合同动力办理或帮忙写字楼做电机办理，就成立了专业的小公司。
守业的门坎就是你的手艺，具有足够好的技术、专业的人工智能，就可以够升高本钱、进步效力。其实其实不需求很大的资本，万一守业失败，凭借着手艺也能谋求新的任务。
所以，在房地产行业具有充沛的兴致并据守上去，经过学习晋升进阶专业才能，积攒了一定的资本、人脉和资源后，守业门坎也不高，能够成立小公司办理某一类业务，其实也能够开展得很好。 |
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