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图片来源@视觉中国
文 | 空间秘探，作者 | 雷布同试想一下，关上一间长租公寓的门，迎接你的不是惯例的一床一桌一柜一沙发，而是一个典型的酒店客房，一应俱全。在自若Z-Stay，这个构想曾经完成了。固然，在酒店中打造公寓的不仅有自若，还有温德姆酒店。前不久，温德姆宣告在德克萨斯州开设第一家La Quinta和Hawthorn Suites双品牌概念的“公寓+酒店”门店。斗胆构想，假如有一天自若可以“搬进”温德姆，公寓+酒店的模式会不会就此风行一时？
01 自若“住”酒店，温德姆开公寓
比拟起自若寓、自若友家、自若驿等成熟产品，自若Z-Stay是一款新产品。据理解，自若Z-stay属于自若寓旗下细分产品线，是经过与酒店协作，以整层方式承租并通过轻革新后，将酒店闲置的存量房源盘活，向客户提供30天起租+入住礼包的办事。也就是说，自若Z-Stay是一款位于酒店的集中式长租公寓产品。
在涨价和“结业”风云下，5月底自若悄然上线北京Z-Stay新增四家门店，分别是中关村、五道口、酒仙桥以及团结湖。不外，翻阅自若APP发现，目前平台展现了3家Z-Stay门店，分别是Z-Stay团结湖店，Z-Stay酒仙桥店以及Z-Stay学院南路店。其中，除了学院南路店目前处于满房以外，其余两家门店仍有空余公寓可对外出租。
经过在线征询相干任务人员，无关Z-Stay的更多细节开始逐步明晰。
首先是费用层面，与惯例公寓免费比拟，Z-Stay的水电费是固定的。以团结湖店为例，水电费均为200元/月，而办事费则曾经包孕在屋宇房钱内。
其次是产品层面，除了原本的酒店客房，Z-Stay还有专用的洗衣机和烘干机。并且，虽然被子和枕头会由自若提供，然而租客需求自行筹备床单被罩。
最初是办事层面，Z-Stay提供的办事根本与自若其余产品区分不是很显著。只管位于酒店中，然而Z-Stay其实不提供酒店餐饮办事。据任务人员引见，假如租客有餐饮需求，能够和酒店外部购买早饭券。
另外，据任务人员引见，目前Z-Stay协作的酒店次要是全季酒店和桔子酒店。
再来看看温德姆于美国得克萨斯州开设的“公寓+酒店”双品牌概念店，由中高端品牌La Quint by Wyndham和长住型公寓Hawthorn Suites by Wyndham组成。该名目共103间客房，其中73间归属La Quinta，30间为Hawthorn Suites。客房以外，酒店大堂、健身核心、酒吧等休闲功用区属于双品牌同享区域，无效简化了酒店的开发和经营本钱。
据理解，温德姆方案在德克萨斯州其余城市规划36家“公寓+酒店”双品牌概念店，一样由La Quinta和Hawthorn组合。并且，据温德姆引见，之所以要将提供精选办事的中高端酒店品牌与长住型品牌结合在一同，一方面是为了知足消费者日积月累的不乱长居需要，另外一方面也是拓宽两大品牌将来的开展空间。
就这样，“公寓+酒店”成为了公寓行业和酒店行业不谋而合的举措。只管结合模式有所不同，但不难看出，酒店需求公寓等长住型产品的存在，公寓但愿能与酒店靠得更近，曾经成了当下这两大住宿产品达成的共鸣。
02 “公寓+酒店”，正在东山再起
事实上，打造“公寓+酒店”组合模式的玩家不止是自若和温德姆。公寓板块，如华住旗下的城家公寓，推出了“酒店+公寓”寄居联营协作模式。酒店板块，酒店与办事式公寓抱团的例子更是不可胜数，如处于同一物业内的义乌万豪酒店和义乌万豪行政公寓，广州绮丽酒店与广州绮丽府邸等都是如斯。
严格来讲，“公寓+酒店”不是住宿行业的新创举。
最后，公寓行业内一些酒店系玩家们，依据多年运营酒店的教训，推出了“长短租”模式，即部份房间用于长租，部份用于做日租。以城家公寓的“酒店+公寓”寄居联营协作模式为例，该模式最先泛起在品牌降生之初。基于酒店品牌方的配景，城家公寓除了长租以外，还推出了周租、月租、季租的租赁产品。早在2019年，城家的中短租业务就占到20%摆布。并且，据其高层表现这种短租是一种全新的细分市场，在将来有很大的增长空间。目前来看，这位高层的判别是精确的。
不外，“长短租”模式，次要是经营层面的“公寓+酒店”。紧接着，长租公寓品牌开始推出短租产品，完成产品层面的“公寓+酒店”。
2016年，自若切入短租畛域，推出了自若驿和自若民宿等产品，填补了原产品线中短租板块的空白。彼时，有观念以为，在长租畛域积攒了至关多的客户和至关丰硕的经营教训后，自若切入短租是趁势而为。并且，也有些长租公寓品牌，效仿了办事式公寓+酒店品牌同处一物业的做法。据有关报导称，此前广州珠江新城的雅诗阁公寓，8成做长租，其他的被拿来做日租，并经过OTA等渠道放出。拿出一部份房源做短租，并提供相应的办事，如斯一来也帮长租公寓解决了出租率的压力。
正如上文所言，此时的公寓与酒店只管是在不停凑近，然而仍旧处于外部自行试水的阶段。无论是打造短租产品或是拿出部份房源用于短租，变动产生在品牌外部。但是，当下的趋向是，公寓和酒店两大板块的不同品牌开始相互拥抱。
自若北京Z-Stay目前选择的是全季酒店和桔子酒店，温德姆是撮合旗下的中高端酒店品牌与长住型酒店品牌，打造“公寓+酒店”概念店。也就是说，在通过了一段时间的经营和产品层面的试水之后，公寓和酒店肯定了彼此选择的正确性以及潜伏的微小商业开展空间。恰是因此，城家公寓违心不停深化对长短租结合运营的钻研，实现了运营逻辑梳理后，推出了配套的办理零碎等运营工具。
相较于疫情早期忙于自救的慌手慌脚，眼下的公寓和酒店在喘过一口吻之后，以更从容冷静的姿势开始探究各种协作的可能。不难看出，“公寓+酒店”，正在以融会度更高的姿势，东山再起。
03 公寓与酒店，为何相互选择？
为何，公寓与酒店会在当下相互选择，而且融会水平愈发超前。互惠，成为了单方协作的统一念头。在阅历其实不断战胜疫情带来的诸多运营应战之后，叠加对当下住宿消费市场开展意向的判别，“公寓+酒店”为单方带来了一些实打实的利好。
于公寓而言，首先是短租无利于升高长租公寓体验门坎，给新用户提供本钱更低的接触时机。以自若Z-Stay为例，能够一个月起租，而自若心舍等产品就需求签署长时间租房合同。灵敏的租赁期限，实际是帮忙长租公寓拓宽了客群，既能知足长住客群的需要，也能投合有中长时间差旅住宿需要的商务人群。并且，这些房源本来就是运营办理形态下的酒店客房，长租公寓只需租赁，无需装修或配备家装等。关于长租公寓来讲，一定水平上缩短了从拿房到产品实现的周期，利好前期出房。
其次是为轻资产开展提供了新的物业选择。如上文所言，目前“公寓+酒店”的模式曾经开展至不同品牌之间的相拥。也就是说，公寓与酒店需求在一个物业内独特运营，无论是办事、人员或是产品层面都需求不停磨合。然而，一旦胜利跑通了“公寓+酒店”的模式，拓宽了长租公寓品牌轻资产输入的物业选择规模，有助于减速品牌实现范围拓展。
正如上文所说，能从协作中获取利好的不仅是公寓，还有酒店。
于酒店而言，一方面优化了产品构造，拉高出租率。毕竟，同一物业中的长租客和短租客既不冲突，将来也有可能互相转化，对酒店的运营来讲也有一定益处。以杭州将来科技城同派酒店为例，其中既有惯例客房也有部份楼层打造为长租公寓，同时还配备了公共厨房等居家性功用空间。这样既知足了普通长途商旅住客的住宿需要，也知足了需求在杭州将来科技城中长时间寓居的消费者的需要。然而，一旦整个做酒店，或是整个做公寓，那末大略率就不克不及统筹这两大客群的差别化需要，出租率会遭到影响。
另外一方面，长短租结合打破了传统酒店长包房和间夜房两极，有助于将出租率和GOP（营业毛利）组合价值最大化。据城家引见，一连锁酒店转型“酒店+公寓”寄居联营先后，GOP值变动明显。革新前，繁多酒店业态运营月GOP为136890元；革新后，酒店+公寓组合业态运营月GOP为370710元，其中酒店部份为140400元，公寓部份为230310元。酒店为此领取的单间革新本钱，为3380元。
综上，公寓与酒店经过互相选择，获取不同维度的多重利好。不外需求留意的是，目前选择“公寓+酒店”组合的不同品牌仍旧是多数，一些问题尚未彻底袒露。而那些待磨合的磕绊，才是抉择“公寓+酒店”可以完成短暂协作的症结所在。
04 假如自若“搬进”温德姆
如上文所言，当下的“公寓+酒店”协作对象正在不停外扩，从最后的品牌外部摸索，到中期的同一团体多品牌之间的组合，再到目前附属不同团体的品牌联动。根据这一趋向开展上来，假以光阴，自若也有“搬进”温德姆酒店的可能。然而，在这一无邪正来到以前，“公寓+酒店”在今后的开展中还有哪些中央需求多加留意？
区别运营逻辑
谈及“公寓+酒店”模式，有人容易将这种模式同等于酒店的“日租+长包房”。实际上，这两种模式不克不及被画下等号。长包房的产品与办事均有酒店方提供，严格来讲只是将日租房的办事时限延伸至更长的周期。然而“公寓+酒店”是两种不同租住产品的组合，并且可能遭到的影响要素也会有很大变动。因此，不克不及采取同样的运营逻辑。
这也是为何品牌方会自行打造更实用这类混合业态的办理零碎。以城家的“长短租结合收益调理办理零碎”为例，按照零碎大数据，城家能够进行为态调剂，一直发售价值最大化的租期产品。而不仅是简略地将一部份房源划定为公寓产品，一部份用作日租房，完成出租率和GOP两手抓的逻辑。
改写产品逻辑
在小红书搜寻“酒店长租”，相干条记超2万篇。一些消费者感叹长租酒店的糊口便捷，天天都有姨妈清扫卫生，不必自备床上用品，并且逐日提供饮用水，且无需交水电费和网费。乃至一些酒店为长租主人收费提供泊车办事、健身房和早饭等配套办事。然而，这些用户也指出了一些酒店作为长租产品需求改良的产品细节。
一是酒店客房本来的设计是长途寄居，因此没有太多的储物空间，可供消费者寄放物品。因此一些新建酒店意识到了这个问题，无意识地削减了若干个橱柜。二是“不克不及做饭，也没有冰箱，只能外卖或者出去吃”，餐厨功用的空缺。绝大少数状况下，除了源宿等本来定位长住型酒店的品牌外，酒店客房个别不会配备如微波炉和操持台等烹调装备。因此，一些无意打造“公寓+酒店”的酒店物业，会进行二次装修，做一些长租化的革新，对产品逻辑进行改写。
优化价钱逻辑
在不少人分享的酒店长租教训分享中，价钱是震动其选择在酒店长租的症结要素之一。尤为是因疫情影响，酒店价钱跳水的状况下，酒店长租的性价比劣势进一步强化。据媒体报导，北京市旭日区百子湾全季酒店在疫情前长租业务占比在3%摆布，往年5月这一比例曾经超过10%。一些博主表现，比拟起在酒店周边租房，日均价钱更廉价，足以代替租房。
并且，一些OTA平台及酒店团体也接踵借助“价钱武器”防御“公寓+酒店”。在“携程月租房·享月租专属优惠”的相干推行中，长住酒店折扣低至原价的6-7折，全季酒店部份门店在小红书间接贴出了“长租4折”的促销广告等。
然而需求斟酌的是，当酒店行业逐步恢复至此前较为景气的形态，酒店是不是还能在价钱方面做出如斯大的妥协。因此，“公寓+酒店”能够经过减少配套办事等途径来晋升日均价，优化价钱逻辑。而不仅是简略地用日均价的逻辑，来讲服消费者，并让其买单。
且不管自若“搬进”温德姆的几率有多大，但“公寓+酒店”这种老牌产品在疫情下失掉了重生是无庸置疑的。不外，面对新消费环境和新消费客群，在成为联动酒店与公寓品牌的联合点之后，老牌产品如何能力撬动更大的市场份额？期待更多如自若、温德姆和城家等后行者们，给出他们试探当时的谜底。 |
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