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任什么时候候美联储进入反抗通胀模式，美国房地产市场就会变得软弱。然而，当美国房价在短短两年内飙升43%之落后行加息，结果将更为重大。
固然，这就是咱们当初所看到的状况。只管人口构造颇有利，库存程度紧张，可担负性方面存在压力——典质存款利率飙升加之房价泡沫——正开始压低房价。事实上，上周咱们理解到，凯斯-席勒房价指数显示，美国房价自20十二年以来初次泛起环比上涨。
在全国规模内，因为典质存款利率为6%，美国房地产市场正趋于均衡。在疫情期间的房地产热潮中，美国房地产市场的典质存款利率定为3%。但咱们仍处于初期阶段。并且，继续进行的房价修改尚无影响到一切市场：5月至8月间，圣何塞的房价上涨了10.6%，而奥兰多的房价下跌了2%。
为了更好地理解美国房地产市场低迷的下一步走向，以及房价修改是不是会很快冲击更多市场，《财产》杂志分割了Zonda的首席经济学家阿里·沃尔夫（Ali Wolf）。当她不在全国各地与屋宇修建商沟-通时，她就会向白宫提供无关住房问题的倡议。
下列是《财产》杂志对阿里·沃尔夫的采访。
《财产》杂志：跟着数据出炉，很显著，美国许多市场的房价都在上涨。在一些中央，上涨幅度至关大。你以为房价上涨会继续到2023年吗?
沃尔夫：咱们尚无看到全国各地的房价广泛降落，但有一些市场的房价曾经开始降落，咱们预计在接上去的几个月里，美国更多的大都市都会泛起这类状况。只有利率放弃在高位，消费者需要依然疲软，预计2023年房价将泛起回调。
哪些类型的市场是最软弱的?
最软弱的市场包罗：（1）那些由于混合型任务模式而致使房价大幅下跌的市场，如博伊西、拉斯维加斯和丹佛。（2）没有本地待业根底来撑持较高房价的市场（换句话说，就是那些房价和支出不婚配的市场），如纳什维尔和佛罗里达州的部份地域。（3）住房库存迅速回升的市场，如凤凰城和奥斯汀。
为何奥斯汀、博伊西和凤凰城这样的市场转变如斯之快？
奥斯汀、博伊西和凤凰城等市场的房地产热潮是全美最先、最火爆的。创纪录的低典质存款利率，加之疫情带来的糊口形式的改动，包罗居家办公和搬家的减少，致使住房需要急剧回升，而供给却无奈跟上。
那些从加利福尼亚州和华盛顿等地搬家过去的人可以利用从本钱较高的市场发售屋宇获取的屋宇净值，并将这些资金用于在这些相对于更实惠的市场购买新房。搬家过去的买家发现这些市场与他们搬出之处比拟十分实惠，这对当地买家不利。
这些市场以为，供需失衡是如斯重大且长时间存在，以致于市场永久不会过热。为买房而疯狂的购房者简直违心领取任何价钱来买房。投资者和炒房者以为，这些市场机会曾经成熟。这类心态致使房价大幅下跌。
但是，跟着利率在2022年终回升，理想状况开始发扬作用。房价贬值正在放缓，并非一切挂牌的屋宇在上线一天内都能以高于标价的价钱发售。屋宇需要放缓之际，恰逢一些在建的新房开始上市，而二手房库存迅速减少，由于卖家试图驾驭他们以为房价达到峰值的机会。
您预计典质存款利率接近7%时会对房地产市场发生怎么样的影响？在典质存款利率为5%时，房价修改曾经在进行。咱们是不是应该预期典质存款利率为6.5%-7%时，这类状况会更重大？
住房可担负性是由得多要素驱动的，但两大症结要素是房价和典质存款利率。咱们刚刚阅历了美国历史上一个共同的时代，不停下跌的房价被创纪录的低利率所对消。便宜融资本钱有助于管制月供。
不外，自往年年终以来，利率大幅回升，给住房可担负性带来了压力。当利率从3%回升到4%时，太高的房价让购房者望而生畏，而每减少100个基点，就会使数百万美国人因房价太高而无奈获取住房一切权。
假如典质存款利率在较长一段时间内放弃高位，咱们预计住房需要将放弃疲软，新屋建立将遭到限度，全国各地的房价将泛起回调。（财产中文网）
译者：中慧言-王芳 |
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