最具争议的土地税新政来了！昆州房地产市场或“地动山摇”

liudezhi

面朝大海，春暖花开。简直能够说是昆士兰的写照。
往年年终，澳财已经剖析过，因为许多人选择逃离悉尼和墨尔本，“一路向北”移居昆士兰，使得昆士兰房价泛起显著下跌。
时至今日，在加息的影响下，澳大利亚的屋宇价钱曾经泛起上行趋向。不外比拟悉尼和墨尔本市场呈现的颓势，昆士兰的房地产市场仍相对于坚挺。

事实上，在截至6月的过来一年里，布里斯班的房地产市场是全澳最微弱的。布里斯班房价增速为24%，周边城市增速22%，明显高于澳大利亚其余地域，接近全国增速的两倍。

联邦银行（CBA）上个月对房地产市场的预测也指出，悉尼墨尔本房价在本年度均会降落10%摆布，明年可能会降落7-8%，但布里斯班的房价在2022年仍是极可能放弃下跌。
但是，近期昆士兰政府新的土地税政策推出后，这类状况可能被改动。根据新规，在昆州和其余州同时具有房产的投资人，可能会被征收数倍于此前的土地税。动静一出，无论是昆州的地产投资人，仍是新州、维州的投资人，尽皆哗然。
地税新政：州际房产要计入应税总额昆士兰州土地税变革的最大变动，就是要将其余州或领地的房产价值，合并计入在昆州交纳土地税的总价值中。
按照昆州政府最新出台的土地税政策：从2023年6月30日起，昆州在计算土地税时，会采取澳大利亚全国的土地总价值。其中就要包罗购房者在昆士兰的应税土地和相干州际土地。
所谓“相干州际土地”，就是按照《州际估值法》的条款，不属于例外状况、位于其余州或领地的土地。
在澳土地总价值的测算，将用于肯定目前征税人具有的土地总值是不是超过免税起征点。好比：集体（不包罗不在籍者）的免税门坎为60万澳元，公司、受托人和不在籍者的免税门坎为35万澳元。

也就是说，假如你仅仅是在昆士兰具有土地，是不会遭到这条税务政策变动的影响。过来你按甚么前提土地税享用豁免，仍是放弃不变。
然而，假如你同时在昆士兰和其余州或领地具有土地，就需求申报一切具有的州际土地。昆州政府也将会按照相应的数据计算总的土地税应税额。其中就包罗：
你位于昆士兰的应税土地价值你具有的州际土地法定价值然后，昆州政府将按照所持有土地总价值中昆士兰土地价值比例交纳相应土地税。
州际土地的“法定价值”则按照土地所在州或领地的估值法肯定（不包罗例外状况）。在网上实现州际土地申报时，你需求申报每一个块州际土地的价值。
假如你在2023年6月30日具有一处州际房产，你需求输出该地块在2023年6月30日的法定价值。如你不知道6月30日的土地价值，能够使用肯定的比来的土地价值。
此外，假如土地一切人不在籍或者是本国企业、信托公司，在计算土地税时还要追加2%的税金。
土地税税负恐显著减少昆州土地税新政最大的争议在于：根据新的土地税计算形式，会致使相干土地一切人的税负大幅减少。
博满澳财首席投资官魏睿昊解释，由于土地税的税率采取了进阶而不是固定的税率，当土地估值的总额越高，所征收的相应税率也会进阶晋升，从而使应缴税额泛起大幅下跌。

昆士兰州政府网站上的示例，也阐明了这一点。
按照示例，假如2022年6月30日，在昆士兰州具有一块土地，其应税价值为74.5万澳元。土地税按集体税率计算。
在这类状况下，合用税率为500澳元，加之超过60万澳元的每1澳元的1%，这一税阶的最高总额为99万9999澳元。
土地的应税价值：74.5万澳元
计算公式：昆州土地税= 500澳元 +（1%×14.5万澳元）= 1950澳元
昆州政府将在2022-23财政年收回1950澳元的评价通知。
假如该土地的具有人在2023年6月30日时，同时在维州也具有一块价值156.5万澳元的土地。那末，其在澳具有的土地总价值就会变成231万澳元。
在这类状况下，合用税率就涨了，为4500澳元加之超过100万澳元的每1澳元的1.65%。
土地的应税价值：231万澳元
计算公式：
总应税额= 4500澳元+（1.65%× 131万澳元）= 26十一5澳元
昆州土地税=（74.5万澳元÷ 231万澳元）× 26十一5澳元= 8,422.37澳元
昆州政府将在2023-24财年收回8,422.37澳元的土地税评价通知。
从这个示例能够看到，假如同时在昆士兰和昆士兰之外地域具有房产的投资人，其在昆州交纳土地税的总额会泛起成倍的回升。
昆州财政吃紧，加税减少支出之所以昆士兰州政府会推出这样的政策，恐怕和州政府的财政吃紧无关。按照昆州最新发布估算案，预计昆州在2022-23财年的财政赤字为17亿澳元。
目前评级机构标普（S&P）和惠誉（Fitch）给予昆州的信誉评级均为AA+，尚未回到疫情前的三A评级。
近些年来，昆州不停遭受重大的水患。往年3月东部沿海的洪涝还是致使超过20亿澳元的经济损失，可能影响0.25%的昆州国民出产总值（GNP）。

此外，因为布里斯班胜利获取奥运会的申办权，也象征着昆州政府需要少量减少基建和场馆的建立收入，这对政府财政也发生了较大压力。
减少土地税支出的确能够对中央财政有所撑持。
按照最新数据，土地税在昆州总体政府支出中占比为8.7%，预计2022-23财年会增长至9.4%。

昆士兰州估算案中对税务支出的预期
昆士兰州政府的估算显示，与2020-21财年比拟，刚刚过来的21-22财年的土地税总额下跌了5.2%；预计2022-23财年将同比增长5.5%，2023-24财年将同比减少6.9%。也就是说，昆州的土地税在后续几年中，将放弃一个预期5%-7%的增速。
影响外州返回昆州投资房地产但是，这一土地税的推出，将会致使外州投资者在昆士兰持有房地产的本钱明显减少，必定会影响本地房地产市场的走势。
本来，新州和维州的人到昆士兰购买房地产是很常见的投资形式。一份2016年澳大利亚房主保险公司Terri Scheer所提供的数据显示，悉尼人最喜爱跨州到昆州买投资房，新州的投资者中有近25%的人在昆州投资了一套房产；排在新州之后的另外一大跨州投资者人群是来自维州，有近13%的维州投资者在昆州买房。
因为房地产的流转周期较长，这一数据也能够大体反映目前在昆州具有房产的新州和维州投资者状况。
按照绿党往年拜托议会估算办公室进行的独立考察显示，全澳有63.8万人有超过两套及以上的投资房。

假定具有两套投资房的人群中，有10%摆布跨州具有昆州的房子。在具有三套及以上的人群中，20%的人跨州具有昆州的房子。激进估量，受昆州土地税政策改动影响的房子数量在8.6万套摆布。
不只如斯，疫情产生后，居家办公的流行，以及昆士兰在疫情后期应答较好，致使一些新州和维州的居民搬往昆州。
从统计局的数据看，截至2021年6月的一年中，新州和维州呈现人口净流出的形态，次要都流入了昆士兰。超过3万的州际移民的寓居需要，事实上推进了昆士兰总体的房地产市场的下行。

新的住房政策不只将影响外州人士到昆州买房，乃至可能影响其余地域居民移居昆州的考量。
假如有一些投资者不想以更高的本钱来持有昆州的房地产，那不排除会在新政实行也就是明年的6月30日前，发售在昆州的投资房，不然，大幅进步房租就成为了独一的选项，这对昆州房地产市场长时间而言并非好动静。
（欢送定阅澳财网头条号，咱们将不停为您提供优质的寰球微观经济剖析和澳洲财经资讯）
文中未注明来源的图片均为Shutterstock,Inc.受权澳财网使用，请勿独自转载图片。本文中的剖析，观念或其余资讯均为市场评述，不构成买卖倡议，仅供参考，投资时请小心决策，危险自担。