这些中央，房价跌惨了

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作者：子木
来源：子木聊房（ID：zimuliaofang）
近几年，房价跌得最惨之处在哪里？
得多人说，固然是西南、东南、东北地域，像鹤岗、牡丹江这种小城市，房价跌到“葱价”。
还真不是。
这类十八线小城市，房价上涨早已成达成共鸣。
能跑的都跑了，剩下的老黎民，买房需要单薄，一年可能成交不了几套房，房价没有动荡崎岖的行情，只要漫漫无期的“阴跌”。
那末跌得最惨之处，究竟在哪里？
实在谜底藏在江浙、广东、华中一代的强省市两头。
惊不诧异？
这段时间，我经过大数据筛查，调取了近5年，跌幅最夸大的城市，都有一个广泛景象：
底子差、志向大，经济不敷，卖地来凑，想抱大腿，终被厌弃。
已经房价涨得异样汹涌，而当初，跌得六亲不认，沦为炒房客的坟场。
上面我把它们分为三类城市，这些中央，可能你已经买过，或者马上要买，但愿能给你提示。
01
“伪”卫星城
我有一个读者，小李，昨天跟我哭诉，说5年前花了100万投资了一套108平米的小洋房，后果当初只能卖到70万，并且还得求着他人买。
更要命的是，现在被销售迷惑，全款拿下的这套房，5年时间，这笔钱放在银行都能跑了利息。
我问他，你买在了哪里？小李回答，句容。
是否没听过？说瞎话，我也是在去年才理解过这个中央，地舆地位正处于南京正东面。


小李买句容的理由很简略，间隔南京太近了，南京3万多平米的房价，到了这里仅仅只要1万每平米。
现在句容打着“融宁策略”的旗帜，号称要做南京最强后花园，最强卫星城。
这还患了，想一想上海的后花园是苏杭，深圳的后花园是莞惠，广州的后花园是佛山，哪一个中央房价不得随着拼命下跌？
小李心动，在亲戚敌人的“帮助”下，随着南京浩浩荡荡的投资客，连夜奔向了这片热土。
句容，倒是也挺给体面的。
小李2016年买的房子，大略9000多每平米，2017年这套房子的均价涨到1.3W每平米。
一年净赚40万，小李很开心，觉得这笔投资太赚了。
但是从2017年句容由于楼市太火爆，被约谈，出台了限购政策，房价一晚上冰封，从2017年均价1万/平米，跌到了当初的8500元/平米。
小李的账面收益也从净赚40万，变为了净亏30万，最次要的是，当初南京人曾经不肯意买这的房了，而本地人又不缺房子住。
一场烟花，说散就散。
那末问题来了，句容为何跌成这鬼模样？
“伪”卫星城。
甚么是卫星城？得多人以为，环抱着大城市，只有间隔近的都叫做卫星城。
但实际上，能接驳大城市的产业，人口外溢寓居需要的，能力称之为真实的卫星城。
城市开展，是一个“吞吐”的进程，先吞后吐。
刚开始，需求积攒少量原始资本。
对周边一定是强吸血的，只要吃饱了，吃撑了，资源真实装不下，才会溢生产业和人口到周边，开始“吐”。
好比深圳，富士康等制作业，这些年纷纭在东莞、惠州建厂，腾挪产业，就是由于深圳的本钱真实过高了，地也少的不幸，那就得全“吐”出去。
关于南京来讲，自身想要开展之处太多了，江北新区、南部新城、燕子矶新城啥的，都处于嗷嗷待哺的形态，狼吞虎咽。
这时候候南京会关照句容这个所谓的后花园吗？
估量不大可能。
在国际，目前具备“吐”的城市，惟有四大一线城市，即便是成都、武汉、杭州这些二线头部城市，还需求对比漫长的进程。
惋惜得多人不明确这个情理，在2016年炒作的年代，大家都认为房价低将来就会涨，乱炒一气，分不清甚么是“价钱高地”和“价值高地”。
终究高位站岗，完全套死在空城。
除了南京边上的句容，还有杭州隔壁的临安、湖州，武汉隔壁的鄂州，青岛隔壁的胶州，济南隔壁的莱芜……


你会发现，这些年每个二线城市周边都有那末几个“卫星城”在大炒概念，而这些卫星城，你去查房价走势，无一例外都处于上涨的形态。
有人说，那末这些中央将来就没出路了吗？
也许有，但也是凤毛麟角，即便开展起来，而初期投资的买房人，手里的房子也会跟着时间老化，丢失了活动性，很难卖得出去。
同一区域，新房和老房子价钱差未几，你会选择买新房仍是买老房呢？
02
“灯下黑”
在平时的征询中，我常常给大家讲到一个概念，叫做“灯下黑”。
虽然它在灯上面，可人们就是看不到，个别用来指核心与核心之间的“为难开展带”。
在一个城市中，A和B都是中心区，两地相距20千米，那末环抱着A和B核心买房是没问题的，但要在A和B之间之处买房，很考验目光。


由于一切城市、区域、版块，都会环抱着核心去投资，资源会层层向外衰减。谁会违心花力气在接壤处搞建立？
但是这些年，得多城市不信邪，还批量出产了少量的“灯下黑协作区”。
好比深汕协作区，深圳出钱和人，汕尾出地，当前两集体赚了钱了平分，一开始听说要分30年，最初还要归汕尾一切。


这个模式一开始就有问题，至关于在一个中央动工厂，终究工厂一切权不归运营者一切，而是老地主。
所以深圳投资完就想着报答，而报答就只能是卖地炒房。
大略从2018年开始，深圳、广州、东莞、惠州……简直一切投资客都一股脑跑到汕尾买房，房价一飞冲天。
过来3000块钱一平米就可以买到看海的房子，起初最高的楼盘炒到2万一平米。
任何虚妄之火都会减退。
现在腾讯、华润、华为等大型企业许诺要在汕尾落地生根，后果无一例外都是数据核心或者云计算基地，说白了，就是建了一些放存储器的仓库。
我去年去汕尾调查，在腾讯基地逛了一圈，除了保安就是送货的大爷。
晚下来看左近楼盘的亮灯率，除了大巷上有火车开着大灯跑来跑去，居民住宅黑灯瞎火，连个鬼影都看不到。
你想，深汕特别协作区间隔深圳市核心约十二0千米，横跨一个惠州，光高速开车就得接近2个小时，深圳哪一个企业违心在这里投入，谁又违心在这里下班？
当刚需无奈接盘时，炒起来的海市蜃楼瞬间崩塌。
单2021年，汕尾市房价均价跌到7500元/平米，惨不忍睹，上涨幅度高达16%，仅次于深圳。
这几年协作区房价的惨烈上涨，也给大湾区的炒房客好好地上了一课。
无论是深汕特别协作区，仍是宁淮特别协作区，滨富特别协作区……
这些年我没有看到哪两个城市协作，能把一片新区搞起来的，即便是广佛协作，也是融会搞一体化，而不是合伙开新区。
广佛的胜利的地方在于，两个城市一街之隔，核心区的地舆地位高度贴近。
这个观念，我在得多文章里都强调过：
无论是融会仍是搞新区，能不克不及做成，在于跟核心区的间隔，间隔越近，资源越容易导入，建立本钱越低，胜利几率就越大，这是城市、企业和人材独特投票的后果。
假如现在不搞深汕特别协作区，而是深惠、深莞，当初曾经是纷歧样的光景了。
03
瞎融会
最初一批“割韭菜”之处，就是产城融会概念地。
甚么是产城融会呢？
就是把产业和城镇、生态融会在一同开展，用产业增进城市开展，用城市开展持续带动产业提高。
在国际，最胜利的案例就是姑苏的工业园区。


这是中国和新加坡协作，鼎力投资的一片极地，至今无论是区域位置仍是产业模式，都是中国最强的，没有之一。
多是看到姑苏工业园区太厉害了，2016年，国度发改委公布通知，明白提出要建立58个产城融会示范区……


图为示范区部份名单
一晚上之间，“产城融会”这个词烂大巷了。
这些年，得多开发商都靠这个词到欠兴旺的地域跑马圈地，借此拿到高价住宅用地，而后炒房卖房。
得多城市也很乐意，空想本人也能形成一个姑苏工业园区，但没想到人家整整投资了将近30年，才有当初的成绩。
并且产城的中心是融会，而融会的实质必需建设在一定的资源根底上。
能融会当地的产业是甚么？假如没有，本地又有甚么资本去吸引产业入驻？
产业招商经营前置，能力跟城市严密融会，而不是简简略单盖房子，后果房子倒是盖得很丑陋，建成的时分，外面成为了空无一人的鬼城。
从2016年开始到当初，全国58个产城融会示范区，除了丰台产城融会示范区背靠北京这位龙头大哥之外，其余都不温不火。
乃至前几年炒得最火爆，号称“再造一个浦东新区”的宁波的杭州湾新区，这些年也偃旗息鼓。


房价从后来的6-7K每平米，涨到接近2万/平米，当初又跌回了万元摆布。
据统计，杭州湾新区房子曾经造了60多万套了，都是投资客买的，本地人口和产业流入迟缓。
归根结柢，仍是离中心区太远了，无论是宁波主城区，仍是余姚慈溪主城，资源导入迟缓，产城融会就不成能顺利施行。
04
捕风捉影
明天一口吻讲了三类“割韭菜”的房产投资坑，伪卫星城、“灯下黑”协作区和产城融会。
波及面宽泛，一定会让得多人不舒服。但事实就是这样：
房产投资，投资的是价值，而不是概念，咱们要找到是“价值高地”，而不是“价钱高地”。
这些年，从上到下急于求成，脑袋一热，甚么布局都能想出来，但能不克不及落地，没有人会关怀。
乃至是国度策略层面上的布局，在做最实际的投资时，也要打一个大大的问号，毕竟咱们也据说过西部大开发和西南复兴等等天字策略。
布局和落地又是两层意思。
昨天我把当下国际能投资的区域数了一下，几乎百里挑一，在失去人口红利和城镇化红利后，买房投资愈来愈成为普通家庭，难以触摸的高度。
而当下社会上又没有泛起牢靠的投资渠道，接上去大部份人都要面临着手上的“钱变毛”的事实，有力对抗。
THE END