绿地团体债权守约，首家千亿国资房企，堕入生存危机？

另类土拨

天眼查App显示，6月15日，绿地控股团体无限公司新增一则被履行人信息，履行标的2.9亿余元，履行法院为上海市第一中级人民法院。


就在一个月前，绿地控股在港交所发了一个布告，拟对“GRNLGR 6.75 06/25/22”进行若干订正以及豁免发动赞成征集，以延伸该公司2022年6月到期的美元初级票据的到期日，该笔票据的未偿本金金额为4.88亿美元。
5月30日，标普将绿地控股长时间发行人信誉评级由“B-”下调至“CC”；未偿优先无典质票据的发行评级由“CCC+”下调至“C”，瞻望负面。6月22日，实现窘境债权延期后，标普又将绿地团体发行人信誉评级下调至“SD”（选择性守约）。
标普以为，绿地控股的资产处理依然遭到了疫情的不利影响，公司能否获取用于偿还债权的现金则极不肯定。
目前，绿地控股存续美元债共十一只，存续范围42.7亿美元，其中一年内将有26.2亿美元债到期，公司面临集中兑付压力较大。
从财务角度来看，展期通常被看作是技术性守约，而绿地追求债权延期阐明其已进入爆雷倒计时阶段。
守约可能只是开始
2021年，中国综合实力排名前20的房企中，近对折资产负债率（剔除应收账款）超过70%，其中最高的是绿地，高达83.7%。从债权本钱来看，绿地控股的综合融资本钱较高，始终在6%左近。


从其它爆雷房企来看，中国房企大部份守约都来自于活动性危机，而短时间偿债压力是致使活动性危机的首要目标。数据显示，目前绿地1年内到期的有息负债比例高达42%，短时间偿债压力微小。从“三道红线”看，截至2021年末，绿地控股剔除预收账款后的资产负债率为83.7%；现金短债比0.81；净负债率91.6%，仍踩中两条红线。
另外，因为部份房企账上“现金”包孕了受限资金和预售监管资金，使得一部份现金属于“中看不顶用”、不足活动性和偿债功用。以绿地为例，扣除该部份资金后的现金短债比仅为0.62，可用现金远缺乏以掩盖短时间有息负债。可见，在融资监管趋严下，即使是国企日子也欠好过。
在有息债权强监管的政策配景下，房地产企业使用商票的比例大幅进步，经过减少应付票据及账款的范围，将部份债权做无息化处置。截止2021年底，绿地的应付票据及账款范围高达4158亿，占其总债权比重31.9%。


截至往年一季度末，绿地持有的货泉资金656.8亿元，而要偿还的短时间债权却有930.2亿元。目前，绿地系存续的债券还有14只，包罗十一只海内债（范围算计为42.70亿美元）和3只境外债券（范围算计为24.01亿元人民币）。其中，2022年内算计将到期15.70亿美元。
标普以为，绿地反对其将来十二个月行将到期的宏大离岸债权的可用现金无限。这象征着，将来一年的时间，绿地都将处于资金较为紧张的形态之中。
开展模式之困
作为一家总部在上海，华东地域年支出占比四成的公司来讲，上海疫情封控对绿地销售层面的打击非常繁重。往年前4个月，因为上海疫情，绿地控股销售额更是只要397亿元，同比增加56.1%。绿地的另外一个主业基建，2022年一季度，营业支出也增加了40%。
上海疫情让绿地销售回款大减，这当然对绿地的现金流形成了不利的影响。但归根究竟，疫情并非绿地美元债技术性守约的基本缘故，只是减速了绿地债权守约的过程。


绿地与大少数房企不同：基建和地产两手抓，属于超重资产类型，地产板块矜持的体量太重，产业链过长，现金流必定比繁多地产公司更为紧张。
2021年，绿地地产支出2050亿，占比38%，基建支出3十一4亿，占比58%。为此，2021年十一月，绿地控股还将上市公司所属行业种别由“房地产业”变卦为“土木工程修建业”。
始终以来，绿地的定位，就是张玉良的那句话：“做政府想做的事，盖高楼，做地标。”2005年5月，位于南京鼓楼的紫峰大厦正式动工，总高450米，这是绿地开发的首坐超高层。从这个名目开始，绿地随后在武汉、西安、成都和昆明等十多个城市打造了一个又一个超高层地标名目。
但2017年房地产调控对绿地控股形成了较为重大的影响，尤为是商办名目调控政策的出台，对商办名目占对比大的绿地控股来讲无异于一种打击，不只商办名目受此政策影响销售停滞，且后期已购买客户泛起少量退房情景。
近些年来又演化为以中央公共配套换取住宅用地，但理想却是住宅卖完了，超高层和公共配套却复工了。由于无论是超高层仍是住宅名目，都是慢周转和高投入的，这类“左手高楼，右手基建”的重资产模式，很容易让房企接受微小的资金链压力。
关于基建名目，张玉良对此曾抱以殷切的冀望。但愿绿地基建能冲进全国前五，成为与中建、中交、中铁、中铁建并驾齐驱的投资建立团体。
张玉良做大基建业务的次要战略，仍旧采取了他最长于的一混究竟模式：“应该优先在竞争性畛域实行混改，成熟一个推动一个，能混尽混。”经过“股权转让+增资扩股”形式，参股了多地建工公司，终究打造绿地、中央国资、办理层及中心员工独特持股的“三元股权构造”。


2015年至2020年，绿地前后将贵州建工团体、江苏省建工团体、西安建工团体、天津建工团体、广西建工团体、上海市水利工程团体、河南省公路工程局团体等中央龙头支出麾下。
“各处起高楼”的基建板块，虽然奉献了不菲的支出，但多城市超高层的运营策略模式也让绿地堕入投入大、周转慢、盈利难、开发周期长的旋涡，这也是形成绿地万亿负债的次要缘故。
以绿地的蜀峰468超高层名目为例，20十二年7月绿地拿下该地块，本来预计2018年10月封顶，2019年末完工投入使用。但该名目的建立一波三折，十年间无关蜀峰468复工、烂尾、转让的谈论从未停过。并且直到明天，也没有蜀峰468封顶、完工和停业的精确时间表。
资本市场和投资人一度以为国资会在这一轮洗牌中生存上去，抢占不少民营房企丧失的市场份额。如今，绿地团体正在打破这类信仰！
山雨欲来风满楼，绿地将来走向何方，还需求张玉良持续探究。
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上林院：杨飞，经济学博士，高校老师，深度视察产业经济与财经事情。