|
|
中国基金报记者 李树超
跟着公募REITs的火发作行，各路资金争相抢购REITs份额，其中20只曾经实现询价的公募REITs网下投资者累计无效认购金额高达5200.35亿元，配售比例也迭翻新低，部份报价偏低、有效报价的机构被剔除出局，机构报价少数居于询价区间上轨。
多位投研人士对此表现，因为公募REITs产品相对于稀缺，一、二级市场存在价差，叠加“资产荒”等配景，部份机构资金为了获配，就可能在询价区间内报出低价，部份感性和激进的险资则可能因高价未能入围。将来跟着市场产品供给减少，一、二级市场价差放大，公募REITs将逐步回归究竟层资产自身的价值区间。
公募REITs市场博弈剧烈
机构报价少数位于询价区间上轨
在往年大卖的公募REITs产品中，机构投资者角逐剧烈。在机构资金集中的网下投资者询价过程当中，往年无效认购比例不停刷新新低，华夏合肥高新产园REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT等多只产品，网下配售比例前后跌破1%，不停刷新配售比例的新低。
在各家机构的剧烈竞争中，部份机构在网下询价环节泛起了有效报价、高价未入围等景象，错过了获配时机。
据记者视察，往年以来各家公募REITs产品的报价区间，少数高于询价区间中位数，且终究出售价钱也定在询价区间的上轨，因此，少数报价太低的机构会因为低于出售价不克不及入围，部份机构则因为报价有效被剔除。
谈及机构资金在公募REITs询价中的斟酌要素，北京一名公募REITs基金经理表现，机构投资者在参预公募REITs网下报价时，个别会综合斟酌产品根本面及资本市场状况。其中，产品根本面次要包罗资产类型、区位、原始权利人综合实力、发行范围、名目收益率、增长后劲等状况；资本市场状况次要是市场利率状况及已发行公募REITs名目二级市场买卖状况。
另外一位公募基金经理也剖析，目前公募REITs次要分为产权类和运营权类两大类型，产权类以收房钱为次要支出来源，而高速公路免费等是运营权类的资产，名目的底层资产根本面状况，区域要素，长经济周期，以及资本市场状况等，都对机构投资者对产品的公道估值和定价存在影响。
在上述北京公募REITs基金经理看来，因为公募REITs产品相对于稀缺，一、二级市场存在价差，即发行定价对应的分派率仍高于已上市同类型名目二级市场价钱对应的分派率，并且在利率上行和“资产荒”配景下，“打新”获取份额的赚钱效应显著，的确存在机构资金为了获配在询价区间内报低价的状况。同时，参预报价的部份资金买卖属性偏强，为了获配报价也偏高。
在该公募REITs基金经理看来，目前报价少数位于询价区间上轨是市场博弈的后果，但也存在部份资金跟风非感性报价的要素，成熟的机构投资者仍是应该按照本身资金负债端本钱，结合标的资产状况，感性报价。
“倡议投资人结合负债端本钱，经过IRR、分派率、P/NAV等目标，判别报价公道性及投资收益，感性报价。”该REITs基金经理倡议。
地下数据显示，截至9月17日，全市场公募REITs产品数量曾经多达20只，参照网下投资者无效认购份额和发行价钱测算，无效认购总范围曾经超过5200亿元。
其中，鹏华深圳动力REIT、华夏中邦交建高速REIT、华夏合肥高新产园REIT三只产品的网下投资者认购范围都超过了500亿元，华夏合肥高新产园REIT、国泰君安临港翻新产业园REIT等多只产品无效认购确认比例低于1%，其实不断刷新历史新低。
部份险资等高价被剔除
将来公募REITs报价将逐步降温
从目前来看，各家公募REITs依然面临供不该求的场面，得多机构也由于报价太低未入围。
从高价被剔除的机构看，保险资金较多，其次是私募基金、券商和公募专户产品等，光大永明人寿保险无限公司、海保人寿保险股分无限公司、泰康人寿保险无限责任公司、北京乐瑞资产办理无限公司等多家机构旗下资管产品频频上榜，多为高价未入围而没能获配。其中，光大永明人寿保险旗下投资账户乃至针对同一产品，报出不同价位，也一样遭受高价未入围的命运。
“在目前的市场环境下，泛起了一些保险资金报价被高价剔除是正常状况。”上述北京公募REITs基金经理称，因为保险资金久期较长，属于配置类资金，买卖属性不强，且保险资金参预根底设施及不动产投资的教训丰硕，属于感性的专业投资者。保险资金报价时会结合负债端本钱及标的资产详细状况，并从中长时间维度综合考量，因此报价会相对于感性和激进，为应答中长时间的市场颠簸预留一定平安垫。
在上述北京公募REITs基金经理看来，目前公募REITs一、二级市场仍有价差，预计短时间内“破发”的可能性不大，关于纯打新战略的买卖性资金，低价获配短时间能兑现离场，亏损危险较小。但从中长时间看，假如市场利率程度、供求瓜葛等要素产生变动，存在二级市场价钱跌破发行价的危险，仍是存在投资亏损危险的。
上述公募基金经理也以为，因为目前公募REITs上市后流通盘较小、投资者不敷成熟、券商做市筹马少等要素，公募REITs二级市场上市后，往往泛起大幅溢价的景象；同时，因为股市颠簸较大，资金涌入收益稳健的REITs市场，进一步推高了二级市场价钱，这也助推网下投资者询价时更偏向于报出低价，采用“类打新”的战略参预公募REITs投资。
在该基金经理看来，短时间内网下机构资金追赶公募REITs的景象仍会连续，将来跟着更多公募REITs产品的发行和存量产品的扩募，以及投资者逐步成熟，长时间这种资产仍是要回归底层资产的收益和预期增值的价值，将来这一市场也会逐步降温，回归名目自身的投资价值区间。
上述公募REITs基金经理也以为，预计短时间内报价偏高的状况不太可能降温，但若“资产荒”状况失掉恶化，机构资金有更好的代替投向，而且公募REITs发行节拍能进一步放慢，市场供给减少，致使一、二级市场价差放大，才有可能泛起降温。
“咱们始终在做投资者教育，不停提醒公募REITs是一种合适长时间持有的配置型资产，其实不合适买卖性资金适度炒作，倡议机构资金按照标的资产的状况感性报价，防止单纯为了获配份额跟风报出低价。”该公募REITs基金经理称。
编纂：小茉
版权声明
《中国基金报》对本平台所刊载的原创内容享有著述权，未经受权阻止转载，不然将查究法律责任。
受权转载协作分割人：于学生（电话：0755-82468670） |
|
中级会员