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江西由于在华东、华中各省中存在感不强，近些年来被江西网友自嘲为“小通明”“阿卡林省”。
但是近期一项调研讲演却让江西省省会南昌备受关注——贝壳钻研院摸排了3万个住宅小区后发现，南昌的住房空置率居然领跑28个大中城市，五分之一的已售存量住房处于空置形态。
近十年来，拥有悠长历史的南昌完成了逾越式开展，不只GDP和人口大幅增长，城市容貌以及天际线也有了极大改动，红谷滩CBD的摩天大楼星罗棋布，城区建成面积更是从208平方千米大幅增长至366平方千米，涨幅达到76%。但是新城布局接连出台、超高层修建不停拔地而起的同时，南昌许多新片区却存在人气缺乏、入住率太低的问题，无论是商办写字楼仍是住宅空置率，南昌的数据均位于全国前列。往年年终，南昌曾经出台新规称将限度超高层修建的高度和数量。
狭义住房库存量超8000万平
近日，贝壳钻研院发布了国际28个大中城市的住房空置调研状况，后果显示，江西省省会南昌的住房空置率在被调研的28个大中城市中名列第一，达到20%，也就是说，南昌有五分之一的已售存量住房处于空置形态。排第二的是廊坊，空置率为19%。
图表来源于贝壳钻研院
关于这项调研，贝壳钻研院称，关于空置住房的定义，国际外并没有一致规范，此次调研规模未包罗期房和现房待售部份，贝壳钻研院动员入职三年及以上的资深经纪人，对其业务规模内的小区摸底调研，共摸底约3万个小区，将3个月以上无人寓居的住房定义为“空置住房”，以“空置户数/总户数”公式得出城市住房空置率。
整体来看，28个当选取的大中城市均匀住房空置率为十二%，处于较高区间。2017年时，中金公司曾公布《数说中国存量住房》，其中称中国城镇住房广义空置率为十二.1%，这一数据与目前贝壳钻研院的整体数据较为接近。个别来讲，城市住房空置率数值超过10%就值得警觉，潜伏的危险不容无视。
贝壳钻研院调研后果显示，住房空置率随城市能级挨次递增，一线城市空置率均匀为7%，二线均匀十二%，三线为16%。但是，二线省会城市南昌的空置率数据却非同个别，不只比三线城市均匀空置率还高，比二线均匀空置率更是高出了8个百分点。
事实上，因为贝壳钻研院此次统计仅拔取了已售存量住房，相较其余统计口径，所得出的空置率是偏低的。在已售存量以外，南昌还有少量的新建商品房库存。
按照克而瑞钻研核心，截至往年6月末，南昌市商品房狭义库存量达到8000万平方米以上，在全国各大中城市里也处于前列。这里的狭义库存量，包罗已获批可预售的商品住宅、已开工未获销售许可住宅以及未开工总建面。
《南昌市2021年国民经济和社会开展统计公报》显示，本地城镇居民人均住房修建面积为38.47平方米。依此计算，南昌市现有商品房狭义库存量，足够208万新增人口寓居。另外，南昌市的建成区面积近十年从208平方千米大幅增长至366平方千米，涨幅达到76%。
不外，据南昌统计局，南昌市常住人口近十年增长135万、户籍人口增长36万，常住人口十年增长率仅为26.5%。因而可知，南昌存在建立速度弘远于人口增长速度的问题。
贝壳钻研院以为，一旦商品房空置率太高，在限购放松之际就会泛起二手房新增挂牌房源激增问题。多机构数据显示，南昌目前二手房挂牌套数曾经超过6万套，往年上半年月均成交二手房约十二30套，二手房去化周期达到48个月。
各处是新城、处处有布局
近十年，南昌阅历了一场基建大开展，各类新城、新片区布局让人目不暇接。
20十二年，一场“中心增长极动员大会”改动了南昌的容貌，大会对外发布了《对于全力反对南昌开展打造中心增长极的若干意见》，江西省抉择增强对省会南昌的搀扶力度。这份文件中，南昌市的“外拓”被重点强调。
“意见”中称，将来南昌要造成以赣江为主轴的“一江两岸五组团”的城市开展格式，高规范、高品位布局建立九龙湖片区，力争用5年时间根本造成面积100平方千米摆布、包容50万人口的新城框架。
另外，还要放慢昌东新区、昌南新区建立，有序推动瑶湖生态科技新城、昌南古代综合新城、九龙湖古代综合新城、乐化空港新城、梅岭休闲度假新城五个功用组团建立。
到了2016年，南昌又进一步拓宽了打造新城的范围，提出在凸起九龙湖新城建立外，还要兼顾推动旭日新城、瑶湖科技城的开发建立和三个国度级开发区产城融会开展，实行临空经济区和向塘新片区的总体开发，并钻研谋划扬子洲片区的开发建立。
“对购房人来讲，南昌曾经各处是新城，处处有布局，大部份新城的住宅名目都已大体量刚需楼盘为主，假如不理解门道，很难鉴别哪里真正值得购买。像九龙湖、象湖、经开区等中央的新楼盘去化是对比难的，人气也缺乏。”在南昌房地产行业从业超过十年的吴可（化名）对第一财经记者表现。
吴能够九龙湖片区举例，该片区目前高楼林立，然而入住率肉眼可见较低，到了晚上亮灯率缺乏50%，“以前南昌有一家外乡自媒体就对九龙湖做过调研，这边小区总体的装修率在60-80%，入住率不到一半”。
近十年来，南昌不只布局了少量新城，还非常偏好建立超高层修建，这让整座城市不停“向上”生长，完全改动了天际线容貌，但也减轻了空置率问题。
据统计，截至目前南昌200米以上高度的超高层修建曾经达到24栋，与首都北京的数量齐平，其中大部份都是商办性质。去年年底，仲量联行曾公布中国写字楼白皮书，数据显示，在中国41个大中城市里，长春、无锡、南昌以超40%的空置率位居榜单前三。
南昌这类对超高层修建的偏爱，还从商办写字楼始终延长到住宅畛域。个别来讲，住宅性质的楼盘超过33层就归类为超高层，四五十层的商品房其实不多见。多年前，南昌的世茂天城就推出高174米、54层的住宅，万科·金域蓝湾推出过一栋39层的超高层住宅。近些年来，位于南昌老城区中心地带的融创青山湖壹号就由两栋超高层组成，一栋楼高达43层，另外一栋达到44层；位于南昌县核心腹地的星洲澄碧湖名目，则布局建立两栋47层超高层双子塔。
到了往年年终，南昌终于宣告将增强对超高层修建的布局建立办理，表现超高层修建在贬低建立本钱、加剧动力损耗、加大平安办理难度等方面的负面作用不容无视，不合乎以后绿色开展和碳达峰、碳中和要求。在住宅修建方面，南昌出台规则称，各地相干部门审批80米以上住宅修建、100米以上公共修建名目时，应征求本地消防营救机构意见，以确保营救才能相婚配。此外，将严格限度新建250米以上超高层修建，不得新建500米以上超高层修建。
近20年来，中疆土地城镇化显著快于人口城镇化，各地“摊大饼”式开展趋向显著，南昌恰是一个缩影。贝壳钻研院院长李文杰表现，在中国城镇化过程曾经从土地的城镇化开展到了人的城镇化，靠“摊大饼”式的增量开展边际效应始终在递加，人民对社区糊口的关注度更高、城市开展逻辑产生了很大变动。如今，走减量式开展、外延式开展线路，曾经成为少数大中城市的寻求。 |
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