公务员下乡卖房：让农民来解救楼市？（组图）

doshen2001

中心提要：
1. 像玉林这样的三四线城市，商品房去库存压力之所以特别凸起，在大环境要素以外，更基本的仍是当地产业造血才能缺乏，对人口的吸引力无限所带来的必定后果。当初，把留住人口和吸引农民进城的但愿，寄托在激励农民购房上，舍本逐末了。
2. 一方面，农民可能关于购房、进城所面临的糊口、待业压力不足足够的认知；另外一方面，以后房地产行业总体处于上行通道，买房是不是会致使“资产”缩水，乃至无奈定时拿到房子，也并不是庸人自扰。

楼市寒冬，各地为了“卖房”堪称殚精竭虑。送补助、送存款，甚至送任务的“优惠”政策，这段时间频频泛起在中央的楼市新政之中。但最使人不测的，仍是广西玉林的“公务员进村卖房”。
经济视察报的报导显示，玉林市政府在年终召开了一个大会，定下了2022年全市各层级部门需实现保举村民购房8000套的工作。尔后，玉林市各级公务员，包罗住建、教育、医疗等零碎都背上了“卖房”工作。进村卖房的公务员没有提成，但关乎集体提升和绩效。
因而泛起了报导中使人愕然的一幕：（驻村公务员）后期摸查村民购房志愿，利用村里各种大型流动，“见缝插针”地宣贯政府购房补助政策，每周末支配大巴车载着村民组队到城里看房……
去年下半年以来，房地产行业的上行压力显现。近几个月，从上至下，从一二线城市到四五线城市，都在不同水平放松限购，并出台一系列的激励购房措施。而跟着行业低迷期的连续，楼市压力正从房企端逐步涌向中央政府。其中，人口净流出，又不足产业撑持的一大批三四线城市，堪称首当其冲。玉林让公务员变身房产采购员，把这类压力演绎到了极致。

中央政府为什么比房企更耽心房子卖不动？
中央政府似乎比房企更耽心房地产市场“躺平”，个中逻辑并不繁杂。毕竟，房地产作为简直一切中央的支柱产业，间接瓜葛到各地的“钱袋子”。房子少量积存、去库存难，象征着鲸吞中央将来“卖地”的空间，从而加剧财政压力。这类情况继续，也会诱发一系列连锁反映。
尤为是不足其余产业撑持、对房地产依赖更显著的一些三四线城市，楼市不景气，政府比企业更焦急，因此，玉林给各级公务员下达卖房KPI，看似魔幻，不外是无法之下的“背注一掷”。
这类景象虽然让得多人感慨“活久见”，但只有略微理解一下中国房地产市场的“周期性危机史”就不难发现，给公务员派发卖房目标，玉林并不是真正第一个吃螃蟹的城市。地下报导显示，2013年下半年，山东某县城就曾因楼市重大多余而暂停了新区的土地供给，并向公务员分摊卖房工作，每人必需卖2套。
“公务员卖房”所展现的，不外是一种其实不鲜见的行政惯性——就像一些中央考查公务员招商引资同样，政府只有“注重”甚么，就可能把某项任务目标化，当成“核心”任务来抓。只是，成果其实不一定好。
数据显示，截至往年3月底，新市民群体在玉林城区购买商品房的合同网签数达到2622套。这里的新市民购房群体不分明是不是彻底属于被公务员作为动员对象确当地农民，但即使美满实现全年8000套的村民购房工作，本地楼市是不是可以迎来春季，也得打上一个大问号。有本地知情人士表现，“近期银行提供的数据显示，算上潜伏供货，好比曾经出让但未开工地块等，根据上半年的流速，玉林的去化周期在10年以上”。冰冻三尺非一日之寒，动员农民买房，对本地楼市库存压力的释放实际上是至关无限的。



靠激励农民买房来留人，是舍本逐末
从报导来看，本地不吝将公务员变为农民置业参谋，似乎不单单是为了房地产去库存。
报导中提到两个首要配景。一是，玉林的常住人口城镇化率仅为50.4%，这一数据比广西低了5个百分点，比全国更是低了接近15个百分点；二是，玉林的人口流失率惊人。按照第七次全国人口普查数据，玉林户籍外出人口达到136万人，数量排全广西第一名，均匀每户就有0.8人外出。
因而，玉林在年终出台了“十万大军进城”方案：拉农民进城，买房送任务。
本地关于城镇化率缺乏、人口流失的焦虑毫无疑难是真正的。然而，试图靠激励农民买房来化解这些焦虑，大略率是徒劳的。要知道，农民外出务工，或是留在当地，实质上取决于待业时机的多寡。一样，农民愿不肯意进城，次要缘故并非有无房，而是能不克不及获取任务时机。
今人云，“有恒产者有恒心”。而在农民进城的问题上，可以让农民有“恒心”的“产”，更多并非指产权（房子），而是产业（待业）。
必需正视的一个理想是，像玉林这样的三四线城市，商品房去库存压力之所以特别凸起，在大环境要素以外，更基本的仍是当地产业造血才能缺乏，对人口的吸引力无限所带来的必定后果。当初，把留住人口和吸引农民进城的但愿，寄托在激励农民购房上，舍本逐末了。
要知道，即使部份村民在政府强动员之下进城买了房，乃至根据本地目前的政策，能够给购房者提供公益性岗位，但这类建设外行政支配根底上的待业时机，且不说工资程度低，其继续性也可疑，购房群体仍是可能由于后续待业受挫，而从新选择外出或前往乡村。
假如是寻求“卖一套房能够换算成4个户口（进城）”，优化户籍城镇化率，则也有掩耳盗铃之嫌。

“公务员进村卖房”的最微风险在哪？
除了玉林的公务员进村卖房，近期河南等地开发商推出的“小麦、大蒜、西瓜换房”，也诱发了关注和争议。
它们是不是无效尚待视察，但这类瞄准本地农民进行“精准”营销的做法，有一个不应被无视的危险，就是可能给农民权利带来挫伤。
消费不振时，乡村市场往往被当做蓝海市场来开发，实际上是一种惯常操作。好比，家电下乡、汽车下乡，这些都重复被理论过。然而，比拟家电、汽车消费，买房属于绝大少数中国度庭的最大宗消费，动辄数十万起步，对不少乡村家庭来讲，极可能要投入一辈子的积蓄，而他们买房的决策，面临着极大的信息不合错误称，遭受公务员背书的强势采购时，容易堕入轻信之中。

一方面，他们可能关于购房、进城所面临的糊口、待业压力，包罗房贷压力，不足足够的认知；另外一方面，以后房地产行业总体处于上行通道，特别是三四线城市面临着房价的高度不肯定性，买房是不是会致使“资产”缩水，乃至无奈定时拿到房子，也并不是庸人自扰。
相干报导中就有这样的细节。好比，有品牌房企广西担任人表现，去年下半年以来，因为一些大型房企暴雷致使批量名目复工、烂尾的硝烟未散，玉林外乡房企也接踵被曝进项目复工、公司室迩人遐的动静。而公务员在向村民采购商品房的过程当中，虽然提示“尽可能买现房”，但也表现关于房源品质、区位等，村民需自行向售楼处任务人员理解，政府不克不及对此“打包票”。
中国房价行情网数据显示，往年玉林新房价钱继续上涨，最新均价为5十一5元/平方米，环比上涨3%，比拟去年同期每平方米跌幅超千元。这样的理想之下，依托政府公信力背书的公务员给农民采购房产，一旦房地产价值“缩水”，或是泛起烂尾，对农民的打击无疑是繁重的。
2016年，江西省为了房地产去库存，出台了一系列的促销计划。其中一点就是，要普遍鼓吹“农民在城市购房是贬值，在乡村建房是升值”。这一措施在彼时诱发了争议，当初，中国房地产的根本面已与2016年时有了基本性的变动，此时玉林这样的三四线城市派出公务员来动员农民购房，危险其实更大了。
至于开发商推出“小麦、大蒜、西瓜换房”，也存在信息偏差。有人算过一笔账。所谓的以高出市场价的小麦、大蒜“换房”，还是一种变相的促销套路。换算上去，大抵至关于“交十二万元抵16万元”，或“交4万元抵10万元”，但因为打上了“小麦、大蒜换房”的标签，容易形成一种错觉，让一些农民莫名其妙买房。
房地产库存压力需求化解，但大准则，仍是应该基于市场逻辑。置信市场，而不是“市长”，才更有助于解开三四线城市的房地产之结。