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图片来源@视觉中国
文 | 空间秘探，作者 | 孟沙沙2021年6月6日正式开城的“只要河南·戏剧幻城”，在停业不到1年的时间股权构造就产生了大变化。本来，“只要河南·戏剧幻城”名目公司为建业团体全资子公司，股权变卦后，河南文投持股51%，建业团体持股降落至49%。建业·华谊兄弟电影小镇也变卦为河南文投持股90%，建业团体持股10%。除此以外，传融创中国方案发售深圳冰雪文旅城名目51%股权。头部房企频频兜售文旅名目过半股权，以小见大，这会不会成为文旅业务被放置的预兆？
01 融创割肉，万科买单？
不同于建业旗下两个已实现股权变卦的文旅名目，融创旗下的深圳冰雪文旅城名目股权转让目前仍处于洽谈阶段。此前，一份无关该名目的投资计划材料在网下流传。据材料显示，深圳地铁、万科的收购计划包孕间接投资、和融创成立基金进行夹层收购两种形式。
据媒体报导，有接近买卖人士透露，融创持股51%，华发股分持股49%的深圳融创冰雪城寻觅接盘方有三大难点。
一是受限于名目采取的“超投模式”（协作单方成立名目公司，各矜持有一定比例的股权，但其实不根据股权比例来分担土地价款，而是由协作方超越股权比例提供大部份资金，另外一方只提供小部份资金。等名目请求到开发贷后，协作方提前发出超投部份的资金；名目整个竣工，单方再按商定的股权比例调配名目利润），融创51%股权的潜伏接盘方必需斟酌冰雪城矜持部份的本钱和经营问题。
二是接盘方需求和名目协作方华发独特承当残余50%土地款，约为63.55亿元。
三是该名目矜持比重高，可售型住房名目占比低。仅有30万平米人材房，且售价限定为同地段市场商品住房售价的60%。
换言之，深圳融创冰雪城接盘方既需求有足够殷实的家底，同时还具备足够弱小的经营办理才能。显然，在当下寻觅这样的玩家并不是易事。毕竟这是个投资额高达338.3亿元，且肩负建成集世界最大室内雪世界、冰雪主题酒店、冰雪主题商街等设施的重担。
回溯过往，自2017年入场以来，冰雪文旅始终是融创规划的重点之一。截至往年2月，融创文旅已停业经营9家雪场（包罗3家室外雪场），6个融创雪世界，分别位于哈尔滨、无锡、重庆、成都、广州以及昆明。另外，往年融创已签约多个冰雪文旅名目。2月21日落户安徽省合肥市肥西县的肥西融创冰雪综合体名目，3月以姑苏首坐室内雪场的身份签约落户的姑苏融创雪世界等。
面临股权转让的不止是冰雪名目，还有融创文旅城名目。往年1月，融创甘露山文旅城名目股权产生变动。该名目的两大协作方武汉城建和融创本来持股比例均为50%，股权变卦后，武汉城建持股比例回升至85%，融创降落至15%。这个布局用高空积1.1万亩，总投资700亿的文旅名目，建成后无望成为中西部最大的主题文旅名目。
相较2021年，往年融创旗下文旅名目更可能是陆陆续续的股权变卦和零零散散的名目签约。仅2021年5-6月，多家融创文旅城前后停业，其中包罗济南融创文旅城（5月29日）、桂林融创国内游览度假区（6月26日），还实现了贵阳融创文旅城名目签约（6月10日）等。
02 房企做文旅，究竟多烧钱？
由于投入大、周期长，门坎高的固有属性，文旅简直不成能在短时间内完成盈利。所以，“文旅”常被戏称为“苦旅”，即使是房企也不例外。在融创初入文旅行业之际，融创中国行政总裁汪孟德就表现，“融创其实不看重文旅团体的短时间报答”。然而，市场和股东或是券商机构是不是违心等候，还需求打上一个问号。
有剖析指出，融创之所以要转让股权，缘故之一是想要借此实现深圳融创冰雪城名目的轻资产转型，改良资产积淀现状。毕竟自从2017年与万达的重磅买卖之后，融创文旅方面资产就开始积淀，且在总资产中的占比呈增长趋向。
在正式踏入文旅行业的第二年，融创2018年年报仅提及文旅板块支出20.3亿元，总支出占比为1.63%，其余中心数据只字不提。有媒体揣测，这象征着融创重资产投入的文旅业务尚处于亏损形态。一年之后，融创在2019年年报中不只发布了文旅板块支出28.5亿元，总支出占比为1.7%，负债总额为224.7亿元。2020年年报显示，融创文旅板块支出38.8亿元，总支出占比放弃在1.7%。
支出同比增长，然而总支出占比却变化不大，由此推断融创文旅板块仍有很大的营收奉献增长空间。固然，做文旅的不止是房企，也就是说在这条赛道上“挥金如土”的不仅有融创。
以上文提及的建业为例，旗下的文旅名目经济账就值得深究。
2015年签约落地的建业·华谊兄弟电影小镇，土地竞得价为1.38亿元，加之投资建立费用，总金额超150亿元。据财报显示，2015年建业地产总支出为十二5.63亿元。
2021年开城的“只要河南·戏剧幻城”投资共60亿元，包罗长328米、高15米、厚2米确当今世上单面最长的人工夯土墙。在名目开建的2017年，建业地产总支出为138.79亿元。
关于建业而言，无论是置身支出无奈掩盖文旅名目投资总额的2015年，或是身处投资占比总支出近一半的2017年，都不会将少量现金投入其中。有业内人士透露，由于文旅名目的资金投入需求提前支取，而且需求陆续开发5～7年。所以，大多房企不会选择使用现有现金流投资，而是会采取银行、债券等内来资金。然而，这些资金是有使用本钱的，假如按个别融资本钱7.5%来算，昂扬的利息将会加剧企业的资金压力。
并且，大型文旅名目由于建立周期长，不能不面对一些不测要素。同为建业旗下的郑州樱桃沟足球小镇名目去年因旱灾路途冲断，复建无期，6亿元投资及9亿元建立用地或将成为15亿元有效资产。“只要河南·戏剧幻城”刚经营了45天，后因旱灾和疫情又开业了45天。开业以外，由于旱灾积水带来的装备保护费用，又是一笔不菲的开支。
正如建业文旅方面在承受媒体采访时所说，“所有还都是摸着石头过河，没有现成的案例可循，咱们全部团队只能是边干边探究。”巨额文旅投资之下，除了名目本身的建立经营本钱以外，“学费”也是一项不成无视的额定收入。
03 文旅，房企的“新弃子”？
严格来讲，融创和建业目前并无“丢弃”各自的文旅名目，只是升高持股比例。然而同为百强房企的蓝光开展却是在当真兜售旗下文旅名目。年终，蓝光开展宣告以1元价钱打包甩卖多个名目约15亿资产，其中包罗一个土地竞得价位19.6亿元的文旅名目天津小站镇“稻米侠”主题乐园。这是继都江堰、昆明之后，蓝光开展旗下的第三个瓜果侠星球名目。
基于活动性和债权危机，“稻米侠”名目年终堕入了复工、诉讼、查封、停工难题等问题，因此被蓝光开展放入资产甩卖包中，一起发售。终究，该资产包由一家成立缺乏两周，但实控报酬金科地产旗下的企业支出囊中。有媒体戏称，这是一笔对于川（蓝光开展）、渝（金科）地产“一哥”之间的买卖。
当愈来愈多的房企面临活动性危机时，酒店以外，一样沉淀少量资金的文旅会不会成为“新弃子”？从踊跃和消极面看，房企既有持续持有并开展文旅名目的念头，也有止步或是兜售名目的压力。
选择持续“苦旅”的房企，会享用到两大利好，一来文旅名目是其与中央国企协作的新抓手，二来借助大型文旅名目实现城市将来开展的提前卡位。
融创在优化积淀文旅资产的同时，还在强化与中央国企的链接。往年年终，融创与北京北文资产（北京市文资办实控）及吉林省长白山维护开发区办理委员会签约策略协作，独特开发长白山战争雪场、火山遗址景色区、长白昼地度假酒店、南山雪场等名目。
此前，融创与厦门国内邮轮母港团体（厦门市国资委实控）协作高崎渔港名目，经营办理河北旅投团体（河北省国资委实控）旗下金山岭滑雪场名目，经营办理广西路桥团体（广西自治区国资委实控）旗下路桥融创茂名目等。
无论是落子上海川沙的迪士尼，或是选址北京通州的环球影城，大型文旅名目个别选址在城市新区。其中，既有土地建立本钱的斟酌，也有助于推进文旅名目与新区的互相成绩。
于房企而言，想要完成提前卡位城市将来开展，除了文旅名目以外，城市更新也是选择之一。然而相较于动辄千亿且对经营办理才能要求更高的城市更新而言，显然文旅名目的门坎略低一些。以粤港澳大湾区为例，华裔城、融创和佳兆业早早入场。其中，华裔城凭借着2020年规划30个文旅名目等举措后人一步。
不外，文旅名目遭受股权转让和资产兜售的理想面前，确实也藏着让房企忌惮的弊病。
一是活动性危机下，古老的文旅地产“圈地”模式正式告一段落。此前，文旅是一些房企圈地的“幌子”。然而在资金链收紧的状况下，部份后期靠卖房和门票委曲算得过账的名目，难以纯靠经营支出维生。一些文旅名目前期经营乃至仍要靠团体输血。关于当下的房企而言，这样的文旅名目无疑是烫手山芋，急于脱手。
有业内人士向空间秘探透露，江浙沪一大型文旅名目往年以来继续亏损，只能依托母公司一医药公司输血。然而，对文旅名目输血，于本就“贫血”的房企来讲真的不易。
二是文旅业务资产证券化难度减少，难以反向输血房企。在房企的多元化业务中，物业可谓近些年来的香饽饽。缘故无他，经过登陆二级资本市场，物业板块能完成对房企的反向输血。然而，文旅名目的总体报答周期过于漫长，让本就近乎“伤弓之鸟”的资本市场有所畏惧。
一名融创人士曾于2021年透露，“一些运营较好的文旅名目，会有上市的布局，有可能冰雪会先出来。”2021年末，市场风闻融创斟酌分拆冰雪业务，最先于2022年赴港上市。但也有业内人士剖析指出，冰场和雪场投资和经营本钱高、报答周期较长，均匀报答周期为5-6年，资本市场需求更长的张望时间。
04 房企文旅的不同活法
既然文旅是不是会成为房企“新弃子”一说，还没有定论。那末不如关上思绪，思考房企文旅如何跳脱本来的“文旅地产”开展模式，尝试不同的新活法。抛开房企身份的局限，下列这几个“文旅+地产”的名目新弄法，也许能为房企文旅操盘手们带来纷歧般的灵感。
迪士尼-先文旅后地产
往年2月，迪士尼宣告推出迪士尼住宅社区业务“迪士尼故事糊口”，与开发商和屋宇修建商独特协作居民社区。并且，承受过迪士尼传奇来宾办事培训的迪士尼演职人员担任经营社区协会。按照布告，迪士尼的首个社区将建在美国加利福尼亚州科切拉谷，华特·迪士尼自己就在此具有一个住所。
据“迪士尼故事糊口”官网显示，该社区有多种屋宇类型可供选择，包罗庄园、独栋住宅和公寓。不只如斯，该社区还将开发酒店、海滩公园、餐饮和文娱产品。不难看出，这是一个典型的“文旅+地产”名目。不同的是，在“迪士尼故事糊口”，文旅后行，成了地产的补给营养。定位“追求探究、翻新和灵感的猎奇梦想家和实干家的终纵目的地”的迪士尼住宅社区，对“迪士尼梦想家们”（迪士尼粉丝）来讲，很难不心动。
良渚文明村-人文成绩孤品
在社交平台上，万科良渚文明村频频出圈，这离不开标致洲堂、良渚文明核心、晓书屋等公共修建和配套，还与五千年良渚文明遗址留存的古韵休戚相干。据理解，早在良渚文明村开展早期，万科便定下了三大准则：尊敬天然和生态，怀着对土地的畏敬之心开发；尝试振兴良渚五千年文化；着力于营建田园栖居糊口，为中国新城市主义人居场合提供理论范本。
跟着良渚文明村二期、三期的建立，劝学公园、矿坑公园等公共修建，以及举行的一系列流动，如杭州不熟艺术节、春日游园会、各类展览等，丰盈了人文精力底蕴。再加之酒店、商场等商旅设施的增补，让良渚文明村在从人文精力上开展社区的根底上，得以成为一个可以知足多重需要的综合体目的地。因此，有人将良渚文明村誉为“文旅地产孤品”，人文在其中功不成没。
阿朵小镇-蓬勃的生命力
阿朵小镇停业之际，暴光泛滥。拂去一些真假不明的赞叹，这个融创花了4年时间打造的寄居小镇，着实藏了不少惊喜。既有“以田园综合体”为中心，量体裁衣而建的藏马山森林公园，还有南方首个民宿集群“阿朵花屿”，集结多个头部民宿品牌，以及糊口配套商街“阿朵花街”、美术馆、阿狸主题乐园等等。
在阿朵小镇，天然和农业是强烈生命力的首要来源之一。不同于其余文旅小镇，只是将农业视为装点。从藏马山的森林，藏马湖，到阿朵云茗谷茶田、芬芳谷玫瑰园，阿朵小镇已初步造成以农业、种植为主，包罗春耕节、春茶节等节日设置。让人在南国山水之间，也能遇见江熏风雅，知足了归园田居的需要。
有人戏称，“做文旅经营就像‘老鼠蹬油车’，一开始就停不上去。开始还会有哪天能够轻松点的思想，起初发现基本没可能。”所以，一些房企在踏足文旅行业之际，会给本人肯定开展周期。汪孟德曾说融创文旅的首要性，会在三到五年后浮现。从目前看来，三五年其实不富余，然而本身现状却让房企难以持续延伸文旅板块的开展周期。假如不克不及独立行走，房企文旅名目很难扭转成为“弃子”的场面。一场改革，势在必行。 |
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