中国房地产市场：郑州失望，杭州懂了，南京怕了（组图）

小辰子

01
郑州的失望
GDP万亿城市中，郑州对房地产依赖度达到了GDP总量的29%，全国第1，卖地支出占全部财政支出的近80%。
截至2021年十二月31日，郑州超20%楼盘复工或烂尾，烂尾楼2.5万套，仅次于长沙的2.8万套，全国第2；烂尾楼数量占2021年全年新房成交量的28%，全国第1。

郑州法拍房数量2021年9月仅阿里一家的网上拍卖2.7万套，往年的4月猛增到5.28万套，半年简直翻倍！在地级市中全国第2，杭州第1，《第一财经日报》公布文章显示。
因而，3月1日开始到4月，郑州开始了“最猛烈”救市，延续抢救了3轮：一口吻解决了限购、限贷、升高首付比例、利率、增加供地、房企资金、大先生和务工人员、投靠子女等，一步到位，把一切可能的伎俩都用足了，但后果“一通操作猛如虎，再看后果哭成狗”：
3月集中收盘状况中成交额同比下滑85%，新房销量同比降落36%；4月新房销量同比降落63%！
02
杭州懂了
虽然当初杭州一二手房倒挂限价新房卖的很好（好比二手房5万，新房限价3万，打新一套马上赚几百万），但也要防患未然做好二手房任务，以防二手房崩/盘影响新房销售。
杭州这么慌，由于有个全国第1，在次要城市土地财政依赖度（卖地支出/个别公共估算支出）中高居全国第1：

杭州过来4年卖地1万亿，高居全国第1，2021年更是卖地3000亿，再创历史新高：

杭州二手房价钱的惨烈，能够先看一张房源提价时间图：

去年6月挂价585万，往年5月降到360万，不到1年降了225万，降幅近40%，简直腰斩！作为个例也许极端，但也反应了杭州二手房市场的严厉。
杭州通明售房网上的数据显示杭州九区二手房挂牌总量17万套，找房宝数据高达23万套，杭州市住房保障和房产办理局数据显示截至5月17日，杭州各城区（不含富阳和临安）二手房挂牌量22万套。

杭州二手房挂牌量全国第1：

并且二手房成交数据也很惨烈：

2022年4月二手房成交量3000多套，同比暴涨60%！根据过来6个月月均3400套成交的速度，已有二手房挂牌量卖完需求64个月、5年半。同时，2022年杭州预计又将有十二.6万套的新房源交房入市。
假如杭州不救二手房价，供需大幅扭转致使二手房崩盘，那末新房就要持续提价，从而影响卖地支出。
所以，杭州保二手价钱就是保倒挂，保新房，保土拍，这是一个残缺的生态链。
5月17日，杭州救市：未满五年的当地户籍家庭能够间接购买二手房，外埠户籍社保仅需一年便可购买；集体独一住房的二手房增值税五改二！也就是：买新房仅需“落户+2年社保”、或“不落户+4年社保”；买二手房仅需落户、或1年社保。
但5月17日当天，杭州新上房源多达1944套（诸葛找房官网数据），24小时内杭州提价房源数量达到68套，大多提价幅度为5万~20万元，而同期涨价房源缺乏10套。
救市之后，反而卖的更多了，提价房源是涨价房源的7倍……
03
南京怕了
南京在次要城市依赖度（卖地支出/个别公共估算支出）中高居全国第3，土地财政依赖度延续几年超过100%，比来5年是十一1%，2021年更是高达十二0%！
而南京往年卖地目标2000亿，马上6月了才卖了200亿，年化实现度只达到了预期的20%，暴涨80%，同时4月财政支出同比降落55%……这是一个十分夸大的数字。
所以，南京比谁都急，祭出限购、限售、存款等组合拳，乃至出台了“无需购房证实，当地户口、外埠户口都不需求购房证实，不限区域，不限套数”仅仅存活2小时就被叫停的政策，可见南京曾经不单单是焦急，而是“狗药治癌症，病急乱投医”。
实际上，南京政策也许细节规则不到位，但小气向没问题，也不是必需叫停的，由于即便真出了，也未必就真能安慰下跌。
04
房地产曾经失血休克苏醒
目前总体房地产市场曾经不是仅仅是缺水、衰退，而是适度失血曾经快休克苏醒了，中心问题是需要的暴涨，供需重大失衡：
供应不乱在每一年1500万套的高位平台，而需要暴涨50%，少了730万套，差未几腰斩。
2021年中国商品房销售面积为17.9亿平方米，住宅占比87%，按人均40平、户均2.62人计算，约合1498万套住宅。
需要增加能够从四个方面计算，互相印证：
第一个数据，年均增加810万套。城镇化加速少270万套、改良住房面积加速少350万套、适龄购房人数降落最少190万套。中性数据。
第二个数据，按《任泽平：中国住房存量讲演2022》计算中失掉的穿插验证增加539万套。乐观数据。
第三个数据，过来21年年均10.4亿平方米（866万套）的商品房销售便可达到如今的住房平衡程度，假如按此算，年均需要增加632万套。偏乐观数据。
第四个数据，根据兴旺国度数据预算，以美国为例，1990-2015年美国年均销售新建住宅70万套，中国人口是美国的4倍，那末就是280万套，即便中国城镇化、住房面积与美国有差距，那末按翻一倍好了，那末实在需要也才每一年560万套，比拟当初的供应1500万套，需要增加940万套。
4个数据汇总可得：
增加规模在539-940万套之间，均值730万套
增加幅度在36%-63%之间，均值-49%
需要腰斩！
而实际房地产走势，曾经正在根据这个节拍暴涨……
中国人民银行考察显示，目前我国民众对房价涨跌的看法曾经持平，曾经和上一次2015年救市差未几。
2022年前4个月的全国30个重点城市商品住宅成交面积暴涨48%，十分吻合上文计算的降落49%的实在需要跌幅。这还没算三四线的地级市和县城，算上会更惨。
假如真的在1-3年的短期内腰斩50%达到供需均衡，那末会带来2个重大的结果，基本接受不起：
第一个影响：房地产公司全部行业隐没50%，从业人员增加50%，2000万人被裁员、失业。2021年房地产从业人数1500万，上上游行业加一同预计超过3000万。另外，修建行业5800万人里，最少4000万跟商业房地产密不成分。
第二个影响：土地财税增加50%，增加5万亿。据财政部数据，2020年中央政府与房地产相干支出总额：10.4万亿元。
因为全国财政支出的46%以上间接来自卖地支出和房地产税收，那末全国财政供养人口6400万里，将近一半3000万人至关于吃房地产饭。
以上数据算计，间接靠房地产待业的人口大约8000万。假如房地产不行了，这8000万的饭碗就拿不稳了，需求做减法了。这8000万人还有配偶、孩子要养活，父母要奉养，总人口大约3亿人。
假如房地产腰斩50%，1.5亿人的饭碗不保，都要喝东南风。还会间接诱发金融危机。
十次危机九次地产，寰球历次大的金融危机大部份都是因为房地产泡沫崩盘而至。房地产是周期之母，房地产稳，则经济稳。
而当初，中国房地产不是处在崩的前夕，而是曾经处在正在过程当中……
05
休克苏醒还在喂退烧药
会出大问题
房地产当初就像一个高速行驶的汽车，曾经跑到300千米/小时，再不加速随时可能车毁人亡，然而假如1-3秒内车速减到100，是会死人的。而假如用5-10秒减到十二0，平安。
而当初的问题是，房地产加速太快致使全身失血50%，曾经休克苏醒了，但救命政策用的都仍是退烧药，吃上来一点反映都没有，杳无音信。
针对目前房地产行业的严厉情势，救市措施也有，但说瞎话，都是些对症下药的措施，房贷利率从最高点上浮30的6.5%降到当初的最低4.25%，包罗一些城市仅仅是放开一些走马观花的限购，基本不解决问题。
看看郑州救市的失望就知道了，三四线城市、县城远远比郑州还惨。
得多人以为楼市不行，次要缘故是疫情影响，指望疫情减缓了，房地产就可以恢复，土地就可以卖出去，民众就违心买房了，就像之前多次救市同样，但“这次真的纷歧样”。
疫情当然有影响，但只是叠加要素，减轻了原本的病情，而基本问题是实在需要的急剧萎缩：腰斩50%！再过几个月，即便疫情减缓，也解决不了需要增加50%的问题。
所以，目前指标只是“房住不炒”，是彻底不敷的，还必需有一个化解升高产能的明白的方案、指标：
需要腰斩50%、市场减半、2000万人失业转行再待业、财税增加5万亿，如何应答解决这些问题？每一年的详细指标是啥？每一年解决甚么问题？
绝对不克不及允许3年内硬着陆，最少要拉长到5-10年缓缓化解。好比，每一年化解升高10%的产能。
同时，也要尽快增强救市措施，因城施策，出大招，出猛招。好比：

部份城市能够房贷利率7折；

南京强二线城市，应该片面勾销限购，其实片面勾销限购也未必有用，不知为什么叫停；

进步购房人资质审查，穷人以及公务员、老师等不乱任务的能够激励多存款；

进步新房品质，变革销售面积计算办法，按套内可用面积计算，激励改良型需要购买新房；

激励穷人买豪宅，北上广深总价2000万以上、南京杭州等总价1000万以上的豪宅，也能够整个斟酌勾销限购，让穷人先买，以不乱房企现金流、政府卖地支出。
需要腰斩50%，这是中国有史以来第一次遇到这类问题，并且不成逆，和以往房地产衰退彻底不同，好比城镇化人口加速不成逆、改良住房加速不成逆、适龄购房人口暴涨（黄线）不成逆。
假如意识不到“这次真的纷歧样”的实质是：需要腰斩且不成逆，以致于停留在过来的救市政策固有的思惟模式，终究贻误战机。
曾经失血休克苏醒了，还在喂退烧药，是会出大问题的。