公募REITs难发？来试试Pre REITs！丨概述篇

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自从2020年国度发改委、证监会等部门正式启动C-REITs的申报任务以来，目前曾经有16只C-REITs产品胜利获批。按照市场视察，已上市出售的C-REITs涨幅均匀在20%以上，而且投资者还享有继续不乱的分成。在C-REITs热气腾腾的影响下， Pre-REITs产品也逐步惹起了市场的关注。
Pre-REITs是指关于拥有发行C-REITs后劲的标的资产而言，投资者提前染指标的资产的建立、经营和培育进程，并在机会成熟时经过C-REITs完成退出的投资业务模式。本篇内容次要浅聊一下Pre-REITs的驱动要素、资产类型的选择、次要方式以及Pre-REITs在收购及经营过程当中的合规关注点。

目前C-REITs仍处于后期试点阶段，一个产品的上市发行需求通过各级发改委、买卖所、证监会的层层审核，在根底设施名目优质的条件下，也最少需求近一年的准备和申报时间。而关于一些拥有良好后劲但尚未达到C-REITs申报规范的根底设施名目而言，则需求更长期的培育进程。在目前僧多肉少的状况下，得多发行人和专业投资者则看中C-REITs的开展前景，把投融资的关注点放在了根底设施名目的后期建立和培育阶段，Pre-REITs应运而生。

按照目前发改委关于C-REITs资产类型的要求，能够大抵分为运营权类和产权类两大类型。
运营权类资产次要包罗交通根底设施、动力根底设施、市政根底设施、5A级游览景区等类型。相较于产权类资产而言，运营权类资产的经营资质依赖于政府的受权且拥有较高的专业性要求，特别是关于PPP、动力根底设施等名目，通常存在股权转让方面的限度且部份支出依赖于政府补助的状况。投资这种型的Pre-REITs资产，将存在较高的政府沟通本钱和经营本钱，将无奈保障投资者在退出前的投资收益要求。
比拟较而言，产权类资产因为享有底层土地使用权及屋宇等不动产的一切权，投资者除了能够享用经营标的资产所取得的收益外，亦能够享用土地、屋宇等资产增值带来的收益，拥有较大的增值空间，因此，目前市场上产业园区、仓储物流类的产权类资产更为遭到Pre-REITs投资者的青眼。华安张江光大园REITs便是产业园区Pre-REITs经过C-REITs退出的典型范例。
截至2022年8月十二日，已发行的各C-REITs的表示状况及2021年度分派率表示如下:

不难看出，产权类C-REITs的市值涨幅拥有较大的空间，而运营权类C-REITs的现金分成率则广泛高于产权类C-REITs，两类资产的投资逻辑有所不同。运营权类名目且现金流相对于不乱，但其到期后的净值将归于0，因此增值空间无限，但期间分成率自然较高；产权类名目因持有底层的土地、屋宇等不动产，更为关注在物业将来的增值方面，因此分成率偏低。关于Pre-REITs的投资者而言，应按照本身的资质和需要选择合适的指标资产。

投资者能够按照本身的需要选择在不同方式进行Pre-REITs的投资，次要投资方式包罗间接投资名目公司股权、经过私募基金、信托方案等资管产品投资名目公司股权等。



间接在名目公司层面进行股权投资次要合用于关于底层标的资产拥有甄别筛选才能和经营培育才能的投资人，其能够遴选市场上优质的标的名目，经过收购名目公司股权的方式取得实际管制或参预运营的权益。这样的投资人不只能够经过Pre-REITs防止后期的开发建立阶段，还能够助力底层标的资产的经营更为疾速和标准，以更好的对接C-REITs的发行需要。同时，在名目经过C-REITs退出时，投资人能够间接作为原始权利人，获取地下市场披露的时机并建设良好的名誉。



关于机构投资者而言，则更为偏向于经过私募基金等资管产品进行Pre-REITs的投资。机构投资者关于底层标的资产的办理没有过量的需要，其寻求的仅是存续期不乱的收益率以及退出时能够享用的增值收益。对名目公司收购后的经营任务更多的是由私募基金办理人（或延聘内部资产办理人机构）来承当。在这类模式下，还能够经过双GP模式以及原名目公司股东作为私募基金的基石投资人持有一定比例的基金份额从而完成名目公司不出表的操作。
关于投资者而言，Pre-REITs从方式上属于纯股权类的投资，投资者需承当一定的投资损失危险。关于寻求不乱报答的机构投资者而言，其常经过设置回购、事迹补偿等买卖机制尽量的知足其关于投资收益的要求，但同时也需求关注监管机构关于资管产品阻止刚性兑付的监管规则。

既然Pre-REITs的投资标的是C-REITs的潜伏资产，且是以发行C-REITs作为指标退出渠道，那末在后期筛选资产时，则倡议该当对标C-REITs的发行要求对指标资产进行渎职考察，而且对经营办理机构的存续期经营办理提出更加严格的合规性要求。
详细而言，投资者该当就标的资产的用地及报批报建手续的齐备性、土地用处统一性、资产权属的残缺明晰性、是不是存在土地闲置和超期完工等状况予以子细核实。按照咱们的名目教训，常见到仓储物流名目的用地性质为工业用地的情景，关于这种可能关于后续发行C-REITs形成较重大障碍的合规性瑕疵，投资人能够要求原股东在Pre-REITs投资前踊跃管理土地性量变更手续或取得政府主管部门的无异议函等伎俩进行补正；亦能够在合同中商定，若因该等事项致使标的资产经过C-REITs退出存在障碍的，则应由原股东进行回购等条款。关于历史上存在土地闲置、延期动工、超期完工、未批先建等可能致使名目公司被处以行政处分的合规性瑕疵问题，投资人能够要求原股东出具许诺，若因该等缘故给名目公司酿成的损失应由原股东实际承当。
因为在申报C-REITs时，发改委还会对标的资产历史的经营合规性进行核对，因此投资人还该当关注标的资产历史以及将来的经营合规性。首先该当理解标的资产的经营现状，核实其是不是波及排污、市政管网排水等应管理资质许可的情景，关于市政根底设施名目等运营权类名目，需求按照法律法规的规则理解其是不是应取得政府的经营受权资质，并对上述该当取得资质证照进行核对。在收购名目公司后，投资人应在合同中落实经营办理机构对标的资产进行严格合规经营的要求。
另外，在标的资产达到C-REITs申报发行的要求前，投资人也能够在Pre-REITs存续期间，经过CMBS/CMBN或者类REITs等资产证券化形式完成短时间的融资需要。针对Pre-REITs投资者关注较多的产业园、物流仓储名目，咱们经过下列表格列明了各类合规性资料关于发展不同类型融资/退出的首要性水平：
读表释义：



注：实习生丁倍颖对此文亦有奉献。
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