专家正告：美国房地产市场或将迎来衰退崩盘！房价会跌30%吗？

笨笨熊888

在COVID-19大盛行之后，在新的市区移民浪潮和历史低利率的推进下，美国房价阅历了一段分歧理的低温时代之后，专家们呐喊产生相似于2008年大衰退期间的严重住房崩盘。
按照行业基规范CoreLogic Case-Shiller全美房价指数，全国房价在2020年下跌了10.4%，在2021年创下了创纪录的18.8%。


无论如何，这都是一个极快的回升，有理由置信这类增长行将住手。
自一年前以来，全国典质存款利率翻了一番，达到6%以上，通货收缩正在打击消费者的钱包，美国经济面临着衰退。


在大萧条期间，房价从顶峰到低谷均匀上涨了33%。
这次房价会降落那末大吗？
不要打这个赌。
上一次金融危机是由房地产市场惹起的，房地产价钱不出所料公开跌。
这是典质存款承保广泛缺乏的产物。
许屡次级存款借款人购买了可调利率的典质存款，而后他们无奈领取。
这致使了大范围的勾销典质品赎回权。
跟着失去赎回权的屋宇涌入市场，房价上涨，这就致使屋宇典质存款超过其市场价值。
这一次，根本面大不相反。
明天典质存款品质广泛较高。
借款人的均匀FICO得分目前约为750，而2009年为600。
这象征着明天的借款人更有信用，均匀而言，应该可以以比上次经济衰退更高的利率偿还存款。


如今房东也具有创纪录的屋宇净值。
按照房地产行业数据提供商黑骑士（Black Knight）的数据，美国借款人曾经个人获取了十一万亿美元的屋宇净值，即便其住宅保存了20%的最低净值。
直观地说创纪录的屋宇净值也象征着借款人住宅的均匀杠桿率较低。
如今，房东均匀只欠典质存款价值的43%。
换句话说，存款与价值比率处于43%的历史低点。
如今，消费者拖欠典质存款的可能性较小。
以甩买价格计算，强迫勾销典质品赎回权可能很少，这在2008年危机期间很广泛，并致使房价螺旋式降落。
除了借款人实力外，供需静态也在撑持价钱。
许多市场继续的住房充足正在限度供给。
联邦典质存款机构房地美（Freddie Mac）估量，美国短少约300万套住房。
这是2008年危机后十年屋宇建立缺乏的后果。
黑骑士数据显示，在50个被追踪的城市中，只要六个城市的房源比疫情大盛行前更多。
为何这很首要？
由于这标明在大少数市场，对屋宇的需要持续超过供给。而这类失衡使房价居高不下。
非正式的证据也反对这一数据。
新泽西州北部几位教训丰硕的房地产经纪人在沟-通时表现虽然远高于要价的出价数量曾经增加，但屋宇依然销售迅速，而且常常高于要价。
明天许多潜伏的购房者都是刚刚开始家庭的千喜一代，即便典质存款利率十分高，每个月还款也至关低廉，并且价钱不足弹性。
只管如斯，一些市场的确泛起了价钱上涨，特别是在价钱下跌和新房建立也飆升的地域（例如德克萨斯州奥斯汀）。
全国住宅修建公司Lennar联结首席履行官理查德?贝克维特（Richard Beckwitt）在六月份的屋宇修建商季度财报电话会议上对美国住房市场的「抢手与否」进行了总结。


在Lennar看来，目前最大的市场位于佛罗里达州、新泽西州、马里兰州、夏洛特（Charlotte）、印第安纳波利斯（Indianapolis）、芝加哥、达拉斯、休斯顿、圣安东尼奥（San Antonio）、凤凰城、圣地亚哥、奥兰治县（Orange County，橙郡）和内陆帝国（Inland Empire，加利福尼亚州）。
这些地域依然受害于供给紧张和踊跃的移民趋向。


房价温和上涨的市场包罗查尔斯顿（Charleston）、默特尔比奇（Myrtle Beach）、纳什维尔（Nashville）、亚特兰大、科罗拉多州、里诺（Reno）、盐湖城、费城、弗吉尼亚州和加州湾区。
Lennar看到哪些销售价钱大幅降落的市场？
它们包罗洛杉矶、罗利（Raleigh）、奥斯汀（Austin）、萨克拉门托（Sacramento）、西雅图、明尼苏达州和加利福尼亚的地方山谷（Central Valley）。
房地产是一种超当地资产种别，由本地经济、移民模式和比来的新修建流动驱动。
房东需求跟上本地市场，但呐喊房价上涨40%的权威人士将被证实是过错的。