中国房地产“碧桂园”大撤离！房产界该转型还是？（组图）

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碧桂园的房子还能不克不及买？会不会爆雷，比来得多人都在问我这个问题。
由于当初尚无暴雷的民营大房企，只剩下那末无限的几家了。
特别是小中央，品牌房企很少，假如品牌大房企都靠不住，斗室企大家更不敢买了。
近日，碧桂园上半年事迹预报出来了，大幅衰减，你们看最症结的数据，股东净利润，碧桂园去年上半年是150亿，往年上半年预期是2-10亿，降的零头都不剩了。
所以碧桂园马上开了个投资者会议，自我反思了一下，也给大家打打气。
第一、行业艰巨，碧桂园也无奈独善其身；
市场上行周期之久超预期，从去年6月份到当初依然处在上行期。
主观的说，这的确是全部行业的问题，不光是碧桂园，其余房企事迹也是大幅降落的，往年上半年百强房企销售额广泛都腰斩了，所以地产股跌成为了狗屎。
碧桂园股价只剩2块多了，融创4块多，去年仍是30多，恒大1块多，去年20多块，这跌幅我都觉得看不上来。
第二、碧桂园此前对行业、对市场的判别相对于乐观，存在一定水平上的误判。
碧桂园以前在策略规划上泛起了重大失误。始终是坚持“占据三四线、坚决下沉五六线、小心规划一二线”的策略。
这跟行业内其余大房企的规划恰好相同，他人都是千方百计要占据一二线。
当初来看，的确是占据一二线的策略胜出。
我还记得前几年得多房企开始撤退三四线的时分，他们老板杨国强还十分看好三四线城市，说农民工赚了钱就会去县城买房，一二线买不起，但县里五六千块的房价是消费的起的。

所以碧桂园在2018、2019年三四线火爆的时分，为了抢占市场，低价拿了得多地，后果碰上这两年行情欠好，过后拿的这些地，当初欠好卖，只能提价卖。
当初一二线都在提价，更别说三四线了，得多小城市价钱又跌回五六年前，得多名目都要亏钱卖，但卖一套房都太难了。
这是致使碧桂园利润大幅降落的一个次要缘故。
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碧桂园当初终于明确，三四线没想象中开展好，加之人口流出，经济没有增长来源，必需要纠正过来鼎力规划三四线的策略线路了。
所以碧桂园开始出清相对于较差的资产，退出了一些区域的运营，从去年的106个区域调剂到当初的63个区域，聚焦深耕在五大都市圈（长三角，广东，环渤海，长江中游，川渝。）和肯定性高的市场。
啥意思，就是要膨胀阵线，开始撤离了呀。前面得多小城市碧桂园把房子一卖，就可能不再进了。
这是碧桂园汲取经验、反思之后的策略调剂。
但碧桂园的隐患仍是没有彻底解除，由于他虽然撤退了一些特别差的五六线区域，但他的土地贮备仍是以三四线为主。
三四线这一轮要何时能力恶化，真的说欠好，碧桂园在给投资者打气，以为最难题的时分曾经过来了，当初是底部盘整。
莫斌的原话是“短时间有压力，久远有决心，短时间判别要更为审慎，政策环境仍有不肯定性和区域的差别，行业决心的恢复，仍需求一段时间。”
固然碧桂园当初尚无倒下，也算是十分难患了，次要是碧桂园去杠杆去的早，等三条红线出来的时分，碧桂园的负债率曾经缓缓降上去了，能力活上去。
而此外一家恒大就没来得及降到平安线之内，现金流就断了。
当初碧桂园的现金流还算对比短缺，名目回款很快，当初存款也松，卖出去的房子很快就可以回款，这就包管了现金流，只有现金流能掩盖短时间债权就没问题。
他们也做了自我压力测试，往年下半年没有美元债到期，国际到期的债权不愁。
按我的了解，碧桂园往年熬过来问题不大，最少往年还不会暴雷。
但到明年就欠好说了，由于行业还看不究竟部。
以前融创得多人都感觉应该没问题，后果仍是暴雷了。只能说有时分情势变动的确难以预感到。
我看到好多房地产行业的人都在转型了，我敌人圈之前做中介卖房的，好多都转型，干甚么的都有，有卖保险的，卖车的，开滴滴的，送外卖的等等。
房企的也是，假如有更好的前途也在转型，有个大房企的高管，清华结业，都去二次守业做红娘。

还有地产人，开着大奔，带两个折叠床，到路边做推拿小生意，18元一次。

除了房地产行业从业人员，面对短时间的不肯定性，房企也都在转型了。我感觉在策略上有几种吧：
第一类，激进。
活上去的部份房企变得更为激进，以一些大民营房企和当地房企为主。
他们能不拿地就不拿，手中有粮心中不慌。
当初万X他们在广东根本上只在大湾区几个中心城市规划了，其余那些地级市都不去拿地了，就是怕房子欠好卖，影响现金流。
第二类，逆势扩大。
这次要是一些中字头的房企，好比中铁建，中冶，中交这种原来是聚焦做基建的，起初开始做房地产名目，当初能够看到各地他们的名目也在开花。
还有一类就是地铁公司，好比广州地铁，深圳地铁这种有TOD劣势，他们其实也在拿地。
反正任何一个市场，总有人激进，有人保守。
正如巴菲特所说，不要挥霍任何一场危机，谁说这次的市场低迷，对有些人不是时机呢？
第三类，策略聚焦。
就像下面碧桂园这类，就是从三四线退守到一二线，或者就在几个城市深耕，好比杭州的滨江，深圳的鸿荣源。
我始终在说，小城市的房地产确实是在日后退了。
由于地级市县级市的购买力，除了当地人，得多都是依赖乡村人口进城，这一部份人群的购买力是很软弱的。
农民工买房，都是要等手里攒够了首付，乃至是攒够了全款才会下手，由于他们的月支出是不不乱的，得多人不喜爱背负压力去存款。
以前有钱买的农民工也买了，没钱买的就要等时间去攒钱。
当初房地产不行，三四线也没钱搞基建，说瞎话农民工都没甚么活干了，我上个月回老家，发现得多之前外出在工地干活的人，往年都窝在老家了，由于没活干，哪还有钱去买房啊。
咱们家后面有条公路，平时都有得多摩托车小车有上上班的，很忙碌，都是去城里的，好比贴贴瓷砖，修建工地揽个活啥的，上次回去，根本上上上班都没啥人了，感触很显著。
我明天还看到一个啼笑皆非的文章，是重庆近郊区吧，有楼盘面向农民推出“买房送打谷子”的流动。

房企卖房难，抢一个客户不易，卷到连销售都要去田间干膂力活了。
当初重庆低温40多度，收割稻谷太辛勤，房企感觉这多是吸引农民买房的一个卖点吧。
当初对地产行业来讲，真的是太不易了！持续熬吧。
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