房企“保交付”：30家房企半年交房超十二5万套，中梁等7家房企交付不迭去年1/3

张三摔

编者案：大浪淘沙，金不换；北风卷地，久弥坚。在微观稳增长、行业需要侧提振、供应侧出清等互相交错的环境下，中国房地产行业的底层开展逻辑已悄然产生改动。
伴有着8月的闭幕，2022年中报季已收官。在房地产企业交出的财务报表上，明晰地展现着他们外行业改革过程中所接受的阵痛和压力，以及为自救和解围产业周期所做出的致力。
自8月起，搜狐财经继续追踪上市房企物企中期事迹，已推出逾34篇报导，聚焦多家出名典型房企物企财报及事迹会。“上涨”还是2022年中报季的主题辞，一片“降”声中，也仍有不少房企放弃着运营韧性，在弱市中交出了一份可圈可点的“成就单”。
“危”与“机”并存确当下，各大房企将实施何种开展战略？行业又将何去何从？透过房企中报和房企高管们的发声，搜狐财经总结出“保利润”、“抓销售”、“慎投资”、“保活动性”、“保交付”、“寻前途”六大主题辞，推知名为《辞别搞高增长：房地产的阵痛与自救》的专题报导（详情点击“浏览原文”）。
此为专题主题稿件之“保交付”篇，跟着房地产市场的调剂，不少房企的活动性悄然收紧，资金链条软弱的房企则频频泛起交付问题。在监管“保交付、稳民生“的各项政策反对下，不少脱险房企也在追求保交付的多种途径。促企业并购、寻代建办理、引金融机构，脱险房企伎俩齐出，保交付正初见功效，但问题仍然有待解决。

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疾速调剂的房地产市场下，跟着销售的缩水、融资的收紧以及债权的低压，不少活动性承压的房企迎来了交付上的困难。
在房地产行业的新情势下，“保交付、稳民生”成为市场安康开展的症结环节，无论是政府仍是企业，都在不停地实行“保交楼”动作。
但关于不少脱险房企而言，融资以及债权问题仍待解决，销售回款缩水下的交付问题又致使市场决心的受损，交付问题所带来的循环仍旧在持续。
在此根底上，脱险房企招数齐出，追求企业并购、引入代建办理以及金融机构的染指，房企“保交付“的种种致力曾经初见功效。
不外因为销售回款以及新增融资的难题，脱险房企的资金窘境仍旧存在，而脱险房企保交付的种种伎俩也一直无奈合用于一切名目，因此交付问题仍待解决。
资金困难为房企交付关键
2022年上半年以来，跟着部份房企的某些名目泛起延期交付以及烂尾的状况，房企的交付问题遭到愈来愈多的关注，保交付同样成为房企避不开的重要议题。
从国度统计局的相干数据来看，2022年上半年，全国住宅新动工面积为4.88亿平，降落35.4%，屋宇完工面积为约2.09亿平，降落20.6%。
而到截至到往年8月，屋宇累计完工面积为2.7亿平，降幅稍微扩张至20.8%。
从上述数据来看，往年屋宇的总体交付面积的确存在一定的下滑，交付程度较去年有所下滑。
对此，针对披露了上半年交付状况的部份典型房企，搜狐财经制造了下列榜单。

从榜复数据来看，2022年上半年，30家披露了交付数据的典型房企算计交付屋宇套数达十二5万套。
其中碧桂园交付量排名首位，为约25万套。
频传名目延期交付的中国恒大则以13.9万套的交付量排在第二位，交付量乃至超过了万科的十一.5万套。
融创中国则于上半年交付约9万套。
虽然不少名目存在难以交付的问题，然而因为总体体量较大，因此恒大与融创上半年的交付量仍然排外行业较高的地位。
把戏年的交付量为6000套，排在榜单统计规模内的末位。
从总体下去看，虽然市场上每每传进项目延期及烂尾的风闻，但房企交付的根本盘还在，总体仍旧放弃了一定的交付量。
如弘阳团体，2022年上半年交付超27000套，并且去年全年，弘阳团体的交付量为约40000套，总体交付放弃安稳，碧桂园上半年则完成了交付新高。
不外，2022年上半年的确有部份房企的交付程度呈现了一定幅度的下滑。
披露了2021年交付量的19家企业中，有7家房企的交付量缺乏去年全年的三分之一。
其中，中梁控股2021年的交付量超十一万套，而往年上半年其交付量仅有19777套，缺乏去年全年交付量的五分之一；融创2021年的交付量则为27.7万户，往年上半年完成交付量约为去年全年的三分之一。
交付难的景象的确存在于部份房企中。
关于不少资金平安的房企而言，交付自身并无本质性的难题，其关于交付的关重视心则是集中在交付的节拍以及品质上。
往年上半年，碧桂园交付了25万套屋宇，同时在165个名目完成了“交房即交证”，同时碧桂园也表现往年下半年方案交付量将达到50万套，全年算计交付将达75万套。
龙湖则在上半年如期交付76个名目总计5.25万套住宅，其中超30%的名目可以提前一个月交付。
不少脱险房企，即便面临资金上的紧张以及债权上的低压，也一直坚持着名目的交付。
以正荣地产为例，上半年正荣地产的债权问题不成谓不严厉。
截至2022年6月底，正荣地产的现金及银行结余为142.3亿元，其中非受限部份仅有31.4亿元。
而同期，正荣地产一年内到期的短时间负债包罗约200亿元的短时间借款、92亿元的优先票据、21.3亿元的公司债券以及170亿元的应付账款及票据。
目前正荣的偿债缺口仍旧较大，同时其年内曾经屡次泛起债权守约，可见，正荣以后侧面临不小的活动性问题。
不外，在交付方面，正荣仍是维持了一定的节拍，往年上半年，正荣地产累计实现31个名目/批次，20200余套屋宇的交付，前7月则累计完成交付22600余套。
不外，面对活动性的压力，确有不少以企业存在交付上的延期。
针对延期交付问题，某脱险房企任务人员对搜狐财经表现，“虽然疫情致使的动工延期也是交付问题的成因之一，然而归根结柢仍是钱的问题。”
关于不少房企而言，销售事迹的直线下滑、融资真个迅速收紧以及高额的债权问题三重挤压下，部份名目无钱动工曾经成为了必需面对的理想。
从不少房企的2021年年保以及2022年中报也能够看出，不少企业的应付工程款正在逐步累积，乃至超过企业的现金掩盖才能，以致于发生了部份商票的守约。
以阳光城为例，虽然2022年上半年，阳光城完成了近4.2万套的屋宇交付，但其年内无数个名目传出了延期交付以及复工的相干风闻。从财务数据来看，截至2022年6月底，阳光城的应付账款共计达到303.6亿元，其中284.3亿为应收及预提工程款。
而阳光城的303亿应付款中，有约41.3亿元的商票曾经逾期未付，而其应付账款中不属于工程款项的部份仅有约20亿，因而可知，阳光城最少曾经泛起了20亿元的工程款逾期。
关于不少脱险房企而言，资金问题是其交付难的最次要缘故。
协作方收并购为名目纾困首要伎俩
为理解决无钱动工所带来的交付问题，脱险房企也经过多种途径致力完成名目的复产停工。
关于协作开发名目，不少脱险房企选择将其所持有的股权转让予协作方。
脱险房企在将名目股权转让予协作方后，一方面可以防止后续持续在名目中投入资金而拖累本就软弱的活动性，一方面则可以经过发售股权回笼现金。
而关于收购方而言，收购与脱险房企的协作名目并包管名目后续的交付则可以帮忙其规避名目延期或烂尾对其酿成的品牌形象损失，以及回款不利所酿成的活动性危险。
如往年8月，信达地产就以1.57亿元的对价，收购了名目协作方融创所持有的50%名目公司股权，收购实现后，信达地产将全资持有该名目公司。
关于该笔收购的目的，信达地产则在布告中指出，该收购将无利于保障名目后续开发、销售以及经营等任务的顺利进行。
换言之，信达经过购入股权的形式，为名目后续的建立及经营提供了保障。
不外，未脱险房企的收并购也次要集中在协作名目，关于脱险房企自身的帮扶以及收并购的力度总体也较低，并未对总体市场起到过大的影响。
从部份机构统计的并购贷相干数据中，市场总体并购力度缺乏的状况就有所体现。
2022年以来，监管屡次激励银行保险机构安妥有序发展并购存款，重点反对优质房企吞并收购难题房企优质名目，助力化解难题房企的危险，间接或直接反对难题房企名目的交付任务。
不外市场上却并未因此泛起大范围的并购潮，并购市场较为平淡。
根克而瑞报导，不彻底统计下，截至往年7月底，典型房企年内共获得1960亿的银行并购贷额度，年内7家高主体评级房企实现并购债券的注册范围算计621.4亿元，明白傍边约十一0亿的召募资金用于名目收并购，仅占总注册范围的17.7%，不外有多家房企未披露用于并购的资金支配。
从这一数据来看，即便获取了并购贷额度，并发行了并购债券，但房企实际用于对难题房企名目收购的资金比例仍旧不高。
同时，因为市场上的代售资产较多，同时优质名目又在一轮一轮的收购下逐步增加，收并购的热度也在逐渐升高，依托收并购实现对难题房企的纾困以保交付的难度较大。
在这样的状况下，钱从哪来仍旧是以后交付问题的最大关键。
优质名目可引入代建办理及金融机构
脱险房企销售难、融资难的状况在当下难以迅速解决，市场总体收并购的力度也较弱，不少脱险房企也在探访保交付的新方式。
针对脱险房企的信誉危险，间接获取融资的难度较大，在此根底上，引入名目代建办理以及金融机构的保交付方式则拥有一定的可行性。
引入名目代建的模式大体近似于，为名目引进垫资方以及承建方，在名目建立实现后，将变现所得资金偿付给垫资方及承建方，余下部份则由房企所得。
往年7月，奥园中国引入绿城办理在品牌输入、办理输入、资源输入等方面进行策略协作，奥园位于广州市的“奥园云和公馆”名目作为单方首个协作代建名目，绿城办理将为“奥园云和公馆”提供代建代管、全进程开发办理办事，以保障名目交付、销售、经营。
同时，单方协作行将落地的奥园云和公馆，将来将使用绿城品牌，经过这类相似“贴牌”的形式，奥园在保交付上做出了新的致力。
信达地产以及中信城开也曾于年内以操盘代建的形式，对新力以及佳兆业旗下的部份名目进行保交付，同时以更改名目，去除原有表现的形式隔离信誉危险。
如信达地产在接手佳兆业广州南沙悦伴湾名目后将其更名为南沙山水·合悦，以及中信城将佳兆业航运红树湾更名为中信城开红树湾。
目前，由信达地产以及中信城开代建的名目曾经停工并陆续收盘销售。
引入信托等金融机构的保交付形式也与上述形式近似。
详细方式为，脱险房企将名目股权发售予信托等金融机构，然后由金融机构向名目提供股东借款以保障名目的停工建立，在建立实现后，名目所得收益用于偿还金融机构的建立投入，最初再由房企将名目股权购回。
在这样的形式下，名目建立资金其实不会流入脱险房企，而是间接由金融机构投入名目建立，即包管了名目的建立需要，又规避了信誉危险。
往年2月，恒大就曾与光大信托以及五矿信托签署协作协定，将旗下4个名目公司的股权发售予上述两家信托机构，同时，信托机构将投入资金以保障名目后续的开发以及建立。
经过这次股权买卖，恒大可发出4个名目的部份后期投资款约19.5亿元，可化解名目波及的债权约70.1亿元。恒大对此表现，发出的投资款将用于恒大其余名目保交楼及债权化解任务。
同时，按照布告，恒大将保存在名目的财务监视权、销售独特定价权。当名目完成收益后，除偿还信托机构整个投入外，赢余部份还将用于偿还恒大后期资金投入，且信托机构不以股东身份实际参预名目利润调配。
偿还完信托机构的投入后，恒大可行使权益要求信托机构以零对价转让相干名目的100%权利给本人。若恒大选择不行使该回购权，相干名目公司将持续由信托机构办理，信托机构每一年可调配利润的5%给信托机构，余额则调配给恒大。
也就是说，信托临时将名目公司归入名下，并为其建立提供资金上的保障，在建立实现后，再将其从新出借予企业，经过这类方式，来完成对名目交付的包管。
泰禾一样也曾以相似的形式尝试解决交付问题，往年6月，泰禾团体将其旗下复工近3年的白塘湾名目60%的股权发售予兴业信托，对价23.5亿元，并整个用于对消其欠兴业信托的债权。
兴业信托将为名目的后续建立提供股东存款，而泰禾则担任名目的建立，并在3年后由泰禾将股权购回。
不外，上述两种保交付模式并非代建企业及金融机构的慈悲行动，名目收益率、名目去化难度等种种要素是其投入资金的考量重点，因此并非一切问题名目都合用上述模式，房企的交付问题要想解决仍旧还有不少的路要走。
经营编纂：张祎
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