投资公寓负扣税例子没能退多少？

zzcums

例子：

一公寓以$50万刀购入
首付为20%即$10万刀
IO存款约$40万

年房钱约$23000

利息收入约$24000（4.5% 30年）
Council water rate strata 合共约$7000
培修约$1000
加各种杂费算$2000
总收入约$34000

年薪十二萬

总负扣税得益为约$十一00
不探讨apartment增值的状况下每一年实际才多退1000多的税是我算错了吗？

luht666666 · 发表于 2022-8-23 10:07:34

是算错了。我计算出来的，十二万支出应缴税为31897，扣除你的亏损十一000，根据109000交纳应为27827，这就差了4000.并且你没有计算屋宇折旧啊。加之折旧就更多了。

vicky3786 · 发表于 2022-8-23 10:21:52

确实如斯。公寓只能扣税。其它一切各个方面都是亏钱的

xstmy · 发表于 2022-8-23 10:32:02

……

阿尔卑斯 · 发表于 2022-8-23 10:35:55

省了$3572，10.9到十二万的税率应该是32.5%,十一000乘上0.325就是$3572

leejoylee · 发表于 2022-8-23 10:47:07

40万存款，4.5%IO利息一年18000元，怎么24000元？

eiei1m0 · 发表于 2022-8-23 10:56:05

Medical levy 2%？

7651666 · 发表于 2022-8-23 11:06:33

就没几个名目是对的。纯正为负扣税买房真是想多了

xly好！ · 发表于 2022-8-23 11:35:50

中介办理费还没算

棋子广州 · 发表于 2022-8-23 11:48:21

公寓投资是走正现金流，house才是负扣税。特别是你买的公寓才50w，妥妥的正现金

brak6um · 发表于 2022-8-23 11:54:49

想知道50万的房子，负扣税应该多少正常

6bomr6y · 发表于 2022-8-23 12:03:34

公寓贬值其实不太多，折旧的负扣税仍是不少，然而最初卖了的话，变为要交的CGT就会变多，所以折旧有甚么益处，我的了解是次要CGT是一半的支出再拿来交扣，这样假如所得税高的话，最初一减一加交的税仍是会好不少，是否这个逻辑？

parismzh · 发表于 2022-8-23 12:09:09

负扣税的益处是时间的价值。举个十分浮浅的例子：买入物业二十年后才卖出。二十年前50万的物业，二十年后价值200万。假定物业能够进行负扣税的折扣总额是10万。你放在第一、二、三、四、五……第十年做税务抵扣。二十年后卖出的时分虽然要加回来，但阿谁时分的十万块关于200万的物业曾经不算甚么了。

MU谢东 · 发表于 2022-8-23 12:15:38

资本贬值那末多，那是house，公寓将来资本贬值空间难以跑赢CPI。不要混杂视听。

20年后的老公寓，要修的货色多了，不暴雷就算万幸了，物业费高到天上，物业经理工资翻了多少倍。天价物业费账单

walkter · 发表于 2022-8-23 12:23:34

50W折不了太多的，并且即便是新房，也就前几年能折多点

zx0ovot · 发表于 2022-8-23 12:36:31

新房头五年折旧大，日后折旧少。

二手老house，简直没啥折旧

shine514 · 发表于 2022-8-23 12:50:00

2000年之后盖得公寓，那品质能不克不及坚持那末久都是问题。
当初国际的老破小，基本不值钱，卖都欠好卖。

二线下列城市老破小，属于狗不睬

21694913 · 发表于 2022-8-23 12:58:50

负扣税大略就是几千块钱

TONYPAKER · 发表于 2022-8-23 13:02:18

谢谢大家答复我用的是这个calculator 看来不太靠谱
https://www.savings.com.au/calculators/negative-gearing-calculator

liangyongem · 发表于 2022-8-23 13:15:16

那末当初的问题是目前公寓能到正现金流的简直没有吧？屌丝该如何省税？

luwangrui · 发表于 2022-8-23 13:18:49

新公寓前几年折旧很高的.

faustus2006 · 发表于 2022-8-23 13:22:26

自古2楼出假相，不算折旧也有4000退税

hztxf · 发表于 2022-8-23 13:26:54

有是有点，但根本上不是悉尼的公寓，就算mt druitt penrth那年的老公寓刚刚达标的话，capital gain也简直为零，没有capital gain投资就没无意义

yorixu0225 · 发表于 2022-8-23 13:32:29

谢谢大神有个根本概念了

coffee76155507 · 发表于 2022-8-23 13:38:05

计算器不谨慎选了P+I

是18000 你是对的

monkeytiao · 发表于 2022-8-23 13:52:53

求教大神投资house最少80-100万没方法担负只能担负50万的状况下你以为该存多一点仍是买公寓先进场再说？

liangyongem · 发表于 2022-8-23 14:05:06

悉尼公寓，能够先进场。
其余城市的公寓，仍是免了吧

carmine · 发表于 2022-8-23 14:18:31

难说，悉尼涨的公寓都是海边的穷人区，价钱根本也就是一个普通区的小house
而普通主产区的公寓，15年当前不亏曾经算侥幸了

simon198755 · 发表于 2022-8-23 14:27:35

然而楼主买不起悉尼house，退而求其次。悉尼公寓还能够，这些年始终不涨。

老是好于其余城市的公寓
15年当前也没怎么动过了，当初也在跌

ypxbenson · 发表于 2022-8-23 14:33:29

初次置业，一定要用政府政策，能省差未几三万。然而，无论如何，公寓仍是要小心

Gavin_cai4 · 发表于 2022-8-23 14:37:43

买了公寓根本上就和house愈来愈远了。想一想存款总额（按照家庭支出）减去公寓存款，还能剩上去多少存款额度？
就算未来卖公寓的话，公寓贬值够不敷交的印花税的钱？更别提公寓升值的可能性大于贬值。。。

lat · 发表于 2022-8-23 14:51:37

折旧呢？我觉得负扣税就指着折旧，其余利息strata之类的不仍是本人实打实的钱花出去了嘛

akian · 发表于 2022-8-23 14:58:55

悉尼哪里的甚么类型的公寓能入场呢？

hztxf · 发表于 2022-8-23 15:09:21

没驾驭

luht666666 · 发表于 2022-8-23 15:20:09

哈哈哈~

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