地产寒冬，贝壳已僵？

黑夜黑眼睛

开创人谢世、房地产周期诱发的地产经游记业继续不景气、平台经济遭质疑、“中概股”监管趋严，贝壳该何去何从？
文丨BT财经 毓言
匆匆回港上市的贝壳，交出了首份半年报。
2022年以来房地产寒潮降临，一众房地产企业高杠杆、疯狂扩大的结果终于浮现了，地产巨头不停暴雷，市场一片哀鸣。
身为房地产后市场样本的贝壳找房，一举一动成为市场关注的焦点。
2022年8月23日，贝壳（NYSE：BEKE；HKEX：2423）公布截至2022年6月30日6个月的中期事迹布告。这是贝壳完成回港两重上市以来，交出的首份半年报。从数据上看，2022年上半年，贝壳的路其实不好走，多项目标受房地产行业总体上行、公司本身运营危险等要素影响，仍然呈负向开展态势。
而2021年中下旬以来，贝壳在股市的表示也非常“委靡”，2020年8月13日，贝壳登陆纽交所，发行价为20美元/股，当日收报37.44美元/股，市值422.13亿美元，截至2022年8月31日开盘，贝壳股票跌至17.81美元/股，长时间在发行价徘徊，美股市值已跌至225.19亿美元，曾发明出6000亿元资本神话的贝壳已跌下“神坛”。
有媒体观念以为，贝壳所处的房地产赛道正在面临史无前例的压力，内部的幻化莫测，使得行业从增量市场到如今的存量市场。在这样的行业配景下，贝壳不肯定性的弊病开始浮现。
事实真是如斯吗？
症结业务营收骤降，“一体两翼”飞不起来财报数据显示，贝壳2021年第一季度至2022年第二季度分别完成累计营业支出207亿元、448.7亿元、629.7亿元、807.5亿元、十二5.5亿元、263.3亿元，同比变化率分别为190.73%、64.60%、31.71%、14.57%、-39.37%、-41.32%，自2021年起，贝壳营业支出继续放缓，进入2022年后，营收困难愈演愈烈，同比大幅下滑。
详细来看，2022年上半年，贝壳存量房业务、新房业务两大次要业务均大幅下滑。存量房业务净支出十一7亿元，同比降落41.1%，次要因为存量房买卖总额由2021年同期的13,254亿元降落为7,676亿元，同比降落42.1%。新房业务的净支出为十二6亿元，同比降落47.2%，次要因为新房总买卖额由2021年同期的8,417亿元降落为4,145亿元，同比降落50.6%。

2021年十一月，面对房产买卖业务的委靡，贝壳也转变思绪，抉择将赌注压到家装家居畛域，提出“一体两冀”策略降级，“一体”是指二手房和新房买卖办事事业群，“两翼”分别为束装大家居事业群与惠居事业群。两翼之一的家居家装业务被给予厚望，在贝壳财报中独自列示，构成四大业务之一。
从财报反馈后果来看，家装家居虽高速增长，但间隔成为支柱产业仍然有很大差距。2021年7月，贝壳宣告收购圣都家装，目前贝壳旗下有被窝及圣都两大家装品牌，在外部平行经营，但办理中台曾经合并。在2022年第二季度实现收购财务并表后，贝壳家装家居业务虚现十一.07亿元的营业支出，同比回升92.8%，事迹增长近一倍，在当初的经济大环境下实属难得。
而从营业支出占比层面来看，存量房业务、新房业务、家装家居、新兴业务及其余完成营业支出分别占营业总支出比重44.39%、47.77%、4.20%、3.63%，事迹下滑最重大的存量房业务和新房业务算计占比92.17%，对事迹影响力微小，而涨势迅猛的“第二增长曲线们”，虽然正逐渐发力，可截至财报公布占比尚未达到10%，间隔成为支柱产业似乎还有很长的路要走。
地产剖析师闵毅表现：“从内部方式上看，贝壳的‘两翼’仍然与地产行业存在强关联，对危险的扩散才能将非常无限。且家装畛域虽市场空间大，但一直依赖人工现场功课，范围做大后交付品质、客户共性需要方面将发生诸多矛盾，致使市场内难以泛起占有率高的龙头企业。”
据中国房地产报报导，2019年全国度装市场范围2.74万亿元，2020年为2.61万亿元，同比降落4.74%。经过对国际装修企业数量的统计也能够看出，家装行业也其实不“好于”。2020年，国际装修企业约有14万家，2020年当前，大小装修企业锐减至10万家，增加近三分之一。
景晖智库首席经济学家胡景晖以为：“家装产业自身尚未整合起来，贝壳这样做房产买卖的平台整百口装，其实不容易。规范化、标准性、产业链都很难做，这个事件一时半会做不起来，有很大的难度。”
关于2022年下半年事迹预期，贝壳表现：“斟酌到近期房地产政策和措施的潜伏影响、新冠疫情防控的不肯定性等，贝壳预计其第三季度总净支出将介于165亿元和170亿元，较2021年同期降落约6.1%至8.8%。”
半年亏损25亿，本钱管制“无济于事”面对事迹下滑的微小压力，贝壳也非常焦虑，除在业务上频频变革，寻觅新的开展线路外，也在管制本钱方面下了得多工夫，但愿经过“降本增效”两条线援救公司“危如累卵”的盈利。
2022年半年报显示，公司上半年营运费用总额为73.64亿元，同比降落8.18%。其中，销售和市场费用、个别行政费用变化幅度较大，销售和市场费用为19.83亿元，同比降落13.70%，次要是因为广告和推行营销流动增加，圣都家装销售和市场费用对消致使；个别行政费用为37.78亿元，同比降落十二.34%，次要是受信誉损失筹备、人力本钱及杂项开支、差旅费用降落影响致使。

据悉，在贝壳“一体两翼”策略确立的同时，业务整合和组织架构调剂也在发展，不到一年时间里，曾经进行了多轮裁员。
2021年10月，多家媒体报导称贝壳上海地域的产研和金融部门开启裁员，仅2021年下半年，贝壳就关掉1800多家门店，流失近9万经纪人。
往年3月，贝壳再次被曝裁员，次要优化对象是二手和新房买卖办事事业群，裁撤两部门近10%员工，乃至还涉及到20多位中高层到职，外面不乏金融副总裁、总经理等职务。贝壳民间对此回应称：“贝壳没有总体优化调剂方案，受疫情防控常态化影响，贝壳进行组织静态调剂属于公司组织常态化经营优化机制，不存在比例、数量等要求。”
2022年5月十一日，贝壳以引见形式在港交所实现两重次要上市。同时，贝壳被曝裁员，砍掉成都全线产研，前面又对其余产品、研发、经营、新兴业务线、中后盾等岗位下手。
贝壳旗下部份翻新业务开始膨胀或被砍掉，融贝团队就是其中之一。该团队为融创与贝壳协作的名目，由一名贝壳技术高管带队，2021年开始在外部守业，范围最高达上百人。融贝试图对表明源云，切入房地产垂直赛道SaaS零碎，但愿在融创试点随后在业内推行。但跟着融创堕入活动性危机、垂直SaaS办事商估值下挫，该项业务曾经处于停滞形态。业内人士表现：“在过来主业高增长阶段能够试错，寻觅新的业务增长点，但如今公司和市场的状况可能曾经撑持不起这样偏探究的团队。高层也许也知道这是将来，但当初看不到那末高的价值。”此外，曾经独立运转的如视科技、贝暖门窗、花桥学堂等业务也转向外部守业形态，公司的投入也有所增加。
贝壳其余业务耳目员数量也在膨胀。数据显示，贝壳截至2022年6月30日的经纪人数量为41.49万名，同比降落24.4%；活泼经纪人数量为38.03名，同比降落23.9%。同时，贝壳的门店也在少量关停，截至2022年6月30日，贝壳的门店数量约为4.28万家，同比降落19.0%；活泼门店数量约为4.十一万家，同比降落16.2%，短短1年时间内，贝壳曾经增加了超过万家门店。
即使如斯，截至6月底，贝壳完成毛利为49.28亿元，同比降落51.44%；净亏损24.86亿元，由盈转亏，同比降落214.55%。

贝壳成立周围年时，彭永东在敌人圈写道：“2020年的症结词是高光，2021年是艰巨，2022年会是甚么？咱们但愿是新生！”言辞间展显露踊跃态度，也饱含对公司将来生存形态的耽忧，在阵痛期的每一个步决定，对贝壳来讲都非常症结。
机构心口纷歧，明星资本纷纭离场值得留意的是，面对贝壳算不上优异的财报成就，但泛滥机构却纷纭给予“正向”评级。
2022年6月至8月，国金证券、第一上海证券、浙商证券对贝壳-W（02423）给予“买入”评级，半年报发布后，东北证券对贝壳-W（02423）给予“增持”评级。

高盛2022年8月24日公布钻研讲演称，维持贝壳-W（02423）“买入”评级，2022-24年总成交额及支出预测根本不变，同期非公认会计原则净利润率上调2.2%/0.3%/0.3%；估量新房买卖办事的占比将改动，由2021年奉献利润约40%降至2024年奉献约26%，指标价升至63港元。但仅在8月份，高盛作为贝壳的次要股东，对贝壳的持仓数从月初的2.55亿股，减至8月十二日的9872.74万股，持股比例从7.01%降至2.72%。
贝壳的其余首要资方也在“逃离”。在2019年贝壳D+轮融资时，软银豪掷13.5亿美元，以10.2%的持股比例在贝壳美股招股仿单上位列第三，是仅次于腾讯的第二大机构股东。而在2022年5月贝壳回归港股的时分，这一数字升高至7.1%。软银近期披露的文件显示，孙正义已将贝壳股票整个“清仓”，根据5月十一日的市值计算，卖出的股票价值高达25亿美元，即便在如今投资机构集中减持互联网公司的状况下，如斯大范围、清仓式减持的案例也非常稀有。
活泼在贝壳多轮融资的高瓴也在兜售贝壳的股票。高瓴披露，其持有的贝壳股分已由去年同期的5%降至3.3%。
不少媒体和投资人以为，机构纷纭离场的举动面前，是对中国地产市场的负向瞻望，也对贝壳的运营模式、将来增长再也不看好。
贝壳用“行到水穷处，坐看云起时”描述公司的现状，但在经济上行周期里，房产经游记业举步维艰，能否真的如贝壳布局的那样安稳“越冬”，还要看之后贝壳在资本市场和财务数据方面的表示。
贝壳仍在据守的房产中介这门“老生意”，还能否比及楼市筑底复苏的那一刻？
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