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封面图 |《海边的曼彻斯特》剧照
文｜风马牛 （微信大众号：冯仑风马牛）
比来， 「海景房跌成白菜价」上了热搜。
文章中提到的是深圳半山海景顶豪天麓名目。一套原价十一75万元的天麓3区海景豪宅，2018年开始上架拍卖，流拍了6次，如今打了5折都卖不掉。要知道，2009年，天麓8区房价曾一度迫近了13万元/平方米。
情势不大好的还有海南儋州的恒大海花岛。2015年海花岛收盘是何等盛大风光，恒大兴奋地发布收盘当天就卖了十二2亿元，销售面积约136万㎡（建面），认筹到访人数10万，创下了三大世界之最，世界纪录协会还给发表了 「世界之最」证书。接着5年，海花岛房价从5688元/平方米涨至2~3万元/平方米，买到就是赚到。但如今，海花岛二手房8月挂牌均价已跌至14102/平方米。
山东威海海景房命运就更凄惨了。2019年就曾经曝出，曾热烈一时的威海乳山银滩海景房，二手房最廉价的跌到了2000元/平方米。
海景房波澜壮阔地开展了20多年，已经逆势而起过，如今，跟着疫情对游览业的打击，海景房的热度也缓缓凉了上去。
01
海景房的概念到底是怎么炒起来的？
上世纪90年代以前，中国老黎民其实没有海景房概念。最先的海景房，应属北戴河休养院。北戴河作为度假区的历史，可追溯至1891年，那时英美传教士来北戴河传教，感觉这中央好，便租地建别墅，北戴河的度假疗养价值由此被开收回来。新中国成立后，北戴河的一部份别墅被改建为伤残军人休养院，全国工会零碎、地方许多单位也在北戴河建了休养院。
北戴河休养院定义了海景房的两大功用：康养、度假，为起初的海景房概念打了个样，也启示了老黎民海边度假疗养的概念。
90年代初，跟着商品房概念的日益成熟，房地产开发迎来热潮，海南衰亡了房地产开发烧，海景房首先在海南衰亡。接着，其余沿海市县有样学样，滨海开发一时炽热了起来，河北秦皇岛，山东烟台、威海、青岛、日照，广东南海等有着海岸线劣势的地域，都涌入了这波热潮，开发商们簇拥而上瓜分海岸线。
无关海景房的营销有着自然的话术劣势：中国海岸线全长1.8万千米，人均海岸线缺乏1.3厘米，先到先得，海景房属于稀缺资源，极具投资价值。老黎民对于海景房的概念也在21世纪的最后十年被塑造。而具有可开发海岸线的城市就那些，抉择了海景房很大一部份依托异地销售，海景房的代理销售体系在90年代末就曾经开始搭建。
海景房的开展过程当中，有一个标记性事情—— 「海景房入京」。
1999年，北京大学传授李豪杰一路调查了辽宁大连、海南三亚、 广东南海等多个滨海城市，想给本人和共事们养老找一块好中央，终究，李传授看中了山东日照。日照是一座新兴的海滨城市，过后的房价在山东半岛乃至全国的沿海城市中都是最廉价的。李传授被动找到开发商山海天团体，拜托他们开发传授花园名目，起初这个名目惹起了北京大学校领导的留意，终究促成为了山海天团体和北京大学燕园社区办事核心的协作。
2001年，日照传授花园名目将售楼处间接设进了北大，到2006年时，曾经有350多名传授购买了日照传授花园名目，其中北京大学传授就有300多人。北大经济钻研所所长、著名经济学家雎国余1999年就买了一套，北京大学退休老传授赵德明2006年时买了两套。
雎国余传授在承受采访时说：「1999年，过后日照传授花园房价仍是十二00元/平方米的时分，我就买了一套了；如今，咱们其余的传授再去买都曾经开发到三期了，三期的房价曾经涨到4000元/平方米摆布了。」到2006年时，北京大学传授买房会有每平方米1000元的优惠。
有媒体激进地算过，从1999年到2006年，仅传授花园名目，开发商山海天团体可获利最少1亿元。这个名目激起了日照的滨海地产开发，也催动了山东海景房潮流。
传授花园名目是初期海景房开展的一个缩影，养老、度假、投资激起出了海景房需要，传授花园也代表了两种趋向：一是在海景豪宅以外开拓出了平价海景房模式；二是异地销售为海景房营销关上了新思绪，找到了销库存的新池子。在那之后，多个海景房名目进京进行推行销售。
2005年至2010年，北京人的手机短信常能收到采购威海海景房的小广告，经过小广告就可以找到威海海景房在京的中介销售公司。那时，仅威海海景房中介销售公司在北京就有几百家。看房团也在那时开始衰亡，中介公司天天都有班车组织人从北京到威海看房，那时周末在威海乳山银滩看房的北京游客多达上千人，乳山虽然只是威海下辖的县级市，交通也不是很便利，但银滩有着 「自然养（氧）吧」 「短命之乡」之称，不少人只是看这一圈，就下了定金。
渐渐地，北京的这类销售模式被推行到上海、天津、广东、江浙等，各种销售小广告、超市传单，像一张网同样铺撒开来，收罗着潜伏客户。对普通人而言，阳光、海滩、高价，海景房的这类引诱真实是太大了，尤为对成长在内海洋区的人而言，海景房就是一个标致的梦，一个中产身份的意味，再加之投资价值，几乎就是香饽饽。
「2008年的北京，连五环的房子都卖到上万一平方米了，而在威海乳山银滩，首付3万你就可以具有一套海景房，面朝大海，春暖花开。」——十几年里，不知有多少人落入了中介的这套销售话术之中。
在这样的销售模式下，外埠人渐渐构成为了海景房的购卖主力，海景房的热度也被渐渐推高。有种说法是，威海的海景房有一大半是北京人买走的，而三亚、北海的海景房，大可能是西南人买走的。那时威海乳山银滩至多一天能成交500套，不是买房，而是抢，买不着的还得找销售经理走瓜葛。同此热度的北海，有的楼盘连售楼册都还没来得及印，购房者看着沙盘就把房买了，那时北海根本没有现房可买，都是刚收盘就抢光了。
2003年起，还有一波有钱佬狂收海景房，他们是—— 「山西购房团」。那时每逢周末，在山东沿海城市的泛滥楼盘销售处，都能看见不少出手阔气的山西人，一开始大可能是财大气粗的煤老板和公司老板，起初开展至老师、医生、公务员，山西人在山东买海景房成为了一股潮流。
那些年，房地产大盘热度不停攀升，海景房顺着这股势头，更是烈火烹油，房价水长船高，从开发商到销售中介再到投资者，都从海景房这条链条上赚到了钱，威海乳山银滩上会萃着上百家开发商、代理销售商，海景房炒得最热时，一家房产销售一年能支出上千万。
02
海景房的炽热在2013年遇冷。
央视在2013年和2015年接连出了两次报导，一是考察楼市泡沫幻灭后的威海乳山银滩，二是考察威海乳山银滩房地产去库存。各地海景房烂尾、开发商跑路的旧事也不停地曝出来，一些在巅峰期疯狂地开发海景房的地域，终究迎来了一片沉寂。
因为异地销售的火爆所带来的过热冀望，海景房在建的时分简直没有斟酌过消化问题。譬如威海乳山银滩，大范围开发始于2003年摆布，到2015年，银滩纵深3千米、绵延20多千米的海岸线上曾经建起了大大小小200多个小区，共开发了1800万平方米的海景房，根据人均寓居面积30平方米计算，可知足60万人寓居。而按照第六次人口普查数据，全部乳山市常住人口只要57万，2021年，这个数字降至53万。很显著，这些海景房基本不是为当地人筹备的。
再来看房价，2000年至2015年，乳山银滩的海景房新房房价一路从1000元/平方米涨至8000元/平方米，高的乃至曾经破万，二手房房价在2010年后却一直低迷。
那末问题来了，在当地房地产市场曾经饱和的状况下，谁来接盘？
要去库存，还得靠外埠人。
也就是从那时起，山东海景房开始与一个负面词挂钩—— 「看房团骗局」，从正面印证了海景房的畸形开展。
早在2009年，央视记者就曾卧底过威海乳山银滩的看房团，交了300元看房费，随着看房团去看房，全程被销售人员钉梢，许诺的星级酒店没住上，看了两套房子就催着记者下定金。比银滩美景更令记者印象粗浅的，是青岛到乳山银滩的高速公路上，竖立着的一幅幅银滩海景房广告。
看房团的套路其实很简略：交100元至300元的看房费，就可以收费游览+看房，并许诺星级酒店住宿。到了本地后，紧密钉梢，让看房人没无机会和当地人接触，利用信息差，督促看房人下定金。前提也很迷人：「首付3万具有一套海景美宅，另有包租公寓。年返房钱8%。」算一算账，房钱可掩盖房贷，四舍五入等于白捡了一套海景房。假如没有存款资历，代理商还包揽假离婚证等，用来请求本地银行存款，堪称办事到家。
这个套路多年未变，上钩的人仍是不少。2020年长沙一名白叟自称因贪图高价游览而在威海乳山被 「忽悠、强制」买房上了热搜， 「乳山模式」屡次被报导。往年8月，凤凰网风暴眼采访了一名3年前购买了威海乳山银滩海景房的白叟，他花了61万，以8100元/平方米的价钱动手了一套海景房，搭进了39岁独子的医药费，买完才知道，销售许诺的售后包租返利无奈兑现，本人盼着房子贬值来作为本人和儿子将来的养老金，也不外是个梦。从武汉、长沙到贵阳，还有不少和他有相反阅历的老年人。
这些单个案例串连起来不难发现，海景房代理销售商近年已调剂战略，将销售网络下沉至二三线城市，和高价游览团、保健品销售同样，代理商将指标瞄准了二三线城市的老年人。2020年末，全国加入城镇职工根本养老保险的离退休人员共有1.27亿人，这是一个宏大的群体，手中也无余钱，他们成为了海景房的接盘侠，同样成了开发商和代理商眼中鲜嫩的韭菜。
03
其实，只有略微在本地走一圈，问一问，就可以知道，不少滨海小城的海景房二手房价早已跌落低谷。与深圳、青岛、三亚这些城市不同的是，滨海小城自身的城市配套与后劲就不外硬，海景房更不扛跌。但代理商不会给看房团这个时机，他们给看房团引见的都是低价新房，而后经过一二十年来包装出的话术与敲锣打鼓的购房气氛，促令人们下单。有的人莫名其妙，看完房两个小时就下了定金。
而在花了几十万终于具有一套属于本人的海景房后，有些人渐渐发现阳光沙滩的糊口其实不如想象中美妙。
海边湿润，会使家具、墙体通体长霉，长时间寓居容易得下风湿病、滑膜炎等区域性气象病；海风中夹带的盐分对修建和家具家电的侵蚀性极强，屋宇保护本钱高；赶上台风天，海景房更是首当其冲，当年花越多钱靠海越近，买之后就越后悔。「显微故事」曾采访过一名在海南买了海景房的西南姨妈，2014年夏天，「威马逊」台风登陆海南，姨妈家阳台玻璃碎了，雨水灌入，家里四处都是水。台风停了，姨妈找工人来培修，工人说：「海南人就不会去买海景房——这样的房子只能照像，不克不及过日子。」——这也是为何本地人很少买海景房。
除此以外，海景房的养老度假性质，抉择了空置率高，人流量少，配套也很难跟得上，交通、糊口都不便利。渐渐地，标致的海景房就变为了 「鬼城」。买在高点的人，想脱手卖也卖不掉，租出去，房钱还不敷付每一年的物业费，只能砸在了手里。尤为是这几年受疫情影响，游览度假的人流量增加，海景房就更为有价无市。
海岸线开发，是一个长时间的进程，需求微小的投入来优化配套，造成产业。而开发商为了可以尽快变现，往往选择建住宅，后果就是房子建好了，但也仅有房子罢了。集体持有海景房，属于高危险的投资行动。说究竟，海景房也是房，在买房时要斟酌的如交通、医疗、城市后劲等抉择房子价值的要素，买海景房也得斟酌。异地置业的调查更应郑重，以防因信息差而吃了亏。
仍是那句话，投资需小心。
参考材料：
[1]《老干部最爱去哪休养？》，地球常识局
[2]《临海小城模式窘境：海景房、养老梦和空城计》，中国旧事周刊
[3]《面朝大海，该不应买？当海景房的现实照进理想》，中国旧事周刊
[4]《海景房风光再也不？》，齐鲁周刊
[5]《房地产去库存考察：威海银滩》，经济半小时
[6]《标致海景房为什么成为骗购圈套》，经济半小时
[7]《海景房：致命的引诱 》，卢绪海
[8]《滨海地产：下一个商机？》，陆芬
[9]《海景房泡沫：盛产海景房的滨海城市如何变为 「鬼城」》，中国企业家杂志
[10]《海景房为什么跌到白菜价：5折甩卖都没人要》，逐日经济旧事
[十一]《海景房卖出白菜价，这里二手房价钱跌到十年前》，逐日经济旧事
[十二]《异地购房：300北京大学传授日照住别墅》，北京青年报
[13]《遭受 「海景房骗局」：定金不给退、没住过一天，我糊口在面朝大海的幻觉中》，显微故事
[14]《花60万买套海景房：动手亏损大半 还搭进39岁独子的医药费》，风暴眼任务室
图片来自网络
本篇作者 | 王12 主编｜王滔
编审｜陈润江 参谋｜王淑琪 |
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