地产商手里还剩一张王牌？

不怕寂寞

封面图 |《赌神》剧照
文｜风马牛 （微信大众号：冯仑风马牛）
01
龙湖万科，错峰上市
头几天，上海的山姆超市门口泛起了神奇一幕。
据一名网友记载：由于有些区域长久解封，但机动车不克不及通行，先是万科一早去山姆门口举牌，用三轮车接业主回小区。紧接着左近各个小区雷厉风行，龙湖、绿城、保利都去了，当初山姆门口就像八十年代客运站的月台。各家物业和业主相互轧苗头，卷到天边。


往年，龙湖物业和万科物业前后向港交所递交了上市请求。这两家「物业天花板」不谋而合选择了「错峰上市」，在「物业热」降温之后。2020年到2021年上半年，地产商拆分物业板块赴港上市蔚然成风。地产股行情低迷，现金流不乱的物业板块却一路高歌，有些物业公司市值乃至超过了母公司。谁能不动心？
那段时代，各大地产商旗下物业公司纷纭实现了「上市」KPI，而万科物业和龙湖物业一直按兵不动。「什么时候上市」，简直成为了它们事迹公布会的固定发问。
这两家公司始终很是沉得住气。单方早年都有过「决不上市」的阶段，起初逐步松口，称「时间不肯定」。
郁亮给出的理由是：第一，不差钱，所以不焦急；第二，以本公司物业现有的好口碑，上市其实不会起到如虎添翼的作用。吴亚军更真实，称目前还在探究物业公司的盈利模式。归根究竟，仍是不差钱。
有底气说这类话的地产商未几了，尤为是「三道红线」之后。龙湖地产始终是业界公认的「三好生」，吴亚军着名言「晴天补屋顶」「用自律换自在」，是小心扩大的坚决践行者。「三道红线」划出后，连万科都踩了一道（很快回到绿档），龙湖整个达标，更坐实了「三好」之名。
虽然未给出明白的上市时间表，但两家公司都已释放出信号。
假如你从未看过相干旧事，只看到两个名字：万物云和龙湖智创，你能猜到它们属于物业板块吗？上市前，龙湖物业和万科物业前后实现了更名——这简直是业心田照不宣的顺序。
2020年10月，万科物业宣告更名。旧事公布会上，万物云CEO朱顾全说，万科物业到万物云，这就像Google到Alpha、链家到贝壳的转变。朱顾全穿戴互联网人标配的牛崽裤和黑T恤，半条腿曾经迈进了科技圈。
万物云更名两个月前，打着科技概念的贝壳上市，仅9天市值就超过万科。万物云此番更名的灵感，不知道是否来自贝壳。
万物云上市的动静，是在往年3月底万科的事迹公布会上宣告的。关于万科不尽善尽美的事迹，郁亮向大众做了一番检讨，接着万物云CEO朱顾全递上佳音：证监会已给出「小路条」。一个坏动静+一个好动静，安抚了外界的灰心情绪。
龙湖物业则进行了两次更名。2018年8月，龙湖物业宣告启用新称号，龙湖智慧办事；往年1月上市以前，进一步改成「龙湖智创」，连办事两个字也抹掉了，不知道是否又遭到万物云的启示。
龙湖和万科，都把转型概念标志在名字里，为将来赢得一个高估值。
比来几年，物业公司上市前盛行「换马甲」。过来它们称号里「物业办理」的字眼都隐没了，代之以「科技办事」「智慧办事」，再例如「佳兆业美妙」「时期邻里」「合景悠活」。名字代表公司的门面，更名后的物业公司给人留足了想象空间，给资本市场带来陈腐感。
两家公司也在招兵买马，从互联网大厂挖来高管，挑起公司转型的大梁。
去年，阿里副总裁、阿里云首席智联网迷信家丁险峰，参加万物云负责首席迷信家、万物云合伙人；字节跳动视觉技术担任人王长虎入职龙湖，任龙湖新成立的AIoT人工智能引擎团队总经理。另外，金地物业的联席CEO一职也为阿里副总裁范驰敞开了大门。
万物云和龙湖智创上市后，上市物业公司「百亿营收俱乐部」成员将由5个减少到7个。从在管面积这个目标来看，万科乃至有可能撼动碧桂园「宇宙第一物业」的位置，但净利润尚有较大差距。龙湖智创营收虽然只要万物云一半，但利润率高于万物云。
如今万科官网多元业务一栏下，房地产以外列有八个种别。八个种别中，只要物业板块营收超过百亿——2021年营收240亿，被郁亮给予厚望，是万科手里最有后劲开展为地产主业之后范围超千亿的第二增长曲线。
02
房地产只能卖一次，社区能办事70年
江湖下流传着不少对于龙湖和万科物业的传说。
万科所在的深圳是边疆物业的摇篮，深圳也是业内许多「第一」的降生地。跟万科相干最着名的一件，是1991年其开发的天景花园降生了国际第一个业主委员会，王石等万科高管作为开发商朝表，见证了这个委员会的降生。后在万科外部称为「共管模式」。
当年深圳有「物管三巨头」，分别是万科、中海和金地。深圳凑近香港，便利向香港地产商取经。万科对物业的注重，最先却是受索尼的启示。80年代的万科有一项业务是销售索尼录相机，跟索尼打交道时，索尼的售后办事给王石留下了粗浅印象，因而把这一教训复制到物业上。
对于龙湖物业的故事就更多了，有一个乃至与王石相干。听说当年王石率领万科高层拜访龙湖某个名目的样板间，一行人脱下皮鞋入室参观，参观完回到门口，发现世人的皮鞋曾经划一码好，乃至调剂到便利穿戴的标的目的。「可怕的龙湖物业」就此流传开。
龙湖物业开展过程当中的「症结学生」是周洪斌，他在物业圈颇有名望，是龙湖物业泛滥规范的制订者。有人描述周洪斌的领导格调，开员工会时从不板起脸谈一二三，就讲故事，让员工讲他们在办事中的故事，龙湖物业每一年上千个业主惊喜办事案例，就是以这类形式讲出来的。
人们老是容易被故事感动，故事说得好——固然也不克不及只会讲故事——龙湖物业办事程度高的印象也就在人们心里扎了根，比甚么鼓吹都无效。2017年底，这位老将分开龙湖，加盟旭辉旗下永升物业任总裁。
起初，物业圈又开始个人学习海底捞。一切物业大佬们应该都当真钻研过海底捞的胜利之道，看过那本《海底捞你学不会》。王石还为这本书写了保举序，第一句就提到「万科团体有个物业事业部」。看来海底捞的参考价值放之一切办事行业而皆准。
但关于少数地产商来讲，物业仍旧是「隶属品」，寄生于地产主业之上，干的是脏活累活，挣的是辛勤钱，一年的利润可能还赶不上卖一套房子来钱快。即使注重物业如王石，也称其为「地产商的最初防线」，不至于靠它「临阵脱逃」。
完全改动行业命运的，是位于深圳的一家叫把戏年的小地产公司。
2014年6月，把戏年打出社区O2O的旗帜，将分拆的物业公司彩糊口推向港交所，成为国际「物管第一股」。
上市仅3天，彩糊口市值就超过母公司把戏年。显然，资本市场喜爱这个「互联网+地产」的陈腐故事。故事的操盘手是把戏年总裁潘军，这位地产老炮曾被评为「深圳房地产十微风云人物」，因2002年策动了克林顿的「碧海云天中国行」在业内小着名气。


「互联网+」席卷各个行业，是把戏年上市的大配景，房地产行业同样成为革新对象。阿谁时代，地产公司争相拜访互联网大厂取经，生怕被时期的巨轮抛下。
潘军的名言是，房地产只能卖一次，社区能够办事70年。「房地产真实的将来在社区，社区消费才是真实的刚性消费。」 他的算盘是：「倘若每人每个月社区消费2000元，4000万人一年消费近万亿。假如能拿到1%的佣金，就是100亿，拿到2%，就是200亿。这是一个如许大的金矿？」
他的现实，是做物业畛域的「菜鸟网络」。
彩糊口上市时，潘军找来了好友周鸿祎，作为基石投资者为公司站台。过后有媒体撰文，《周鸿祎也干地产了》。
潘军的思绪彻底没问题，并且很超前，然而他忘了一件事：物业公司怎么跟互联网公司竞争呢？
2010年先后，通过以美团为代表的「千团大战」浸礼，智慧社区概念风靡一时，稍有范围的物业公司都上线了本人的社区App，承载着办事降级的野心，作为一支还没有教训的气力，参加互联网公司发起的O2O大战。
这种App简直都是集「外卖+智慧家居+领取+社区金融」等业务于一身的综合体，在聚焦单个畛域、将用户体验做到极致的互联网巨头背后天然毫无竞争力。
但这其实不影响「智慧办事」 标签加身的物业公司前赴后继地奔向港交所。假如说2015年-2019年各大地产商还在张望，每一年数量仅为个位数，从2020年开始就变得热烈不凡，上市+已递表数量达到20家。
彩糊口上市早期的好光景也没能维持多久。跟着其余物业公司上市，彩糊口对资本市场的吸引力再也不。资本市场就是「势利」，不只看你的办理面积，还要求你的母公司实力过硬。彩糊口就吃了没有「好爸爸」的亏，第一个上市，如今市值却垫底。
潘军这几年始终对公司市值耿耿于怀，隔三差五就要在地下场所为彩糊口鸣不屈，指其被重大低估。他不停强调物业公司的 「独立尊严」：「他爹有钱，他是富二代，他能够经过他爹卖房子挣钱来补助物业费，这个逻辑是不合错误的，咱们支持这类观念。」可资本市场才不置信「尊严」。
当年扬言物业不上市的地产商，也不能不在情势背后抬头。过来几年狂飙突进的弊病浮现后，孙宏斌在2020年为融创定调：2020年融创的三个工作是，调融资构造、降融资本钱和负债率、小心拿地。
2020年下半年，孙宏斌和许家印，这对踩足「三道红线」的问题先生简直同时启动了物业上市方案，为母公司分忧。
从上市请求到胜利过会，恒大物业只花了47地利间。2020年十二月，股价收盘报8.84港元，总市值约955.7亿港元。最高点时，恒大物业市值超1800亿港元，两头几度超出碧桂园。这是恒大暴雷前夜最初的焰火。
养兵千日用兵一时，终于到了物业板块反哺房地产主业的时分了。
03
物业的奇幻飘流
过来的「隶属品」摇身一变，成为资本市场的明星，地产商捧在手里的法宝，进可上市融资，退可转卖纾困。
恒大暴雷之后，恒大物业成为许家印手里寥寥可数的优质资产和筹马。去年10月，许家印方案将这个法宝的50%股权以200亿转让给合生创展，以减缓活动性危机，但最初关头没有谈拢，以合生创展指恒大守约而流产。
往年3月，恒大物业停牌，市值停留在248亿，同时被剔除出恒生中国企业指数成份股。
王健林的物业生意，也通过了一场「奇幻飘流」。
2016年9月，被称为万达「断臂求生」那场买卖以前一年，王健林曾经先把旗下的万达物业卖给了彩糊口，更名为万象美。
听说过后竞争者众，实力雄厚的中海物业和万科物业都在其列。最初彩糊口以20亿拿下。人们期待中的「万万合璧」终究未能成行。
王健林和潘军两人都爱唱歌，王健林以崔健的《赤贫如洗》为代表作，潘军独爱李宗盛的《孤单难耐》。更首要的是，二人都是地产商转型轻资产模式的拥戴者，算是情投意合。买下万达物业后，潘军在一次采访中还提到，跟万达物业融会得很好。
遗憾的是，去年彩糊口的母公司把戏年堕入危机，无法将彩糊口旗下包罗万象美在内的几个中心资产打包卖给了碧桂园办事，作价33亿。万达物业兜兜转转，落到了碧桂园手里。
比来几年，碧桂园办事并购势头凶悍。除了彩糊口，去年还吞下了一头「大象」——富力地产旗下物业。
2021年10月，碧桂园办事与富力物业签署股权转让协定，以不超过约100亿全额收购富力物业股权。富力物业是富力地产两位老板李思廉、张力名下的集体资产。一个月前，据富力地产布告称，公司大股东李思廉、张力将为公司提供约80亿港元的股东资金。这笔钱大略率来自二人发售富力物业所得。紧迫关头，老板只能自掏腰包为公司输血。
富力地产，恰是2017年从万达手中买下价值近200亿酒店名目的接盘者，如今也堕入资金链紧张的地步，靠发售资产纾困。
这几回买卖中的各方——恒大、合生创展、碧桂园、富力——再加一个雅居乐，当年并称「华南五虎」，这些年浮浮沉沉，堪称几家欢乐几家愁。
如今地产行业时期红利已尽，用郁亮的话说，「地产行业曾经进入办理红利时期」。万物云、龙湖智创和碧桂园办事三家，手中尚无余粮，成为物业并购市场的主力，不停扩张本人的物业办理面积，寻求范围效应。数据显示，目前在管面积前5的公司总值达23.05亿平方米，达到行业总范围的四成以上，头部效应明显。
王健林也开始重振旗鼓，将万达商管推向资本市场。王健林说过，房钱和万达商管是万达的中心产业和现金流。
4月，万达商管再度在港交所递交上市请求资料，此前于2021年10月21日的招股书已生效。推动万达商管上市，「是万达团体现阶段最首要的事」。前不久，王健林还当了一把「白衣骑士」，接管了窘境中的建业团体的商业办理名目。
只管屡受打击，潘军也一直怀着对物业行业不灭的热心，深信这是一个有可能降生万亿市值公司的赛道。
当初再来看潘军当年的构想：「房地产真实的将来在社区，社区消费才是真实的刚性消费。」仍旧不外时。各大物业公司也在一边致力开辟各种增值办事，一边试图以科技伎俩升高办理本钱，开脱传统靠物业费维生的模式。
但当年的问题也仍旧没有解决：如何疏导居民的消费习气从互联网平台转向物业公司提供的办事？
社会学家项飙提到过一个颇有意思的概念：「左近」的隐没。他以为，互联网把人们肉体间接感知的、物理空间的「左近」，转变成数据化的「左近」，整个紧缩进手机页面之中，其后果就是都市人对本人周边糊口圈子的生疏。
从物理空间上跟居民更接近的物业公司，大略就属于此类「隐没的左近」。
当年彩糊口上市阿谁阶段，互联网基因缺乏的物业公司有力与O2O公司竞争；2020年疫情后的社区团购大战，各大团购平台的突起又给物业公司上了一课。它们曾经两次错过时机。
下一个时机何时泛起呢？
参考材料：
[1]《孙宏斌打脸了》 来源：商业人物
[2]《把戏年潘军：将来团体两大思惟规范“金融和彩糊口”》 来源：观念地产网
[3].《彩糊口：掀起一场社区办事反动》 来源：21世纪经济报导
图片来自网络
本篇作者| 彭彭主编｜王滔
编审｜陈润江参谋｜王淑琪