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图片来源@视觉中国
文 | Alter长租圈再次曝出了“大旧事”。
起因是《纽约时报》的一篇报导，著名投资机构a16z宣告投资新型房地产公司Flow，融资范围高达3.5亿美元。此前不为大少数人熟知的Flow，在尚未正式经营前就进入了“独角兽”营垒。
假使只是一同寻常的融资事情，恐怕很难在全世界规模内掀起轩然大波，可Flow的开创人却是两年前片面溃败的Wework开创人亚当·诺伊曼。在大众视野中“隐没”了近两年的亚当·诺伊曼，开始了新一轮的守业，而且回到了“房地产”的老本行，试图在美国市场打造一家像自若那样的长租品牌。
犹如亚当·诺伊曼毁誉参半的口碑，Flow由此成为了外界争执的焦点。
01 中国长租故事，搬到海内市场
截止到目前，Flow官网上还只要一个页面，预示着将在2023年正式经营。外界对于Flow的动静，大多来自a16z 联结开创人马克·安德森的博客。
马克·安德森在本人的博客中写道：解决住房问题需求之前所未有的形式将社区驱动、以体验为核心的办事与最新技术相结合，以创立一个租户获取业主利益的零碎；诺依曼会在Wework之后再次重构人们所处的物理空间，重建社区文明，这一次的场合将比办公空间更有后劲——人们的家。
这段商业模式的形容不算长，却明晰的转达了Flow的现实：想要少量房主将房产联结起来进行规范化经营，为用户提供拎包入住的糊口体验，同时将打造年老人社区和体验为核心的差别化办事。
作为互联网初期的掘金者，马克·安德森非但是网景的联结开创人，还凭借敏锐的嗅觉和行为力博得了微小的申明和财产。选择为二次守业的亚当·诺伊曼豪掷3.5亿美金，除了安德森对“开创人”的崇拜，重点实际上是长租市场的时机。
长租模式曾经在美国连续了50年，阅历了凌乱初期-小幅衰退-投资浪潮-行业低谷-逐步恢复等多个阶段，目前约35%的家庭终年租房，长租公寓的总体出租率超过93%。但是美国长租市场次要是自在经济，企业经常以高经营管控效力和低本钱投入包管利润空间，即便租客们有长租的消费习气，体验上仍有很大提高空间。
a16z似乎找到了一个新的蓝海，既能够解决通货收缩带来的“住房危机”，同时为寓居者营建出稀缺的归属感。可对中国的网友而言，安慰a16z给出历史上最高单轮单笔投资的商业故事，似乎有些莫名的相熟。
早在2010年先后，国际就有一些守业者尝试改动租住体验，将互联网模式、管家式办事移植到长租市场。间接的例子就是自若，20十一年时就提出了规范化办理的理念，租客们能够拎包入住，同时可以享用到保洁、搬迁、培修等糊口办事，自若寓、自若里等集中式租住产品还为年老人提供了独立的社交空间。
以致于亚当·诺伊曼再次守业的旧事泛起后，国际不少网友在评论区留下了眼生、美版自若等切中时弊的评估。
为什么这样一个Copy from China的生意，让a16z在PPT阶段就疯狂注资，哪怕掌舵者是有过Wework等失败经验的亚当·诺伊曼？临时排除掉一些诡计论的说法，让咱们来感性思考下“中国长租故事”的吸引力在哪。
02 十年摸爬滚打，门路逐步跑通
单就长租的行业开展来看，由于城镇化转型的不同过程，中国市场的突起比美国晚了近40年的时间，但中国租赁市场的繁杂度却远超欧美日韩。
按照贝壳钻研院的数据显示，2021年中国住房租赁机构市占率缺乏5%，同期日本、新加坡、美国等兴旺国度的占比分别为79.2%、68.4%、52.7%，中国租房市场的碎片化、扩散化水平远超其余国度，海量的“二房主”占领了少量的房源，规范化、粗放化经营办理的难度显而易见。
再来看房钱报答率的比较，NUMBEO的数据显示，2021年中国市核心、非市核心的报答率分别为1.52%和1.72%，2010年时的房钱报答率则有4.75%和4.99%。房钱报答率的继续上行，间接致使国际租售比的走低，目前市核心和非市核心的租售比分别为 1/789、1/698，低于国内规范的1/200-1/300。
市场的高度碎片化，再加之相对于低迷的租售志愿，象征着中国租赁市场的经营难度高于绝大少数国度，不只是机构市场占比缺乏5%的间接诱因，也为租住市场的革新留下了许多潜伏应战。
何况国际还存在楼龄老旧化的问题。一样是贝壳钻研院的讲演，国际20个重点城市中，楼龄20年以上的老旧小区有5.96万个，占比近40%。其中上海、成都、北京的老旧小区至多，分别占到了61%、49%和47%。并且许多老旧小区位于交通方便的市核心，经常是租赁市场的主力军。
折射到长租市场上，过来10年间阅历了“萌芽期-发作期-暴雷污染期-安康开展期”等多个阶段，不少盛极一时的长租品牌自愿倒下，终究积淀出了两种模式：
一种是集中式，好比万科泊寓、龙湖冠寓等等，一般为开发商自建自营，上上游链条相对于较短；另外一种是扩散式，对应的佼佼者有自若和相寓，前者办理的房源数量超过100万间，后者也达到了25万间的范围。
被亚当·诺伊曼“鉴戒”的恰是扩散式长租公寓，这种企业需求解决房子老旧、需要错配、经营效力、租住体验等一系列问题，对长租品牌的才能和模式提出了极高的要求。这也是只要自若等寥寥几家活到了最初的缘故所在，长租不是单纯的范围游戏，考验的是企业的革新才能、翻新才能、经营才能、科技巧力等等。
恰是自若等长租品牌十年的摸爬滚打，长租模式的正确性失掉了市场验证。也许也是影响亚当·诺伊曼涉足长租赛道的缘故之一，毕竟在中国市场发明了新价值的商业翻新，不短少在美国市场低本钱复制的时机。
03 行业“毛巾挤水”，Flow能否过河
只是中国同行们的教训和经验，是不是会成为Flow过河的“石头”，现阶段还存在诸多不肯定性，基本缘故在于长租行业“微利”的后天属性。
有人用“毛巾挤水”来描述长租的利润空间，能够说是一个十分精准的比方。正如21世纪经济报导在一篇采访中暴-露的，长租公寓想要达到盈利目标，必需知足较高的出租率以及最大限制缩短空置率，做不到90%的入住率是一件很风险的事件，只要入住率达到95%能力完成不乱的现金流。
国际长租市场的暴雷污染期，简直一切淘汰的企业都源于欠安的出租和空置率，注定是Flow必需要回答的问题。鉴于Flow民间并未被动发声，外界无奈推测其运营理念，却也不难找到一些蛛丝马迹。
好比《The Verge》等媒体的报导中，Flow曾经在美国各地购买了超过3000套屋宇，将进行一致创新打形成品牌公寓。相似的战略也曾被中国长租品牌使用，也是万科泊寓、龙湖冠寓等生存的根基。可从久远的目光看，Flow想要实现重构寓居空间的愿景，必将要不停扩张范围，重资产模式恐怕难认为继。
再好比亚当·诺伊曼曾在2022年5月站台本人的守业名目FLowcarbon，方案将被迫碳市场引入区块链，开发者能够使用区块链技术将其碳信誉额度Token化，进而达到勤俭本钱的目的。外界因此猜测Flow可能会引入Web3技术，改动屋宇租赁的契约瓜葛，并以此来升高经营本钱。
不成否定的是，亚当·诺伊曼的口才和故事才能让人拜服，可想要做成重构寓居空间的大梦想，想要让一个微利的行业可继续，考验的是企业的才能、心态、运营理念等中心因素，也是中国长租市场的“血泪经验”。
一个相对于乐观的信息在于，亚当·诺伊曼在2020年投资了一家名为Alfred的初创企业，业务场景是为用户提供家居集体管家办事，包罗清扫、洗衣等办事，目前曾经开始进行公寓革新任务，乃至在疫情发作时上线了食物和糊口必须品配送办事。
假使对中国长租市场稍作理解的话，看似可有可无的落子，偏偏是在长租市场沉稳运营的内在表示。仍是以自若为例，2013年时就推出了入住许诺、保洁许诺、培修许诺等办事，在用户心中留下了质量糊口的品牌印象。假使Flow后续可以将“管家办事”整合，或许能够进一步重拾外界的决心。
最少就目前来讲，亚当·诺伊曼的策略尚未彻底清晰，但也不短少向自若等中国同行看齐的可能，在长租赛道中做好稳步运营、有序增长的心思筹备，防止重蹈Wework高歌猛进却迅速溃败的复辙。
04 写在最初
撇除对亚当·诺伊曼的客观情绪，Flow的商业逻辑并无太大问题。
2020年底的时分，美国就泛起了近400万套住房充足的问题，理想存在的市场需要以及传统的租住体验，都为Flow留下了进入长租市场的时机窗口。况且长租故事的公道性，曾经被自若等中国品牌验证，同时也证明了资本市场的决心。
Flow在启动阶段就有10亿美元的估值，或许会有些夸大，公道性和外在逻辑却经得起推敲。至于亚当·诺伊曼能否靠Flow东山再起，能否洗掉Wework惨败的骂名，还要看接上去的路怎么走。 |
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