抢疯了！Reits真的有这么香吗？

㊣頭髮卷卷﹖

Reits真的很强！ 昨天（6月21日），国金中国铁建高速REIT地下出售， 当天认购金额就超过了十一0亿元，市场预估终究配售比例可能在3%摆布，认购1000块钱，只能确认30块。 有一阵子没见到这么炽热的认购场景了。 而昨天也是首批Reits上市满一周年的日子， 意思是，机构手里的Reits能够解禁流通了。  毛估估，解禁后，首批9只Reits的流通份额将减少一倍。 所以，解禁前就有人耽心这9只Reits的价钱能不克不及扛不住。 但后果出乎人意料，异样坚挺，也就收盘跌了一会儿，前面大部份都发出来了。 再看上市以来的状况，涨幅超过20%，乃至30%的有好几个，上涨的仅1只，跌了2.99%。  

同一时间段内，守业板指、沪深300跌幅超过15%，  股票基金指数也跌了10%多。  

高低立判，难怪Reits始终高热不退。 那问题来了，Reits真的有这么香吗？  01  首先明白一个根本概念，Reits的底层资产是一个相对于稳健的资产。 以在香港上市多年的越秀房地产信托基金为例， 每一年的总营收18个亿，总收入8个亿，营业利润10个亿摆布。 再扣扣每一年的利息收入和所得税，还剩下8个亿摆布的净利润。

但Reits在二级市场的价钱却会大幅颠簸。 还拿越秀房地产信托基金举例， 价钱走势和恒生指数大抵类似。过来10年，价钱最高到过5.62元，最低到过3元，差了将近一倍。

Reits就至关于一只专用事业类股票，事迹对比稳健，但颠簸幅度其实不会由于事迹稳健就比股票指数小多少。  02 话说往返，过来1年Reits为何涨了这么多呢？ 有人说是首批上市的Reits资产品质好吧啦吧啦的，但短时间涨跌实质上仍是资金行动。 Reits的流通盘其实不大，首批9只Reits的流通盘加起来也就92亿元（按发行价计算），加之这次机构解禁的份额，流通盘总共也就200多亿。 这么小的盘子，只需求大量资金就能撬动。 好比现在的5只蚂蚁翻新基金， 按理来讲，关闭基金在二级市场上市买卖会有折价，也就是净值为1的基金，通常会以0.95元摆布的价钱在二级市场成交。 但5只蚂蚁翻新基金偏不，刚上市溢价率就超过了20%，乃至40%，净值为1元的基金，在二级市场卖出了1.2元的低价。 但这类报酬拉高的价钱确定不成能耐久，跟着愈来愈多的份额从场外转到场内，5只蚂蚁翻新基金溢价率也从20%变为-7%，净值为1元的基金，在二级市场只需求0.93元就能买到。

Reits行情真正腾飞是去年8月份当前的事，并在往年春节先后达到顶点。富国独创水务REIT溢价率最高达到98.14%，净值为1元的基金，在二级市场卖出了1.98元的低价。  而这段时间恰好是行情的真空期，沪深300急跌后横盘震荡，大红大紫的新动力也失去了下跌能源，横盘震荡。  



03 最初说说Reits的投资价值。 一是赚差价和打新，昨天百亿资金疯抢Reits其实就是冲着打新收益去的，然而这条路好像并无那末好走。 再贴下这张图，

涨的最佳的是环保类Reits，这大略和新动力火爆无关。 仓储物流和产业园区紧随其后。 反而是以前最被看好的高速Reits垫底，这大略是由于疫情影响了高速的车流量。  说究竟，哪类Reits短时间表示好实际上是和市场热点无关的。  还记得4月份被疯抢的华夏中邦交建REIT吗？  它的火爆水平比昨天的国金中国铁建高速REIT还要高几倍。 4月7日，首日地下出售，当天就吸金842亿元，大众配售比例低至0.84%，认购1000块钱，只要8块4可以确认，刷新了公募基金配售比例的新低。  但就由于它是一只高速Reits，上市后的表示其实不好。 也就刚上市的那两天拉了一下，但溢价率其实不高，只要4%。之后，一路回调，最新开盘价（9.48元）曾经只比发行价（9.399）高0.86%了。 打新的人打了个孤单。 也多是有了这个前车之鉴， 这一次，国金中国铁建高速REIT虽然仍是认购火爆，但大众配售比例却可能进步到3%。

另外一个就是老诚实实吃股息了，这条路对比好走。 还拿上市对比久的越秀房地产信托基金举例， 虽然价钱上蹿下跳，长时间来看仍是横盘震荡，但耐不住股息率高，还不乱。  上市以来，越秀房地产信托基金每一年的股息率根本都有6%~8%。  




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