水蜜桃、小麦、荔枝换房……卖房焦虑之下，2022奇葩卖房故事

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2022年6月以来，气温降低，全国许多在售楼盘中，都掀起了一波“求求你，买房吧”的促销热潮。
说是“热潮”，是由于这些卖房的促销伎俩曾经冲破了想象，乃至在网上火成为了段子。一开始，是河南商丘一个楼盘声称，用小麦能够抵房款，紧接着，又接踵在无锡、南京、广州泛起了用水蜜桃、西瓜、荔枝来抵购房款的楼盘。这些流动长短纷歧，短的只继续一天，长的有一个月，都泛起在某种农作物的产地城市，而且，通常都是无疾而终。
关于这种农产品换房的流动，有房产专家表现反对，称“这是助农+卖房的一次翻新”；但也有网友感觉荒唐，说这只不外是镰刀的又一次挥动，“没韭菜了，大蒜小麦苗也能割，镰刀不克不及闲着”。
但不管观念如何对峙，置身事情中的每集体都不能不面对一个一样的问题——
售楼的故事讲得再天花乱坠，人们的购房决心还可以回来吗？
文 | 李清扬
编纂 | 易方兴
经营 | 栗子
水蜜桃换房？“比来过去征询的人里，的确桃农对比多。”
梁菲往年二十出头，是江苏无锡惠山区阳山镇“悦阳九玺”的楼盘销售。她并非当地人，来这里才几个月。作为“水蜜桃之乡”，阳山水蜜桃以“果大色美、汁多味甜”而闻名。本地最著名的白凤和湖景两大桃子名种，又被称为“桃子中的白富美”，售价要高于普通桃子。


▲ 无锡阳山的桃树。图 / 视觉中国
比拟之下，阳山的这个“悦阳九玺”小区，哪怕是在无锡当地，都没甚么出名度。它主打纯洋房，售价在14000–16000元每平米，低于无锡新房均价，次要想卖给三四十岁的改良型人群。地位也很偏远，位于无锡的最西边，从郊区开车过来，需破费半小时。
但是，在6月23日先后，这个不出名的楼盘推出了“水蜜桃换房”的流动，让这个小区在全国规模内都火了一把。流动的中心是，以18.88元一斤收购阳山当地水蜜桃，作为房款的抵扣，最高每套可抵188888元。鼓吹海报中，一名头戴草帽的桃农抱着一大筐层层叠叠的大桃子，笑得如沐春风。旁边写着鼓吹口号：“水蜜桃，我来收，您安家，我助力。”
水蜜桃产业，始终都是阳山的经济支柱。2021年，阳山镇水蜜桃产量1.83万吨，产值近5亿元。楼盘销售梁菲原本不懂桃子，但这些天聊很多了，也从本地看房者那里学到了一些——“早桃集中在蒲月底六月初，七月之后上白凤，七月中旬，是白凤最成熟最佳吃的时分，接着即是湖景”。
只管她说“我不是当地人，桃子的事件我不是特别懂”，但对这个流动，她仍是显得很有决心，由于她感觉是在“助农”。这次流动推出一周后，有不少桃农来售楼处征询。但实际上，来的人更关怀海报里没写分明的那些问题。
好比，收购的桃子分不分大小？
梁菲说：“不论大小，都是论斤收。”
又好比，收来的桃子怎么运输和贮存？
“这个详细就看领导怎么决策了。”梁菲说。
而“水蜜桃换房”，只是2022年6月起，在全国各地泛起的泛滥买房促销流动中的一种。好比，位于河南省商丘市民权县的“建业河畔洋房”，就推出了“小麦换房”流动，声称“２元/斤抵首付，最高可抵16万房款”。


▲ 悦阳九玺水蜜桃换房的海报。图 / 网络
一样在河南，位于开封市杞县的“建业城”也推出了相似的流动。鼓吹动静显示，“５元／斤大蒜换房”，最高可用2万斤大蒜，抵十万元。
在江苏南京，也泛起了相似的景象。新城控股的一楼盘，推出了“西瓜换房，最高抵10万元”流动，以10元一斤的价钱冲抵房款，下限是10000斤。与其余“以物换房”的流动相似，该流动也没有在鼓吹上阐明对西瓜质量的要求。
而跟着荔枝上市，广州增城一楼盘也在7月初，打出了“荔枝换房”的营销海报。桂味、糯米糍、仙进奉40元/斤，其余种类30元/斤，以抵扣房价，最高抵5万元。有人计算，假如真有人拿荔枝抵房款，每卖一套房，开发商大略能收到十二50-1666斤荔枝。
一切的流动都有一个独特点：它们的鼓吹海报上，都打着“爱心助农”的旗帜。


▲ 这些流动总会提及“爱心助农”。图 / 网络
是真助农，仍是噱头？但是，“水蜜桃换房”的营销，在真实的阳山桃农眼中，却是另外一种模样。
这一天是6月26号，也是“水蜜桃换房”流动推动的第三天。天气很晒，午休时有些闲暇，阳山桃农陆进取站在桃树前，打算录一个视频，给顾客们解说白凤桃。白凤个大，能长到成年人的一只手掌只能恰好握住的大小。此时，色彩还对比青，等再过几天，就能大范围采摘了。以前，陆进取忙着卖早桃，日子翻到六月底，白凤即是时下的明星桃。
他是经过敌人圈留意到“水蜜桃换房”流动的。关于这流动，他感觉“没法评估”，由于这类促销对他来讲，显得有些荒谬。
“18.88元一斤这太少了，只能收十分十分小的桃子。”在阳山，水蜜桃的价钱跟大小挂靠严密。一个一斤重的水蜜桃，不管种类，就可以卖88元，而7到8两的大桃，一盒装6个，能卖100元，一斤差未几24元。行将于七月底上市的湖景，虽然个头不如白凤，但种类名贵，价钱也未便宜。
并且，采摘和分拣水蜜桃是一件费时费劲的事。不是一切桃子均可以摘，有些桃子色彩还青，有的桃子过于成熟，都不合适售卖。陆进取说，采摘完后，还要淘汰一批欠好看的、有外伤的桃子，最初，还得过秤、分类、装箱、打包。这些都是本钱。
低廉的阳山水蜜桃面前，是微小的商机。在陆进取看来，这类商机比用来跟房地产开发商抵扣首付款更有价值。并且，种桃子这些年里，阳山水蜜桃始终很滞销，“不存在找不到销路，只好拿去替换的状况”。乃至，因为产量无限，不少外埠桃子还会假冒阳山的水蜜桃来进行销售。好比，往年3月份，“阳山桃农协会”还打假了江苏新沂的一家卖“假阳山水蜜桃”的公司，法院裁决对方抵偿5万元。


▲ 阳山的水蜜桃基地。图 / 视觉中国
另外一方面，除了价钱“不靠谱”外，陆进取也质疑“水蜜桃换房”的可行性。
与大蒜等能够长时间贮存在冷库的农产品不同，“阳山的水蜜桃是没方法进冷库的。”陆进取说，未经荡涤的水蜜桃用保鲜膜包着，至多能在冰箱里放三四天，一旦时间长了，桃子的甜味会升高。换句话说，若真要以水蜜桃换房，如斯少量的水蜜桃贮存难以完成。
另外一位开水蜜桃采摘园的阳隐士方跃也告知逐日人物，“桃子属于生鲜类，保质期原本就几天，这类流动确定是不理想的”。开采摘园以前，他还从事房地产行业多年，他判别，“这就是一种营销推行类的话术”。
根据方跃的教训，在阳山本地，许多楼盘今年会买水蜜桃送给本人的客户和业主，但间接用水蜜桃换房子，仍是第一次。“因阳山水蜜桃闻名全国，以此来打广告，能起到噱头的作用，吸惹人来关注，这是开发商最次要的目的。”
但是，这个成果似乎其实不好。外卖骑手华佑成来到阳山三个月，因送外卖，常常途经悦阳九玺这家楼盘。他对这里的印象是低档、平静，门口的保何在通明的玻璃房间站岗。售楼处很是冷落，看不到几集体。比拟于在网上的热度，水蜜桃换房流动，在周边的居民中没有惹起留意，有个骑手就住在左近，他乃至历来没听过这个动静。
而以前楼盘销售人员所说的，“前来征询的桃农也不少”，陆进取也其实不太认可，“当初是桃子上市季，咱们终日弄桃子都来不迭，采桃、装桃、发快递，不会去关怀这个事件的”。
流动最初的销售数据似乎也阐明了这一点——从流动开始起到当初，并无一套用水蜜桃换的房子成交。


▲ 外卖骑手华佑成途经时拍下了 “悦阳九玺”的售楼处，外面没甚么顾客，只要几个任务人员。图 / 受访者提供
表里危机在全国泛滥等候销售、不能不采用奇葩营销形式的楼盘中，“悦阳九玺”是一个缩影。
这个很难称得上有“可行性”的流动面前，体现的是一种开发商的“去化焦虑”。去化率，一般为权衡一处楼盘销售状况的首要目标。这处楼盘，由弘阳地产团体与无锡外乡房企华晟团体开发，从去年蒲月收盘至今曾经一年。楼盘销售梁菲抵赖，目前还有上百套毛坯房在售，比拟去年，往年的房子更难卖了。
五年前，无锡阳山还不是这样的。秦强是阳山另外一名开水蜜桃采摘园的桃农，他说，惠山区是无锡房地产价钱的高地，而阳山又是惠山区的高地，所以以前炒房对比炽热的时分是2015、2016年，来买房的都是外埠投资客。“起初2018年开始泛起了限购政策，外埠炒房客买不了，这个炒房的气氛就上去了。”
房地产降温之后，去化率低，也影响了开发商的回款。缩小到全部开发商弘阳地产，数据显示，它侧面临着较大的资金压力。2022年前五个月，弘阳地产的合同销售额同比大幅降落约61％，至人民币155亿元。同时，累计销售面积也同比降落了超过53％。
压力也传导到开发商公司外部。好比，往年6月30日，弘阳地产公布布告宣告，该公司原来的履行董事任务还不到一年半，就选择了到职。尤为是在往年，在地产畛域，像这样的职业经理人到职并非个例。往年7月，穆迪，世界出名企业信誉评级公司，也下调了弘阳公司的评级。穆迪称，这反应出弘阳地产“经营现金流疲软、活动性削弱”。
弘阳地产的处境，中心是房地产企业的“活动性困局”，在地产行业中拥有广泛性。据克而瑞统计显示，2022年6-7月，有200家中心房企境表里债券算计到期范围约1755亿元，与此同时，民营房企的融资环境并没有显著改良。以致于2022年的前五个月，共有25家境边疆产债追求展期。
艰深来讲，就是房企欠的钱有可能还不上，不能不请求“晚点儿再还”。
开发商“空有房子，却卖不动”的现状，也传递到这个产业链条的每一个个端口上。事实上，房地产销售公司是对接开发商和客户的桥梁，诸多售楼营销是出自销售公司之手。在广东惠州运营一家房产销售公司的吴广伦，对这一点更有粗浅的领会。
吴广伦也据说了广州的“荔枝换房”营销事情。在他眼里，买卖量下滑是首要缘故，好比惠州，“买卖量比较去年同一时代真的是腰斩了，上涨了简直百分之五六十。”


▲ 江苏无锡某售楼处。图 / 视觉中国
跟着市场上行，时常有开发商拖欠佣金的状况。吴广伦遇到过好些半年乃至一年无奈结佣的开发商。欠佣危险大，加上买卖量低迷，想持续放弃原来的程度，就要付出更多的致力。为了让顾客买房，只能想出一些奇葩卖房战略。
但这所有有个条件，就是得先把顾客弄到售楼处现场来，“只要顾客来到了现场，房子买卖的可能性才大”。某种意义上，“水蜜桃换房”这种促销伎俩，目的也是同样。
他乃至自掏腰包给顾客出一部份首付。前段时间，一个售价为16000元/平方米的楼盘，忽然打折促销，提价到13000元/平方米，晚上七点多，吴广伦经过敌人圈分割到了两位无意愿购房的顾客。为了劝对方亲身来售楼处看看，他成心夸大，强调当初售楼处人得多，只剩30套在卖，来晚了，只要低楼层，说不定再晚一点，低楼层也没了。
这两位顾客被说动了，花了十几分钟赶来了现场。吴广伦费尽唇舌，压服顾客把需要从十二0多平米改到90多平米，又压服顾客消除“凑近病院不吉利”的设法，起初顾客当真算了一下，首付不太够。为了让对方下定信心，他只好许诺：“你们一人买一套，我就每一个套返2万块。”这两笔买卖，真正的佣金只要3万块，返佣的比例曾经高达六成。足足拉锯了四个小时，直到十二点多，才正式签下了合同。
许多房产销售都深谙此道。在过来，许多售楼处的音响会播放劲爆摇滚风的DJ，由于这类音乐最能活泼氛围；还有的开发商时时时播报“祝贺X学生成交X房型”，“其实可能基本没有”；乃至还会雇人来暖场，让楼盘看起来很火爆，以此吸引真正有购房志愿的顾客。但这些只是古老的伎俩了，到了当初，营销形式突飞猛进——结合“助农”的噱头进行了降级，才逐步演化成“水蜜桃换房”“西瓜换房”“小麦换房”。
关于房地产销售公司来讲，支出降落带来的变动是明显的。过来，吴广伦给公司请了法律参谋和文员，往年都不续约了。他还纠结过，究竟要不要请一个专门的会计。起初一揣摩，干脆本人做账，天天回家都要敲电脑，录入每一个笔买卖，记载每一个次带看。去年，公司每月都会组织一次团建，一些法定节假日也会定时休假，但跟着增加的支出，这些也都隐没了。
无疾而终短短几年，得多人都意想到，时期变了。
卖房与买房，本来是一个相似“击鼓传花”的流动。过来的得多年，在房地产疯狂成长的时代，购房者继续的买房资金，成了开发商们利用杠杆买地、盖楼的资本，是这场击鼓传花游戏里的接盘侠。但如今，人们收紧了钱袋，营销流动就算再吸引眼球，当年的买房热潮也一去不返。
好比无锡阳山的桃农陆进取，他即使是有钱也不想用来买房。哪怕“卖桃子的支出攒三四年，就可以买一套”，他也不肯意买。他当初的心态是，“房价再涨不成能涨破天”，这事儿，比及四岁儿子长大再斟酌不迟。
退一步说，房子也饱和了。“这边的农民根本上不买房，由于自身有拆迁，而后调配的房子也够。”陆进取一家人住在拆迁给的安顿房里，“宽敞、便利，离桃林开车只需求十几分钟”。再要去住商品房，“也不自在”。


▲ 阳山白凤水蜜桃。图 / 视觉中国
在“水蜜桃换房”的流动的同一时代，许多政策也在潜移默化地改动。像得多城市同样，“水蜜桃换房”的所在城市无锡，曾在2017年公布了限购令，暂停向具有2套及以上住房的市民发售新建商品房，关于非户籍的家庭，则只能买一套，还得提供2年本市社保或所得税证实。除此以外，关于公积金存款的首付比例也进行了限度。
但到了2022年4月，这样的限购令也开始松动。好比，生二胎的家庭，就能多减少10万-20万元不等的存款额度，而且还能再额定多买一套商品房。
与此同时，在“限购令”逐步松绑确当下，近一年来，各地楼市又频繁推出了“限跌令”。
据媒体不彻底统计，去年下半年以来，最少包罗山东菏泽、湖南岳阳、云南昆明、河北唐山、江苏南通、广东惠州等22个城市，都分别公布政策或疏导房企，不得随便提价销售。
最次要的目的之一，也是为了坚决人们的购房决心。
但是，贝壳钻研院的钻研发现，这些政策安慰成果，在许多城市中只能起到短时间成果，继续性较弱，尤为是在郑州、兰州、哈尔滨等这样弱二线城市中，更是如斯。好比，3月1日郑州出台了搀扶政策，3月郑州二手房成交环比增长超过100%，但前期成果乏力，4、5月成交量继续降落。


▲ 2018年到往年6月50城二手房价钱指数。图 / 贝壳钻研院
而恰是在这样的政策和时期配景下，像“水蜜桃换房”这样的“助农营销”才得以衰亡。就像无锡搞“水蜜桃换房”的楼盘销售梁菲，她本人也心知肚明——“本地的桃农其实基本不愁桃子卖不出去”。
易居钻研院智库核心钻研总监严跃进，已经确定过“小麦换房”的翻新，感觉是“一箭双雕的事”。但紧接着，他又对其余城市模仿河南“小麦换房”的做法，提出了警示和质疑。
“以后各地限跌令的规则对比多，目的就是为了防备泛起房企违规提价、虚伪营销的操作。但目前有些房企借一些营销，好比‘西瓜换房’之类，泛起了变相躲避限价的做法。换而言之，若是的确收购瓜果进而能够抵扣购房款，那自身也是合规的。但要防备收购的操作是虚的，而变相提价了，终究发生了营销的噱头和随便提价的操作。”严跃进说。
7月1日，逐日人物分割“悦阳九玺”楼盘的次日，对方表现，水蜜桃换房流动曾经被忽然叫停了。
“半途叫停”，似乎是一切奇葩买房销售政策的“起点”。好比，“西瓜换房”的南京某房地产名目，在流动开始的6月28日下昼，便按下了住手键。而出圈最广，一度登上微博热搜的河南“小麦换房”，刚推出两天也宣布提前完结。
最初，奇葩卖房的战略好景不常，看热烈的人来了又散。清静当时，售楼处里，仍旧是等不来买房人。
（应受访者要求，文中梁菲、陆进取、方跃、吴广伦、华佑成、秦强为化名）
文章为逐日人物原创
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