西方金诚：我国城镇家庭住房需要还有多大增长后劲？

眼睛蛇

摘要：受人口天然增长率降落、城镇化率晋升速度边际放缓、大范围城市更新告一段落等要素影响，将来5-10年我国城镇新增住房需要将泛起零碎性降落。即使斟酌在政策敌对条件下，城镇家庭持有二套及以上住房占比显著晋升的乐观情景，将来5-10年城镇新增住房需要也不迭过来十年，这象征着我国房地产市场高速增长的阶段或曾经过来。自1998年起，我国房地产市场彻底进入商品化时期，由此开启了长达20年的高速增长，市场范围疾速扩大。除因房改等轨制性变革激起因素活气外，城市化的推动、人口红利的释放和城市更新革新被以为是推进中国房地产市场继续繁华的三个症结要素——我国城市化程度的疾速晋升带动新增城镇居民数量减少，而新增城镇居民相对于年老的春秋构造带来了宏大且不乱的中青年群体住房需要，同时，棚改政策催化下的城市更新又激起出大范围房地产投资和建立需要。瞻望将来，房地产市场中长时间走势很大水平上取决于这三个症结要素还可以带来多大范围的城镇新增住房需要。对此，咱们参考吴璟和徐曼迪（2021）[footnoteRef:1]提出的城镇新增住房需要测算办法，对将来5-10年我国城镇潜伏新增住房需要范围进行了拆解预测。 [1: 《中国城镇新增住房需要范围的测算与剖析》，吴璟、徐曼迪，《统计钻研》第38卷第9期，2021年9月]
一、“一户仅一房”假定下的城镇新增住房需要预测
咱们首先假定一个城镇家庭需求且仅需求一套住房，那末在特按时点上，城镇家庭存量住房套数（不区别自有房和租房）该当等于城镇家庭户数。相应地，特按时间段内的“新增住房需要”来源于两个方面: 一是城镇家庭户数的减少，即被动新增住房需要，详细可能来自城镇家庭户数的天然增长（即跟着城镇人口的天然增长，城镇家庭户数也会天然减少），或者来自城镇家庭户数的机械增长（即除因天然增长之外的其余缘故——次要是城镇化——带来的城镇家庭户数的减少，但需剔除就地城镇化的部份）； 二是部份城镇家庭的原住房由于老化、撤除等缘故而灭失，由此发生的对新住房的需要，即主动新增住房需要。
在上述假定下，咱们按照第五次至第七次人口普查数据，对2001年以来我国城镇新增住房需要构造进行了定量拆分，并以此为根底，对将来5-10年我国城镇潜伏新增住房需要范围做出趋向性预测，详细剖析如下：
1.因城镇家庭户数减少而带来的被动新增住房需要测算
城镇家庭户数天然增长：假定特按时间段期末相较期初的城镇化率放弃不变，期初存量城镇人口在此时间段内的天然减少也会带来期末城镇家庭户数的减少，于是其增速应与期间人口天然增长率大抵至关。但斟酌到户均人口数并不是恒定值——过来20年我国城镇家庭户均人口数不停降落——因此，咱们同时结合人口天然增长率和城镇家庭户均人口数两个目标，计算失掉2001-2020年因城镇人口天然减少带动城镇家庭户数天然减少而引致的新增住房需要范围。其中，2001-2010年天然减少城镇家庭户数均匀为79.3万户/年，20十一-2020年进步至十一5.5万户/年。详细如下表所示：
注：期间天然减少城镇家庭户数=期间天然减少城镇家庭人口数/期初和期末城镇家庭户均人口数均值

数据来源：人口普查材料，Wind，西方金诚测算
参考对历史数据的测算办法，预测将来5-10年天然减少城镇家庭户数，该当以对人口天然增长率和城镇家庭户均人口数的预测为根底。但因不足民间参考依据（如民间中长时间人口增长指标等）作为抓手，预测我国中长时间人口天然增长率存在很大难度。因此，在预测将来将会天然减少的城镇家庭户数时，咱们采取了与处置历史数据不同的办法——鉴于20-34岁青年人口是城镇新增住房需要主力，在过来20年为房地产市场带来了不乱的购房需要，于是能够经过测算将来5-10年的城镇青年人口范围来预测城镇家庭户数的天然增长后劲。
详细办法为，首先按照第七次人口普查材料发布的各春秋总人口范围、《中国人寿保险业教训生命表》中的各春秋死亡率数据以及咱们对将来5-10年青年人口城镇化率的预测，计算失掉将来5-10年城镇青年人口范围；而后再依据过来20年城镇青年人口范围和天然减少城镇家庭户数之间的比例瓜葛，预测将来5-10年天然减少的城镇家庭户数。由下表可见，2001-2010年，年均天然减少城镇家庭户数和20-34岁青年人口范围（期初和期末均值）之间的比例瓜葛为0.0050,20十一-2020年进步至0.0059，次要缘故是城镇家庭户均人口数的降落。斟酌到我国城镇大家庭化趋向还将连续，将来城镇家庭户均人口数料将进一步增加，因此，在进行预测时，咱们将这一比例值向上进行了微调。

数据来源：人口普查材料，西方金诚测算
终究计算后果显示，受20世纪末至21世纪初人口出世率偏低影响，将来5-10年城镇青年人口范围将有所膨胀。这就致使，只管随户均人口数升高，两者之间的比例值无望持续晋升，但将来5-10年的天然减少城镇家庭户数与过来10年比拟仍会泛起一定幅度的降落，其中，2021-2025 年年均将降至十一3.5万户，2026-2030 年年均将降至108.5 万户。但需阐明的是，上述预测办法依赖的是两个目标之间的数量比例瓜葛，其逻辑紧密性不迭经过人口天然增长率和户均人口数来进行预测，但斟酌到这两个目标间有一定的因果分割，且将来10年城镇青年人口范围的可预测性较强，因此，经过这一办法测算的后果反而更加牢靠。
城镇家庭户数机械增长：城镇家庭户数的机械增长次要是指由城镇化带来的增长。对历史状况的测算办法为“期间实际减少城镇家庭户数-实践天然减少城镇家庭户数”，但以此简略计算出来的后果并未调剂就地城镇化的影响。就地城镇化是指在本镇、本村完成的城镇化。就地城镇化会带来城镇家庭户数的减少，但不会带来新增城镇住房需要，因此需求修改就地城镇化的影响——在我国城镇化过程中，就地城镇化和异地城镇化齐头并进，据吴璟和徐曼迪（2021）测算，2001-2010年就地城镇化占比为37.4％，20十一-2015年进步至56％。在修改就地城镇化影响后，2001-2010年，因城镇化而减少的城镇家庭住房需要年均为331.1万套，20十一-2020年年均值降落至288.8万套。

数据来源：人口普查材料，西方金诚测算
因为城镇家庭户数的机械减少次要由城镇化引致，因此，预测将来5-10年的机械减少城镇家庭户数，症结在于预测城镇化率走势。2021年我国城镇化率为64.7％，而按照社科院的钻研后果，到2035年我国城镇化率将达到72％，简略线性均匀后，预计2025年城镇化率将达到66.8％，2030年达到69.4％，由此计算失掉2021-2030年每一年因城镇化率晋升而新增的城镇人口数量。斟酌到跟着各大城市户籍政策放开，咱们判别将来十年就地城镇化比重会有所降落，故根据50％的就地城镇化比例对预测后果进行修改。再结合咱们对将来5-10年城镇家庭户均人口数的预测，终究计算失掉2021-2025年因城镇化而机械减少的城镇家庭住房需要均匀为十二9.0万套/年，2026-2030年均值为十二2.7万套/年，与过来20年比拟有显著降落。

数据来源：人口普查材料，西方金诚测算
2.因城市更新（旧房撤除）而带来的主动新增住房需要测算
20十一-2020年期间与 2001-2010年期间比拟，城镇新增住房需要的一个首要变动是由存量住房撤除引致的主动新增住房需要大幅度晋升，这次要源于我国在 2010 年先后启动的大范围棚改。咱们按照第五次至第七次人口普查材料所发布的期末不同建成年代家庭户住房数量，将各期末存量住房按照房龄进行分组，分别计算失掉不同时代城镇存量住房的撤除数量以及不同春秋组屋宇的撤除率。后果显示，2001-2010年间，年均城镇住房撤除数量为293.5万套，20十一-2020年间大幅减少至年均约475.1万套。
瞻望将来，住建部在2021年8月31日公布《对于在实行城市更新行为中避免大拆大建问题的通知》，这象征着过来十年里疾速推动的城市更新行为暂告一段落，将来的城市更新速度会加快，更新模式也会产生改动（即从棚改到旧改）。能够预计，将来全国规模因城市更新而引致的新增住房需要将会显著降落。基于此政策导向，咱们大幅下调了各春秋组屋宇的历史撤除率作为将来10年城镇存量住房撤除率的预测值，同时结合第七次人口普查材料发布的各春秋组存量住房数量，失掉将来10年的城镇存量住房撤除数量。预测后果显示，2021-2030年间，年均城镇存量住房撤除数量约为 181.5万套，较20十一-2020年均值大幅降落294万套，这与以后的政策导向相统一。
注：第七次人口普查材料发布的不同建成年代存量住房数量未区别城镇家庭户和农村家庭户，咱们根据同一时点城镇家庭户数占总家庭户数的比重，对数据进行了调剂，因此，与实际状况可能存在一定偏差。

数据来源：人口普查材料，西方金诚测算
3.“一户仅一房”假定下将来5-10年城镇新增住房需要预测
将新增住房需要拆分为天然减少被动新增住房需要、机械减少被动新增住房需要、主动新增住房需要三个部份，分别对应了人口红利、城镇化过程和城市更新革新这三大驱动房地产市场在过来20年疾速扩大的症结要素。瞻望将来，这三个要素都将有所弱化，这将带来将来5-10年中国城镇新增住房需要的趋向性降落。按照咱们测算，2021-2025年年均城镇新增住房需要为424万套，较20十一-2020年降落51.8％，2026-2030年年均城镇新增住房需要进一步降至413万套。
图1：“一户仅一房”假定下的城镇新增住房需要范围及预测（万套）

数据来源：西方金诚测算
二、“一户或多房”假定下的城镇新增住房需要预测
上述测算的假定是每个城镇家庭户需求且仅需求一套住房，换言之，并未斟酌城镇家庭持有两套或两套以上住房的状况。对此，需求阐明下列几点：
（1）上述测算看似并未包孕存量家庭户的改良性住房需要，但实际上曾经内含其中。由于在通常状况下，当一个家庭改换住房时，其原住房会对外发售或者出租。举一个简略的例子，假定某一时点存量家庭户为9户，之后一段时代新增一个家庭，同时存量家庭傍边有一户置办新房，但将原住房发售给新增家庭，那末在这一时代，只管存量家庭户置办改良性住房1套，新增家庭置办首套房1套，但总体看新增住房仅为1套。不外，这一举例是十分现实化的状况。在理想傍边，并不是一切存量家庭户的原住房都能顺利发售。而伴有居民糊口程度进步以及生养政策放开，将来居民改良性住房需要会进一步减少，但跟着具有两套及以上住房的家庭户比例晋升，加上新房供给短缺，必定会减少居民改换住房后，因原住房无奈发售或出租形成空置而主动持有两套及以上住房的状况。同时，跟着居民糊口程度进步，为知足多元化的寓居需要，也可能会有更多城镇家庭被动持有两套及以上住房。
（2）过来20年间，一个城镇家庭持有两套及以上住房的状况，得多源于房价疾速下跌预期下的投资或投契行动，或者大范围城市更新带来的拆迁补偿。但将来十年，这两个要素带来的城镇家庭持有两套及以上住房的情景会显著增加。同时，政策环境的不肯定性，尤为以房产税的征收为代表，也会按捺城镇家庭被动持有两套及以上住房的需要。
按照央行公布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债状况考察》，我国城镇家庭住房具有率曾经达到了96％，其中具有一套住房的家庭占比为58.4％，具有两套住房的家庭占比为31％，具有三套或三套以上住房的家庭占比为10.5％，户均具有住房1.5套。按照咱们的测算，实践上，20十一-2020年年均新增城镇家庭户数为879万户，按户均住房1.5套计算，实际年均新增城镇住房需要最少为1319万套，这与咱们基于住宅销售面积、城镇家庭户均人口数和人均住房面积计算的住宅销售套数（期间为年均约十二00万套）大抵至关。那末，将来十年具有两套及以上住房的城镇家庭户占比会否晋升？
咱们以为，前文阐明的（1）（2）两点中，第一点可能会带来城镇家庭持有二套及以上住房占比的晋升，第二点则会下拉二套及下列住房占比，两种气力在博弈中孰能占领下风，很大水平上取决于将来的政策环境，这包罗人口政策、微观金融货泉政策和房地产行业调控政策等。斟酌到政策前景和政策成果的不肯定性，咱们假定了三种情景。
情景一：到2030年城镇家庭户二套房占比维持在31％，三套或以上占比维持在10.5％；
情景二：到2030年城镇家庭户二套房占比晋升至35％，三套或以上占比晋升至十一.5％；
情景三：到2030年城镇家庭户二套房占比晋升至40％，三套或以上占比晋升至13.5％。
三种情景下，咱们对将来5-10年的城镇新增住房需要（包罗新增家庭户首套住房需要以及新增和存量家庭户二套及以上住房需要）进行了测算。能够看出，受人口天然增长率降落、城镇化率晋升速度边际放缓、大范围城市更新告一段落等要素影响，将来5-10年我国城镇新增住房需要将泛起零碎性降落。即使斟酌在政策敌对条件下，城镇家庭持有二套及以上住房占比显著晋升的乐观情景，将来5-10年我国城镇新增住房需要也不迭过来十年。

数据来源：西方金诚测算
基于以上对城镇新增住房需要的预测，结合咱们对将来5-10年房价涨幅、户均人口数、人均住房面积的预测，咱们计算失掉了三种情景下将来5-10年城镇住房的年均销售面积和销售额。
房价涨幅预测：2020年相较2015年房价涨幅的年均复合增速为9％，预计将来房价涨幅将有所放缓，咱们假定与按揭存款利率大抵至关，为4.5％。
户均人口数预测：咱们判别，将来我国城镇大家庭化趋向还将继续，预计到2025年城镇家庭户均人口数将降至2.4人，2030年降至2.3人。
人均住房面积预测：2019年城镇居民人均住房修建面积为39.8平方米，预计到2025年进步至43.5平方米，2030年进步至45平方米。

数据来源：Wind，西方金诚测算
2016-2020年，全国住宅销售额年均为十二.59万亿元，相较20十一-2015年的年均6.10万亿元翻了一番，除受新增住房需要拉动外，也与房价下跌幅度较大无关。拆解可知，2016-2020年住宅销售面积年均为14.7万平方米，较20十一-2015年均值增长了39.0％，同期销售均价下跌了48.5％。不外，跟着城镇住宅增量需要萎缩，将来5-10年住宅销售面积将有所下滑，这象征着，数量要素不只无奈再为住宅销售额的增长提供能源，反而会成为市场持续扩容的下拉气力，将来销售额的增长将次要依托房价下跌。但在房住不炒的政策基调下，将来房价也难以再度重演过来的疾速走高场面，且增量需要的萎缩也不反对房价的疾速上扬，同时，不同能级城市之间房价走势的分化也将更加凸起。以将来5-10年全国房价涨幅与按揭存款利率大抵至关（约为4.5％）为假定，情景一和情景二下，将来5-10年住宅销售额年均值较2016-2020年均有所萎缩，情景三下，将来5-10年住宅销售额年均值虽将高于2016-2020年，但增速相较过来10年将显著放缓。
本文源自金融界