马明哲抢救王文学

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图片来源@视觉中国
文 | 巨潮WAVE，作者 | 谢泽锋，编纂 | 杨旭然“时来天地皆同力，运去英雄不自在。”
债权危机化解一半，已经的“环京大地主”王文学一展愁眉。有“大金主”安全施以援手，加之河北省政府露面协调，王文学和华夏幸福的结局，似乎不会像人们想象的那般惨然。
作为一家非典型的房地产公司，王文学凭借重仓环京，“政府主导，企业运作”的产业新城模式，一度率领华夏幸福迅速生长为全国前十大房地产公司。
深谙政府瓜葛，熟稔招商引资，王文学左手产业开发，右手地产销售，在地产黄金时期收割红利；但也正因如斯，跟着微观调控趋紧，主做政府生意的华夏幸福，被死死地按在了应收账款和巨额负债的泥潭之中，无奈自拔。
直到2018年，终于有人向泥潭中扔下了绳子。白衣骑士马明哲来临，中国安全以138亿拿下华夏幸福19.7%股权，成为其第二大股东，尔后安全不停入资，累计投资约540亿元，不遗余力。
过来近一年，靠卖资产、展期、典质等组合拳，华夏幸福一点点化解债权，有所功效。在这期间，因为股权处理，安全曾经主动成为华夏幸福的第一大股东。
马明哲入局已深，王文学期待“活上来”，王马二人在中国房地产大潮起落的交错中，给各自的命运写下了注脚。
01 化债，行至半路
“干到明天，我愿赌伏输。”在许诺绝“不逃废债”的条件下，华夏幸福经过“卖、带、展、兑、抵、接”一点点消化巨额负债。
截至上半年底，压在华夏幸福身上的债权，曾经重组的金额累计为十一86.03亿元，相对于于2192亿元的总危险敞口，曾经减半；累计未能如期偿还债权金额461.25亿元。
7月5日，在固安大本营的福朋喜来登酒店，王老板摆开18桌酒席，接待与他患难与共的200多名中心员工。王文学终于一展愁眉，爱饮酒的他开怀畅饮，并嘱咐员工要“高发敌人圈，多鼓吹。”
虎口余生的王文学值得一场庆幸。在年终最艰巨的时分，他坦言“干到明天，我愿赌伏输。”抵赖“本人误判环京地产情势，公司胜利后集体有所收缩，办理集约，保守扩大。”加之疫情冲击，致使如今的败局。
往年春节前夕，王文学乃至被员工堵在一家宾馆，面对要说法的人们他无法诉苦：“把我告下来说我没钱，能解决问题吗？公司有得多房子要交付，还要给农民工发钱。”
征战商场30载，曾积攒485亿身家的王文学在年终除了感情牌曾经无牌可打：“但愿那些还能讲点义气的弟兄们留上去，帮忙我，帮忙企业。哥们，我们何以相忘于交？”
但在商业江湖，义气是靠利益来绑定的。危机袭来，树倒猕猴散，华夏幸福员工人数由2017年光辉期的27956人降落到2021年末的15447人，销售人员由2万人骤降至476人。并且还在继续到职。
留上去的，都为华夏幸福降负债立下了丰功伟绩。本人之前不意识的基层员工，也被老王视为左膀右臂。
为还债，王学文一面“抚慰”债务人，一面战争安及河北省政府屡次沟通。过来十个多月中，华夏幸福经过卖出资产回笼资金、发售资产化解金融债权、优先类金融债权展期或了债、现金兑付等多种形式了债债权。
好比，王老板已将城市更新业务打包转让给深圳开发商鹏瑞，卖出多个零散名目，武汉长江核心名目也被“摆上货架”。
化债已行至半路。华夏幸福也确立了新的策略指标：2022-2023年实现债权重组，2022-2025年实现片面转型。
留给王文学还有一年半的时间，但以后市场对地产的预期和决心，比历史轮回中的低谷还要灰心。大型房企接连爆雷，“接盘侠”愈来愈难找了。


关于华夏幸福来讲，最为头疼的是，政府部门是其最大客户，一样也是最大债权人。而河北省政府囊中羞怯，财政收入摆布受限。
往年一季度，华夏幸福应收账款高达547亿元，加之1324亿元的合同资产，简直能够与其有息负债造成对冲。


所以要想完全解除债权警报，一是要看此前吴向东运作的北方区域资产包的发售状况，二是要持续和政府部门沟通，催收欠款，或是转让子公司股权给国有公司，以解当务之急。
能够说，产业新城模式令王文学走上商业巅峰；也外行业低迷期，又将华夏幸福“囚禁”在应收款和债权的“牢笼”中，难以喘息。
以后，华夏幸福看到了“活上来”的曙光，但债权利剑仍高悬头顶，王老板还不克不及安枕无忧。
02 马明哲，入局太深
中国安全既入资，又管人事，还管策略。作为地产公司面前的地产公司，安全前后成为碧桂园、融创、旭辉、金科、中国金茂、华夏幸福等企业的二股东。
并经过安全系基金、信托、股权融资等等渠道，助力协作房企，完成资本增值，号称“逆周期捡漏王”——也是国际金融机构对地产最为偏执者之一。
但马明哲牵手王文学的这次资本联姻，却没能抄在山底，而是简直站到了山顶上。这一次，地产行业走势间接脱离了周期颠簸的中轴线，转头向下。


投资华夏幸福，可谓安全系投资格史中的“最大败笔”。自2018年，以138亿拿下华夏幸福二股东地位后，安全累计投资约540亿元，但仍旧无奈扶大厦之将倾。
2021年，这笔投资对中国安全资产减值计进步达432亿元，致使该年度归母净利润增加243亿元之巨。
其实早在2020年底，华夏幸福已显危机端倪。王文学曾与安全会谈，为给华夏幸福“续命”，安全认购境外美元债、永续信托等方式向华夏幸福输血逾百亿元，王文学张罗资金约80亿元，但面对华夏幸福2000多亿的不良负债，这些资金犹如泥牛入海。
因为王文学股权主动减持，以后安全系已成为华夏幸福第一大股东。马明哲入局太深。实际上，安全以后的斟酌并不是是如何追加投资，而是增加亏损。
听说，安全方面曾向河北政府提出计划，但愿政府还钱给地、减税降费，并露面协调银行货款展期，但未获反对，计划被放置。
王文学还一度想以司法方式重整化债，但被下层否决。2021年终，华夏幸福已深陷重围，腹背受敌，此时回到会谈桌上的安全对减少投资意兴阑珊。不久华夏幸福信托守约，债权暴雷。
为禁止华夏幸福坠入深渊，安全多方奔波。曾传出，安全与最大债务人工行牵头成立债委会，安全资管带头展期，并表现毫不抽贷，不停贷，致力化解债权危机。
不只出资，在入股华夏幸福后，马明哲力邀吴向东入职，并在深圳设立北方总部，开启“产业新城+商业地产”双轮驱动策略。


王文学持续带队搞产业新城，而吴向东坐镇指挥，担任中国安全期待华夏幸福开辟的康养地产、长租公寓等名目。
在踏上华夏幸福这艘船后，中国安全既入资，又管人事，还管策略。如今化债过程过半，马明哲还要持续抢救王文学。
03 王文学，学会“跪着挣钱”
“从产业新城经营商转型为产业新城办事商”尝过产业新城蜜糖般的甜，也接受了其砒霜般的毒。吃了“产业新城”大亏的王文学，抉择给华夏幸福翻开新的篇章。
7月5日，在和员工们畅饮的同时，王文学宣告“从产业新城经营商转型为产业新城办事商”，片面向轻资产转型。
王老板大手一挥，给华夏幸福谋定了六大业务板块——住宅开发、资产办理、产城开发及办事、招商办事、园区办事和物业办事。
产业新城属于典型的重资本、长周期业务，广泛需求2-3年时间能力获取报答。王文学此番力次要让华夏幸福“变轻”。
过来20年，华夏幸福钻营产业新城，数据库里有9400万家企业和13多亿条数据。土地整顿、产业布局、招商引资是他们的“拿手好戏”，王文学的构想是，为政府提供产业园区解决计划，为企业提供选址、财税等办事。
ToC端，则是要在实现保交楼工作的同时，探究代建、物业等新模式。
人们诧异于，危机之下，王老板竟然还能提出如斯宏大的设想，乃至“地产+园区”相干的业务都要尝试一遍。
但不管构想如何宏大，华夏幸福的境遇也断不克不及如从前同样。分管策略的副总裁林成红婉言，当初要向乙方文明转变，由“躺着赚钱”向“跪着赚钱”转变。
王文学这般折腾，外表看是想“赌赢将来”，实则是为了给债务人、为政府更多的决心。


过往20年，华夏幸福之所以可以锻造行业神话，症结在于其承当了许多外溢出来的“政府本能机能”。所以华夏幸福“虽是民企，却更像政府部门或城投团体。”
产业新城业务至关于政府功用的“企业化”，益处是凭借深挚的政府瓜葛，能够获取少量名目资源和便宜土地，使得营收疾速收缩、
但王文学需求承当的代价也非常显著：政府部门作为大客户，回款缓慢，应收账款随之激增。
为解决这一硬伤，华夏幸福产业新城的秘诀在于“以短养长”，产业园圈地，地产反哺，以住宅开发销售迅速变现，搀扶产业园开发，造成商业闭环。
假如把华夏幸福比作一颗鸡蛋，产业开展就像是蛋黄，住宅开发是蛋清，住宅销售会为产业蛋黄提供营养与维护。
华夏幸福的大盘子中，住宅开发支出和利润均占七成分额，而一旦地产景气宇降落，遭遇严重监管政策，蛋清层就会被破坏，营养断供，华夏幸福的根基产业新城业务就无奈“独存”。
并且，华夏幸福的产业新城模式存在难以复制的制肘。华夏幸福总裁孟惊曾坦承，连华夏幸福本人也无奈再造一个固安新城。放眼全国，“再也无奈找到一个地处中心特大城市周边，但地价、房价却呈现断崖式落差，还能遇上诸如京津冀一体化的严重利好，在短时间内享用一轮惊天跳升。”
王文学的胜利，是凭借政府瓜葛，踩对了风口，但更可能是赌对了周期，实现侥幸的人生大翻盘。但商业的玄妙就在于，人们可以赌对周期，就可以赌错周期。
所谓盈亏同源。