ATO正严查房主退税申报！扣税额竟比房钱支出还高！

风中的菲儿

澳洲房地产投资者曾经接到正告，要求他们在申报房钱支出和请求扣税时必需提供充沛且精确的记载，由于税务局（ATO）正再次亲密关注房地产退税申报。
按照澳洲政府最新的2018-19年税收统计数据，超过220万澳洲人持有出租房产投资，他们每一年申报的扣除额高达500亿澳元，比申报的480亿澳元房钱支出还要多。


澳洲税务局（ATO）表现，往年的报税季将对四个症结畛域进行特别审查，包罗出租物业支出和扣税额以及一切申报的记载保留。
澳洲专业会计机构CPA的税收政策初级经理卡萨皮迪斯（Elinor Kasapidis）说，虽然这两个畛域过来始终在ATO的关注规模内，但在两年前大盛行初次发作时，他们把留意力转移到了其余事项上，当初又从新开始关注这方面。
“他们将子细反省征税申报单和房钱表。他们还将寻觅诸如未申报的出租房间或屋宇的副业支出，”卡萨皮迪斯说，“而这是由于人们始终在适度申报退税，或者他们在过来没有正确申报退税。”
卡萨皮迪斯说，房产投资者能够从房钱支出中扣除持有房产的本钱，这包罗培修和颐养、房贷和利息偿还。
她说，假如投资者在一年中的部份时间寓居在他们的第二套住房（如度假屋）中，那末报税就会变得繁杂。


“好比说，有时房主会遇到费事，就是他们或他们的远亲可能在一年中的部份时间里实际使用了度假屋。因此，ATO十分注重的一点是，房主必需确保这些房产是真正可供出租的，房源是上市形态，而后人们能力开始申报这些费用。”
她说：“假如人们在请求扣税退税时，这些房产其实是他们本人在使用，或者是他们的亲朋好友在使用，这是不合错误的。因此，必需确保你只申报波及租赁的部份。”
卡萨皮迪斯说，假如投资者收到了某种方式的补贴金或州政府提供的接济，这也算作应税支出，个别来讲，也应该作为支出进行申报。
Property Tax Specialists开创人兼首席参谋巴巴拉（Shukri Barbara）说，当投资者以低于市场价钱的房钱将其房产出租给敌人或家人时，也应留意不要适度申报。
“有些人以低于市场程度的价钱把房子租给亲戚，又想请求扣除利息本钱。但这是不成以的，假如你申报的房钱低于市场房钱，那末你只能申报你所获取的实际房钱支出。”巴巴拉说。
他说，投资者还应该确保不要把培修和装修的申报一概而论，培修是能够扣除的，而装修则必需随时间折旧。
“例如，假如你修复围栏上的一块木栅栏，这叫培修，但若你要改换全部围栏，那末你就得对这次降级进行折旧。”
“修理是你能够修复的货色，你能够获取所付办事费全额扣减。但若是改换大的名目，好比屋顶，就算作降级，一旦在大工程上使用新资料，那就是降级。”


巴巴拉正告投资者，跟着ATO审计才能的加强，一定要精打细算地保存一切记载。“他们的审查技术每一年都在提高。假如ATO打电话给你，问你问题，他们确定曾经有了谜底。请确保你的文书任务和记载与你要申报的内容相统一。税务局早就掌握了一切谜底。”
巴巴拉还说，ATO还会反省短租平台，以确认它们是不是真正以公道的价钱出租，而不是成心设置一个虚高的价钱，让房产处于闲置形态。
澳洲房地产协会（REIA）主席格罗夫斯（Hayden Groves）说，ATO正在特别关注度假屋的房钱支出，并正告投资者要留意不要夸张扣除额。
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