“美国版贝壳”疯狂炒房，助长房价虚高

单眼皮女生

没有甚么比Zillow更可以代表美国对房地产的痴迷。跟着新冠疫情蔓延，美国房市一飞冲天，买家、卖家和大批看热烈的人簇拥到Zillow的网站和运用顺序。当初，Zillow的月均用户数超过2亿，约两倍于在文娱与体育节目电视网（ESPN.com）上看最新竞赛的人数。比来，Zillow狂热景象乃至登上了《周六夜现场》（Saturday Night Live），演员们对着其实不打算买的房子垂涎欲滴，收回引诱的声响：“需求新梦想吗？那你应该去Zillow看看。”  
只管备受关注，但让Zillow业务真正得以继续的能源并不是来自只看不买的人，乃至不是真正想购买房产的人，而是莱斯莉·特纳之类的中介。  
特纳是Zillow的金牌中介，她向Zillow购买潜伏购房者在网站上提交的分割信息。2018年，经过Zillow的搭线，她分割上一对正在美国南卡罗来纳州查尔斯顿寻觅第二套房子的夫妇，特纳是本地的Maison Real Estate的经纪人。在她的帮忙下，买家买下了一栋合乎一切要求、价值33.5万美元的屋宇。两年后，那对夫妇找特纳签协定发售屋宇（37.3万美元），随后在左近买了一处投资性房产（45万美元），并在市核心买下一套永远住宅（84.5万美元）。四笔都是大金额销售，全都来自现在Zillow搭的线。  
对特纳之类的中介来讲，从Zillow寻觅潜伏买家并非完善解决计划。特纳说，每一年向Zillow领取约25万美元的信息费，仅能够给她发明十二%的销售额。但Zillow用户泛滥且范围微小，为她的小中介机构提供了难得的附加价值。“次要是打品牌和推行出名度。”她说。“假如你在Zillow寻觅查尔斯顿市市核心的房子，就会看到咱们。”  
但是，这部份业务历来不是Zillow最迷人的部份。毕竟，潜伏客户开发（lead generation）的做法曾经继续了几十年，电话销售甚至上门销售时期就曾经开始。但该业务带来的盈利可能推进公司开展：2021年，波及潜伏客户开发的部门是Zillow的第二大部门，也是资产负债表中独一盈利的部门。  
支出最大一块来自哪里？是2021年惊人发作的炒房业务，与潜伏客户开发业务彻底不同。2021年十一月，Zillow宣告封闭名为Zillow Offers的炒房业务，辞退2000名员工，还要尽快处置剩下的房源。不外在2021年，该业务卖出了少量屋宇，推进公司的支出从以前一年的33亿美元增至81亿美元，也帮忙Zillow初次跻身《财产》美国500强，但若着眼将来，这绝对不是好动静。即使支出大范围减少，美国房地产市场也前所未有火爆，公司仍是亏损了5.28亿美元。  
回顾Zillow堕入炒房困局之路，其实后来只是2018年在菲尼克斯和拉斯维加斯的小范围试点名目。Zillow成立于2006年，过后推出了房价预算工具Zestimate，以为算法可以预算屋宇确当前价值并预测将来变动。公司但愿找出能够疾速贬值的房产，督促卖家领取公司5%至9%的办事费，之后买下房子，再转手获利。  
Zillow并未透露在菲尼克斯和维加斯的详细状况，但后果显然激起了开创人及首席履行官理查德·巴顿的热心。他宣告扩大方案并告知投资者，预计将来三到五年内Zillow Offers可以带来至多200亿美元的年支出。当初，Zillow的首席经营官杰里米·瓦克斯曼回顾业务时坚称，公司别无选择，只能做大做强才有可能推进Zillow Offers胜利。交易屋宇是低廉、繁杂、低利润的业务，只要造成范围才能够盈利。瓦克斯曼说，公司需求“高效的自动化买卖，能力够掩盖业务所需的固定本钱，需求少量技术、少量数据、高度自动化，以及少量资本”。  
实践是不错，但注定要面临两大问题，其中之一Zillow无奈管制，另外一个则是本身致使的问题。首先是新冠疫情，致使Zillow等得多公司预期要承当最蹩脚的结果。为了应答可能的市场停滞，公司向中介收取的销售线索费用减半。不外市场并未放缓。事实上，2020年夏季迎来了历史性的繁华。炽热的市场晋升了Zillow的决心，2021年一季度，Zillow Offers推进赚取了创纪录的5200万美元利润，公司也开始放慢速度买入屋宇。  



这恰是车轮开始脱轨的地方。到2021年春天，市场曾经过热，Zillow广受称誉的算法也是屋宇倒手战略的根底，再想精确估价预测愈加难题。剖析师表现，该公司置信算法夸张后的数字，在全美以太高的价钱买入屋宇。  
购买辛辛那提郊外联结镇的一幢中东风格的两层楼屋宇就是一个例子。按照地下记载和房地产数据库就可以够一窥到底，2021年夏季，业主以33.85万美元价钱挂牌。Zillow以35万美元买下，简直立刻以36.6万美元挂牌。即便在蓬勃开展的市场中，这个价钱也不会有人买。三个月后，Zillow以32.9万美元发售了该房产，损失还不包罗买卖或持有本钱。  
Zillow保守的算法挫伤的不只是公司本身。因为Zillow在全美低价购买屋宇，极可能在美国房地产史上最炽热的时代协助推高了房价。该公司跟真正需求房子的刚需竞争，还常常克服刚需。Zillow表现，指标房价在20万美元至40万美元之间，往往是初次购房者最关注的价钱区间。（Zillow否定本人与买家存在竞争，称其会疾速转售屋宇，并且购买的大部份屋宇尚未挂牌发售。）固然，Zillow一家公司不太可能改动微观房地产环境，但参加了更大一波公家投资者，在新冠疫情期间，这群人的疯狂购买无疑影响了房价。1月，投资者购房占美国屋宇销售的33%，是20十二年约翰·伯恩斯房地产征询公司（John Burns Real Estate Consulting）开始跟踪数据以来最高比例。  
Zillow的高管对算法失败、亏损数百万美元以及Zillow Offers崩盘其实不太关怀。“这是业务的一部份。总会有大颠簸。有的胜利，有的失败。”Zillow的总裁苏珊·戴姆勒表现。  
该公司不但没有自我检查，反而开始着手下一个大名目，即所谓的“屋宇超级运用顺序”。只管称号夸大，但这款运用顺序实际上看起来很像回归其中心业务，次要知足中介和房东的需要。  
只管Zillow专一遍地抢房，但从2013年StreeteEasy（5000万美元）和2015年Trulia（25亿美元）的大笔收购开始，该公司始终在稳步推动。2018年，Zillow以6500万美元收购了典质存款公司Mortgage Lenders of America，开始涉足典质存款业务。2021年，Zillow又斥资5亿美元收购能够帮忙房地产中介支配看房的网站ShowingTime。一笔笔收购，再加之Zillow开始为购房者提供产权、交割和托管办事等选项，公司终于可以开始整合房地产业务“马赛克”，这一律念由Stephens公司的剖析师约翰·坎贝尔提出，其中多项业务可能会泛起在超级运用顺序中。“从卖掉A屋宇，到买入B屋宇，一切事都属于（Zillow）的业务。”坎贝尔说。他但愿该公司更为保守，将业务拓展到像搬迁办事这样的畛域。  

Zillow以为，只管曾经提供各种办事并建设了品牌出名度，但尚未发扬出后劲，可能的确如斯。去年美国约有600万人购买屋宇，公司宣称买房过程当中约400万人拜候过Zillow。其中约150万人请Zillow帮助分割中介。但是，2021年只要3%的美国房产买卖中，买家已经经过Zillow分割中介。该公司以为，到2025年这一比例将翻一番，年支出将超过50亿美元。瓦克斯曼问道，为何要打住？“即便占到买卖6%，前路依然漫长，还有94%的买卖咱们没有参预。”  
行业视察人士的态度小心乐观。Evercore ISI的初级董事总经理马克·马哈尼称，要完成指标，Zillow应将业务规模进一步扩张到房地产各畛域，并放弃收购。“乐观的前景是，最初变为（房地产）平台公司。”  
假如房地产市场开展顺利，应该无机会。但是Zillow算法解体显示，预测美国房地产将来趋向简直不成能。跟着经济降温和典质存款利率回升，就算不是预言家也可以看到市场终究回归理想。  
事实上，看起来状况曾经十分重大。往年春季，穆迪剖析（Moody’s Analytics）发现，96%的美国房地产市场被“高估”。对Zillow来讲，要想在房地产市场调剂时代完成冲破将尤其艰巨。买家和卖家的增加象征着办事需要的升高。症结是，这也象征着发售给中介的优质潜伏买家线索更少，并且市场低迷期间房地产中介往往选择退出行业，购买它们办事的中介也更少。  
2010年，史蒂夫·乔布斯穿戴标记性的黑色高领毛衣，走上苹果公司（Apple）位于库比蒂诺的总部的舞台，台下掌声雷动。过后这位传奇掌门人引见了比来公布的iPad。他演示的运用顺序是哪一个？恰是Zillow。  
当年，乔布斯正在做他最长于的事件：捉住人们的想象力。Zillow也同样。2006年成立以来，Zillow始终身处行业最前沿，将房地产市场呈当初人们背后的屏幕上。起初的炒房业务背离了基本使命。或许如今公司新标的目的将推进回归根源：给购房者更多的权益，而不是跟刚需竞争。（财产中文网）  
本文另外一版本刊登于《财产》杂志2022年6/7月刊，标题为《Zillow还能回归本业吗？》（Can Zillow go home again?）。  
译者：梁宇  
审校：夏林