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封面图 |《庆余年》剧照
风马牛团队开始在抖音直播带货啦！
日前，冯叔作客风马牛市集直播间。比起给大家保举物美价廉的商品，冯叔更喜爱在直播间和大家交流读书。作为具有30余年中外埠产开发经营教训的从业者，冯叔在直播间向大家保举了几本无关地产行业的书，也聊了聊与地产和投资相干的事件。本文按照此次直播整顿，内容有删省。
书籍01
《买房这些事儿》
作者：冯仑
作品简介：本书从心态与观点、政策与调控、趋向与标的目的、税收与本钱、数据与涨跌、机会与筹备、城市与房价等多个层面直击买房者关怀的中心问题，帮读者厘清买房全流程，精准剖析楼市政策面前的逻辑，拓展房产财产视野。
问：购房逻辑大变，新房或者期房还能买吗？
冯叔：买房这件事永久跟吃饭同样。假如你特别饿、需求它的时分，其实甚么饭均可以吃上来；然而你吃得很饱了，有些饭就可吃可不吃了。换句话说，结婚生孩子、搬迁到另外一个城市、家庭人口有增减等，这些刚需状况下任什么时候候买房都是对的；但不是刚需、只是拿来做投资，就存在着一定的危险。
在不同的经济周期和政策环境，看待买房投资这件事儿要特别小心，纷歧定任什么时候间都是对的，但刚需任什么时候候都是对的。中国每一年的进城人口、城镇化率还在减少，跟着人口天然春秋增长，家庭单元不停联系、机械性的人口迁徙，改良需要和改动寓居地的状况会逐步泛起，刚需任什么时候候均可以买，固然要和口袋里的钱婚配，做好家庭的财务布局。
问：在这本书中，冯叔曾描述学区房是一面照妖镜。目前，北京的学区房由于政策调剂而走下神坛，您还倡议大家买学区房吗？
冯叔：在咱们中国人的文明观点里，教育永久是特别首要的事件，要择邻而居、择校而学、择师优学。要找到一个好住处，才有好街坊和好学校，这外面发生好教师的几率也大。教育资源的调配不是100%偏心的，好比某些学校有历史传承、师资有竞争力；某些大学的附中，后天跟大学有分割。相对于于这些有劣势的学校，其余的学校稍微就显得水准均匀。
大家在买房的时分，环抱在劣势学校的左近来买，我感觉这是道理之中，也是能够了解的。假如本人的小孩还在这个阶段，我也会做这个决策，这是无可非议的。
当初，北京一切区域都将发展老师交流轮岗，多少会影响大家对学区房的判别，但择校而学的文明传统不会完全改动。城市政策调剂的幅度大、频率高，我感觉短时间内对学区房的影响无限，但若这个政策坚持十年，今后学区房的概念可能就不存在了。
书籍02
《置身事内》
作者：兰小欢
作品简介：这本书讲的是咱们国度的经济故事，书中没有精深的经济术语，没有学院派的调调，彻底是用平民视角解读政治经济景象，其中有让咱们自豪的繁荣，也有让咱们不免忧心的房价。这本书写给每个普通人，每位对经济话题感兴致的读者，帮忙咱们了解身旁的世界，从热烈的政经旧事中看出些门道，从庄重的政府文件中发觉出些时机。
问：您感觉房价贬低是由哪些要素抉择的？
冯叔：从宏观层面，假如一个楼盘卖1万块钱，六成是地价，剩下的是修建装置、办理行销的费用。但从微观层面看，高杠杆、高增长的住宅业务是有前提的，这5个前提抉择了房价增长的界限。
一是人口的净增量。假如城市人口由原来的1000万人口变为1500万，这500万就是净增量。假如人口净增量是不停回升的，那末这就是撑持房价的无利要素；
二是城市的根底设施。当机场、码头、车站等交通设施，以及剧场、病院、学校等配套办事愈来愈好，就会吸引更多寓居人口来这个城市，对房价也是有撑持的；
三是经济增长和待业支出。假如城市的经济增长速度对比好，待业也对比充沛，支出也逐渐减少，大家刚需、改良的需要激动就对比大；
四是微观的金融政策。好比利率、税收、汇率、遗产税、赠与税、财富税等。假如遗产税很高，买得多房子交给子孙还要付很高的税，可能就不会买那末多房子；假如按揭的利息十分高，可能买房的激动也会升高。
五是社会意理预期。社会是不是不乱、政策控制是不是短暂、经济是不是增长、是不是产生和平等也会影响心思预期。
我说的都是影响市场需要的侧面要素，这几大要素反过去就是负面的，好比人口在增加、待业增加、经济不增长、心思预期削弱等等，全部住房市场就会萎缩。
问：房产税的征收跟房价有间接瓜葛吗？它会间接影响房价的涨跌吗？
冯叔：一定会的，房产的需要面有很大的敏理性。就像大家对房产税的玩笑：怕它不来，怕它乱来。假如房产税征收的比例较高，对大家的置业需要会有按捺作用；假如说房地税征收的比例十分低、不痛不痒，对大家买房激动的按捺很小，对需要面的影响不会那末敏感。
中国房地产市场面正在构造性调剂，面临着很大的转变，在这类状况下，房产税征收估量临时不会来。
书籍03
《房奴》
作者：戴维?戴恩David Dayen
作品简介：房子，是「美国梦」的开始，夺走一个家庭的房子，就是夺走他们的梦想。译文纪实系列《房奴》从普通美国人视角，讲述三个在2008年金融危机中失去「中产标记」房子的普通人，靠本人的气力揭开谜团，探索数百万中产家庭被逐出本人家门的缘故，揭密华尔街面前的幽暗。
问：中金公司一员工的妻子在网上「高薪炫富」的截图普遍流传，当初丈夫复职承受考察，往年刚买的152平的大房子，估量也保不住了。您感觉，大家有须要背负那末高额的房贷吗？
冯叔：我不赞同这样。一个家庭财务要做好布局，尤为是新婚当前，怎么样经营好家庭小单位，好比要不要孩子、买不买房等。按照个别的教训，还房贷的钱最佳别超过家庭支出的1/3，真实略有紧张，也别超过一半。但用1/3之内的家庭支出来应答房贷，这是个很好的区间，既不影响你的正常任务学习糊口，还能抵制其余突发的危险。
假如家庭支出七八成都拿来还房贷了，其余开支就会缩减乃至掩盖不了，糊口就会特别难题，小俩口就会吵架，父母兄弟姐妹亲属之间暂时借钱，也会发生一些矛盾。将1/3家庭支出还房贷作为家庭财务纪律，假如媳妇按这个规范来管钱，老公也会很开心幸福地回家。
国际的均匀购房春秋不到30岁，假设像国外同样，你到了40岁的春秋，买房能够使用公积金存款，用低本钱的资金来存款买房，也是在刚需形态下的感性支配。假如没有太大压力，仍是能够用杠杆，但要在房产市场崎岖较大的周期，但愿用杠杆入市套利，我感觉是过错的。
书籍04
《瑞典报酬甚么不焦虑》
作者：谢夙霓，郑雅倩
作品简介：从社会福利到多元凋谢的丰硕文明、从教育观点四处世哲学、从家庭离职场、从美食到传统节日，跟随寄居瑞典8年的美女作家一同揭秘瑞典人幸福糊口、不焦虑的缘故。
问：冯叔为何会保举咱们看这本书呢？
冯叔：前一阵《回村3天，二舅治好了我的精力内耗》的短视频火爆全网，为这个事儿，大家还有不同的、乃至极真个看法发酵出来。我就想起来，已经有一天我在书店看到了《瑞典报酬甚么不焦虑》这本书，我去过瑞典这些北欧国度，大家的糊口很淡定、很沉着，糊口品质也很高，他们没有咱们这一类的焦虑，所以我买了这本书。
明天给大家引见这本书，实际上是想让大家对当下的焦虑有本人的看法，或者尽量地开脱这类焦虑，知道怎么样改动能力不焦虑。与其经过不停地排汇鸡汤，不如看看理想中的一堆样板，好比瑞典人他们就不焦虑，我举几个例子：
一是瑞典这个国度的房子大体以租赁为主。一些欧洲国度的社会住宅，也是我国的经济合用房，或者说低支出人群的保障性住房，就会给请求寓居的人一些社会标签，好比低支出人群、糊口失败者或拿接济补贴的人。
但瑞典称为公共住宅，任何人均可以排队请求入住，为防止彼此之间的差别形成焦虑，排队是按天数积分，要是低支出人群，能够去政府拿补贴补助，再跟其余人一块请求公共住宅，所以在请求面上看不出你是低支出人群。
在婚配平台上，会分明地显示屋宇面积、地位、周边配套，选择合适本人的大小和价钱，就能去看房，假如有三集体同时看中这套房，就根据天数积分，谁积分多房子就调配给谁。
也就是说，在租房体系内防止了人与人由于支出差距、糊口境遇不屈等带来的心思不舒服和焦虑。
此外买房的一半人，政府也不让你挣钱，假如这套房产要进行交易买卖，100万的房产涨价到130万，那你还要交30%的增值税，好比赚30万，有10万就交税了，再加之中介费、其余税费，至关于没赚甚么钱，因而大家也不太有激动在房产投资上揣摩赚钱。
作者的丈夫在瑞典任务，跟过来一同住后，阅历了生孩子和买房等人生小事，对买房这件事视察得很粗疏。买房时碰到的卖家，发售的是一个大house，她就问卖家：房子保护得不错，支出也不错，为何要搬走呢？卖家是个传授，跟她说：孩子长大独立出去住了，想跟太太搬到离学校较近的公寓去住，斗室子清扫起来也便利。
作者是个华人，这件事对她的震动很大，以前母亲打来越洋电话劝诫她，房子一定要买保值增值的，要有投资属性，这是专属华人的文明。但卖房人则是从需要登程，从没想在房子上赚钱，所以瑞典人看待买房这件事，从二战以来，交易房产的理念产生了基本性的改动。
二是教育体系，瑞典的税率十分高，集体所得税累进大略在30%以上，但政府反过去把税钱花在居民身上，所以避免以及费的医疗和教育特别多。这些公共福利也让支出差距适量拉平，根据时下的了解，经过税收调理来完成独特富有，也令人可以更祥和地相处。
此外她也讲到了瑞典的国民性，他们有个「刚恰好」的文明，相似中国人讲的「中庸」，好比种族差别、性别差别都很小。国度有个父母假，不论男女都是245天，这些假期不只能够错开休，还能攒着当前用，这样夫妻俩就不吵架了。
要学会战胜焦虑，哪怕是二舅惹起的焦虑，最次要的是关注离咱们稍远之处，北欧瑞典人的社会政策、公共福利和寓居文明，以及国民性中表示出的祥和沉着，相互之间的宽容，就十分无意思。否则去二舅家治好焦虑，三叔来了回头又焦虑了。无妨把这小书看一下，也找个时间疗愈本人。
问：冯叔1991年下海守业时，孤身一人跑到海南，为了守业打过地铺、拉下脸借过钱。这个苦楚或焦虑的时代，您是如何熬过去的？
冯叔：苦楚这件事件，和一集体境遇的瓜葛不是太大，反而受价值观的影响微小。假设你有宗教信仰，能够从青海始终磕头到布达拉宫，关于没有信仰的人来讲，这就叫苦楚；但关于有信仰的人，这是寻求精力知足的进程，他是幸福和高兴的。
刚开始守业时，我有本人的精力信仰和寻求，好比「以天下为己任、以企业为本位，发明财产、完美自我」等等，咱们守业团队有一套自洽的说法，起初也叫使命和愿景，但其中心就是价值观。
固然，每个阶段都有得多难题，但解决难题的实际形态和心思感触是不同的，假如没有现实的精力反对，咱们只会感觉晦气和悲忿，抱怨本人运气欠好。假如有个踊跃心态，以为这些难题是达到人生指标和事业提高必需阅历的进程，当真地把每件事件处置好，一步一个足迹走过去，反而你也没感觉苦楚，只感觉难题。
难题和苦楚是不同的，难题就像山同样，你是专业的登隐士，你知道很难题但不苦楚。只有有明晰的价值观或踊跃的人生指标，那末苦楚就会增加，难题就会战胜。
书籍05
《一个投资家的20年》
作者：杨天南
作品简介：本书为金石致远投资公司CEO杨天南学生在《钱经》及《中国金融家》杂志颁发的专栏文章合集，每个月一篇，连载至今已逾十年。每篇文后均附有当月投资组合，期间数次穿梭牛熊，阅历了市场的严重浸礼，迄今组合发明了「十年半十倍」的佳绩。
问：为何这本书要和《巴菲特致股东的信》和《穷查理宝典》搭配起来看？
冯叔：1995年，天南在北京万通担任财务的任务，在这期间也钻研股票，由于不测的偶尔要素，看了我拿回来的英文原版书《巴菲特之道》，看完叙言后他就恍然大悟，把国际股票清仓后去美国读了MBA，同样成为巴菲特见到的第一个来自北京的伯克希尔哈撒韦公司的股东，起初又跟芒格一同拍照。
杨天南与巴菲特和芒格的合影
回到国际后，他做了两件让我特别惊奇又敬佩的事件。
第一件事，他拿了一笔资金根据巴菲特的实践开始做试验，用十年时间赚了十二倍，两头阅历了两次市场的熊市，然后他把投资进程写进了这本书。每篇都展现了他的投资理念，再加之面对几回熊市和金融危机的起崎岖伏，最初获取了惊人的报答。
第二件事，他始终当真地追寻巴菲特的投资理念，同时翻译了国际当初出版的一切巴菲特的书籍，他马上又要出版《巴菲特的第一桶金》。不只吃透了巴菲特的投资理念，也总结出合适中国市场环境的投资理念。
好比巴菲特讲过，人不成能跟坏人做成一个好生意。这也是天南翻译这本书中的叙言，讲到这句话的含意是，人投资时要留意两个安康，一是财务安康，二是人际瓜葛安康，也就是跟钱相干的这集体的社会瓜葛、价值观、行动模式也要安康。
天南起初还总结出，在投资的时分，除了要看财务报表的目标，更要看报表之外的货色。即企业家或守业者，他的价值观是怎么样的，处置非经济问题的办法，以及是不是置信时间的气力，他又进一步把巴菲特的理念发扬。他还讲到过人际瓜葛的良性循环，就是不要把时间放在不安康的人、不地道的人身上，要把人际交往的时间花在真实的仁慈之辈、当真做事的人和价值观相反的人上。
所以在投资过程当中，他更留意到一些细节，疯狂浏览捕获更多的社会信息，在街上逛街也能成为他选择投资标的的首要灵感。好比逛街看到谭木匠的梳子，他就走进去钻研，跟开创人聊天后，成了他家的股东。他一定会去找主观存在于报表以外的蛛丝马迹，这同样成为他的投资办法论。
所以这三本书要配合起来看，假如你是做投资的，你就会了解作为投资者，应该怎么样对待企业家、财务报表、影响企业的开展因素和人的心智模式。
问：您怎么定义好企业？
冯叔：我能够告知你杨天南的谜底：第一是盈利，第二是继续盈利，第三是将来可预见性的盈利。
问：甚么人不合适用股票投资的理财形式？
冯叔：这个问题，天南这本书也给了谜底，他说过甚么人不合适参预到他的私募基金。第一，不克不及拿你吃饭的钱；第二，不克不及用存款的钱；第三，不克不及由于遇上一波时机，或经过底细动静、道听途说的风闻，暂时凑一些钱做投资。往往短时间套利的都失败了。
甚么叫长时间投资呢？有人统计过，巴菲特99%的财产都是50岁当前赚到的，要赚第一个1亿美金要有耐烦，通过长期的等候，选好相对于集中的标的后，做时间的敌人。
图片来自网络
主编｜王滔编审｜陈润江参谋｜王淑琪 |
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