楼市，药来了

senlin91

作者：子木
来源：子木聊房（ID：zimuliaofang）
9月30日，央行、银保监会公布严重通知： “合乎前提的城市，可自主抉择在2022年底前阶段性维持、下调或勾销本地新发放首套住房存款利率上限...银行和客户可协商肯定详细的新发放首套房贷利率程度，无利于增加居民利息收入，更好地反对刚性住房需要。”明天大家都在探讨“放开利率上限”的事件，有的惊叹房价要大涨，有的则说要大跌，但都隔靴挠痒，没说到点子上。
上面我再跟大家讲一讲，或许有所启示。
问题一：为何这个时分会出台这样的政策？
绷不住。
我在9月十一日的一篇文章《》里做过预测，无妨回顾一下：
接上去是金九银十，往年最初一轮救市黄金窗口，截止年底只剩下三个多月了。 假如再救不起来，象征着这个行业完全歇菜。 一切人都知道房地产经济欠好，会挤出实体经济，但不能不抵赖，新经济还未到来以前，房地产仍然是压舱石、救命稻草。 不然影响经济大盘的不乱性，面前连带的是十几亿人的待业问题。 这就是理想，而咱们也要学会站在更高处换位看大盘。 不出不测，大招应该正在路上了，大家一定要做好筹备……明天的“放开利率上限”，其实就是大招的一道前菜，预计前面还要上大菜，凑上一桌满汉全席。
至于观众吃不吃，是不是吃得下，另说。
我看了一眼数据，往年的楼市应该是历史一切时代中最难的。
B端市场曾经脸朝地撞过一次了，无论与否，C端不克不及撞，一撞就塌了。
当初的危险次要蕴蓄在库存爆炸的三四线城市。
这些城市高度依赖房地产经济，假如成交量仍是提不起来，地卖不出去，往年年底会更难。
问题二：政策方面需求关注哪些中央？
一句话：给难题户的一次定向帮扶。
需求留意外面几大症结词：
合乎前提的城市
2022年底前阶段性
可自主抉择
可协商肯定
更好地反对刚需
1、甚么是合乎前提的城市？
指的是“2022年6-8日，新房销售价钱环比、同比延续降落的城市”。我数了一下，70大城市中一多半都属于：
天津，石家庄，大连，哈尔滨，武汉，贵阳，昆明，兰州，秦皇岛，包头，温州，安庆，泉州，济宁，宜昌，襄阳，岳阳，常德，湛江，桂林，北海，泸州，大理
这外面根本都是三四线城市，并且曾经不分甚么南北地域了，跟第一部份讲的观念根本吻合。
重点二线城市有天津、石家庄和武汉。
天津和石家庄，一丘之貉，产业找不到增量，人口被老大哥北京虹吸，这类衰退趋向很难找到“翻清点”。
天津还有教育能委曲抗一波，承接在北京混不上来35岁“中年人”。
石家庄那真是低头无光，始终得给隔壁雄安让路，这也证实了，甚么叫亲生的，甚么是后养的。
得多人诧异为何武汉，这么强的二线城市跑到了“吃低保”的营垒中？
实际上，并非武汉购买力不敷，也不是房价有泡沫，而是决心太差。
武汉前几年始终新房销售全国前三，各项数值很抗打，根本面也跟成都差不太多，惟独2021年发作少量的烂WL事情。
郑州排名第一，武汉排名第二，根本本地的民营都不干了，天然没有人敢买新房。
事实上，主城区好比汉口、武昌、光谷早已止跌反弹。
跌的最厉害的就是烂尾楼集中的近郊区。
行情欠好，好盘不开，烂盘自救，天然拉低了全部新房销售单价，以致于此。
固然这份民间整顿的连环上涨表单，只是冰山一角，还有得多的“难题户”在前面排队上场。
这部份再也不持续拓展，否则还得写上几千字，持续往下走。
2、2022年底前阶段性
这次给利率下调设定了期限，意思是过了2022年，政策就要发出。知道小米第一代手机卖的为何好吗？
饥饿营销。
不易失掉的，大家才会爱护保重。
所以这里也算是玩了一个小技能，告知大家，过了这个村儿，没这个店儿。有些人就会紧张起来，赶着上车买房了。
有用吗？没用。
这样的前菜对市场安慰颇有限，到时分成交起不来，政策收不发出都没啥意义。
3、可自主抉择
意思借着“因城施策”的标语，告知一切城市能够自行调理，选择维持、下调或者勾销。
这好像不必选，如果一集体在雪窖冰天里，走了三天三夜，快饿死了，忽然跑出来一集体捧着两个馍馍跟他说：
你选择持续饿着，吃，或者大口吃？
自主给了选择空间，但后果一定是相反的。
4、可协商肯定
当初的房贷利率曾经降至历史最低位，算上去，最低在4.1%摆布，假如LPR利率年底持续下调，那末最低房贷利率能够持续向下冲破，在3.8-4.0%之间。
但这次可协商肯定，就让人猜不透了，究竟最低能达到甚么水平呢？
3.5%吗？
这个谁都猜不许。人有多斗胆，地有多大产。
银行的敌人跟我说，这还要取决于集体征信，流水好的，可能搞到3.5%摆布，不外确定冲破不了公积金利率——3.25%。
往年银行里的钱太多了，放着也是放着，少赚也比不赚强，大家都有目标，先走量再说。
比来银行还有一个特别工作，想方法“尴尬”提前还款客户，否则兜不住。
所以咱们看到了一个颇有意思的景象：
去年的状况买的时分存款没额度，当初提前还款，银行也没额度。
5、更好地反对刚需
以前都提到了刚需和改良，而这次只针对刚需“破上限”。
多是摸索政策成果，也多是对“房住不炒”最初的坚持，由于放水利好的是有钱人，房贷利率上行，利好的也是有钱人。
定向放开上限，假如持续利好有钱人，那末有可能在局部城市再一次造成炒房风云。
有钱人用极低的利率买到多套房，炒高房价，而后卖给刚需，这游戏到头来，仍是没法玩。
但这个好像也是过量思考。
当初身旁的有钱人确实在抄底资产，但只会抄底一二线的中心优质资产，而不是被特殊关照的“难题群体”。
这些中央即便放开多套房低利率，在当初的市场环境下，可能也是石头打水漂。
问题三：买不买房？
得多媒体都在说，利率都这么低了，还不上车？要知道过了2022年，就没这福利了……
这是一种不担任任的说法。
万一房价持续上涨呢？假如石头打了水漂，2023年的利率或许更低呢？
最不肯定的事件，就是“不肯定”。
在不肯定性的环境里，按兵不动才是大瞎话。即便是房价下跌，也不会像过来那样，涨到你连车都追不上。
前菜看完了，别焦急动筷子，还能够再看看头盘、主菜、副菜、乃至是甜点。
这不，头盘曾经上线了。


啥意思呢？
2022年10月1日-2023年十二月31日，假如你在一年内“以房换房”，新房比旧房贵，免个税，假如新房比旧房廉价，按占比退个税。详细细节点上面大图：


这至关于把中央政府吃进去的二手房买卖利润，又吐了出来。
目的很简略，让利于民，促使消费，增进二手房市场活动，让更多的人参加买房大军。
至于成果，有一定的增进作用，但终究跟“定向破利率上限”一个情理，石头打水花。
个税有两种计算办法，一个是可以出示准确的房子固定资产原值凭据的，以转让集体所得的20%征收。另外一个是依照买卖价钱的1%征收的。
城市不同，算法不同，大部份都是根据1%间接收取，那末象征着总价较高的大城市沾恩力度要比小城市更大。而关于200万一套房，免税只要2万。
影响不了交易决策。
别焦急，头盘还有一道菜。
刚刚中国人民银行抉择下调首套集体住房公积金存款利率，首套公积金存款利率，5年下列是2.6%，5年以上3.1%。


这道菜对比猛，这个利率程度根本是自2015年以来最低值，也是历史新低。3.1%跟不要钱似的，会激起少量的公职员工购房消费。
但也仅限于能级对比高的城市。
这也告知咱们，越日后力度越猛，只要想不到，没有做不到。
关于一些原本购买力就很强的城市，我倡议你当初就被动迎下来抢一筷子吧。
好比上文提到的天津和武汉，主城区该上了，否则真比及主菜来了，盘里只剩下些渣子，也吃不舒服。
天津再怎么说，也是南方经济第二城，而武汉决心恢复只是时间问题。根本面不变，价值逻辑就不会变。
有价值的城市，当初是置换对比好的机会，资产腾挪，以劣换优，要被动吃头盘菜。
上菜逻辑是随着市场行情走的，一些城市接上去极可能等不上主菜。
当初的市场很矛盾，没房的很期待主菜和甜点的到来，但那时分往往大少数人的糊口其实不会如当初这样好。
而有房一族，确定但愿阴郁能早些散去，看到成交量起来，像当初缓缓跌，才好受。
世间悲欢不相反。
但我但愿，这个节骨眼无论是谁，一定要稳住心态，以5年的时间去对待事物开展，让咱们一同等候上面的主菜吧。
THE END