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编者案：过来一年，因疫情分发、经济调剂与消费决心等影响，商业地产及相干畛域面临较大的压力和应战，但乐观前行者总会在难题中寻找到新的机遇。
十一月，以“回归、进化与翻新”为主题，第十届商业地产盛会“2022观念商业年会”将持续隆重召开，并在时期转变大格式中，去开启新的商业将来。
带着对商业地产的不懈探究，观念机构持续遍访行业精英：企业家、办理者、专业人士，经过系列特稿，讲述他们外行业回归、进化与翻新中的新模式、新故事和新篇章。
观念网 “小心且乐观”，两年前，信保基金向观念新媒体透露了对房地产基金开展情势的判别。往年再见时，这家以“信保四海，鼎峙五洲”为愿景的企业，曾经投资了2只保障房REITs名目的战投份额。
8月中旬，国际首批保障性租赁住房REITs红土深圳安居REIT和中金厦门安居REIT分别迎来发行的日子，并于月底同一天上市。
作为根底设施畛域的首要资产类型之一，保障性租赁住房REITs能够在进步保障性租赁住房无效供应的同时，为市场提供更多投资维度想象。现阶段大部份保障房名目次要集中在一线及新一线城市，底层资产品质在一定水平上失掉保障，而跟着政策红利进一步释放和市场需要的继续增长，保障房发行REITs之后的投资盈利空间一样也在回升。
如今，第二盈利曲线在信保基金身上开始失掉了详细体现。
作为私募基金，信保基金在保利开展控股的反对下投资了深圳安居及厦门安居两只保租房REITs的战投份额，成为以后市场上独一完成两只保租房REITs策略投资的私募股权基金。
“信保基金当初的翻新发力重点之一在于REITs。”作为信保基金REITs平台总经理，李文峥以为增强保租房等一系列REITs业务导向是重中之重，在与观念新媒体畅聊的一个多小时里，他向咱们展现了信保基金作为私募基金在REITs产业链中的将来蓝图。
探路保租房REITs
早在2021年6月，国度开展变革委印发相干通知，明白将保障性租赁住房归入根底设施畛域不动产投资信托基金试点规模；往年5月证监会与国度发改委也表现，反对前提成熟的保障性租赁住房名目发行REITs，放慢相干试点任务。
截至目前，全国首批3只保租房REITs名目曾经上市，市场亦被扑灭。8月31日上市当天，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT个人涨停，涨幅均达到了30%，反应出以后资本市场REITs热度的洋溢和对保障房名目的高度认可。从网下认购状况看，参预红土深圳安居REIT的机构投资者为83家，中金厦门安居REIT则获取68家机构投资者的无效报价，券商及券商资管、保险、公募、私募等金融机构都在争夺投资时机。
3宗名目上市诱发的热潮面前，是保租房“融投管退”模式闭环的造成，原始权利人回收资金用于新名目开发建立，培育成熟之后可注入到REITs平台之中。这类基于REITs的商业模式，信保基金感触很深。“租赁住房的传统做法，是不克不及销售去化的，资产就很重，周转慢。企业的ROE往往较低，后期的资本金融资也得不到很好的解决。有了REITs，能够经过它来放慢资金周转，也造成轻重结合的开展”，李文峥提到，“信保基金的规划，是基于REITs的产业链。保租房这个畛域对咱们很首要，但也不易。”
在与李文峥交流过程当中，他特别提到保障房名目以后面临的几个难点，首当其冲的就是用地问题，须在新增供给上提供更多租赁住房用地。
第二个难点则与退出渠道无关。“当初看来，这项难点曾经失掉理解决，有了REITs渠道，名目可以有退出，市场主体就无机会可以进入。”
另外一项难点则是收益率。有些城市的租赁住房名目本身的房钱较低，在发行REITs的时分收益率纷歧定达标。
另外，目前市场化的参预主体不太够，“更多的是各地国企如安居团体参预，政策性较强，市场化的投资主体有欠缺。”言下之意，公道分配保障房名目和市场化资源，也许会成为国际保租房业务进一步开展的首要之举。
“保障房的开展趋向将很好。得多城市的”十四五“布局都将保障房作为重点开展的畛域，范围会很快下去。有了REITs之后，资本市场的定价会起到无效的传导作用，使得拿地本钱、投资总额、经营办理等更公道和无效。保障房REITs的范围也会愈来愈大，使人期待。”
信保基金的赛道
目前，参预国际REITs发行的金融机构次要是公募基金和券商等，李文峥以为，至关一部份不动产私募基金公司同时具备较强的金融才能和资产经营办理才能，将来无机会深度参预国际REITs市场。
李文峥曾总结了一套私募基金的“1+3”业务模式。将“1”看做是投资。即投资于持有型资产搭建Pre-REITs，并以REITs退出，或者投资于REITs发行与扩募时的份额；而将“3”定义为结合在资产和REITs上的专业办事业务，包罗作为财务参谋提供发行办事，参预资产的经营办理以及REITs投资征询等。
策略配售业务需求品牌和协同的价值。“之所以能在三个保障房REITs名目中投资两个，是由于咱们跟发行人之间具备协同价值。”李文峥表现，一方面信保基金品牌实力卓著，另外一方面，可与发行人在将来私募基金协作、REITs名目投融资等业务中发生价值协同点，而这些协同点是策略投资的首要根底。
在他的眼中，REITs是集投资、投行、资管等方面的专业于一身。专业化是开展业务的中心点。
如今，信保基金下一步的铺排方案也连续了这个观念。
“目前重点就是在于REITs的规划，咱们曾经投入了两年时间，不停加深REITs专业化程度，放慢业务拓展。”一方面，信保基金继续推动曾经开启的投资业务，包罗Pre-REITs和策略投资，另外一方面重点环抱REITs建设业务生态体系，开展金融业务，提供金融办事。
“信保基金聚焦在Pre-REITs和REITs策略投资，未来无机会也会斟酌进入二级市场。”从横向来看，信保基金将造成一个从Pre-REITs到策略投资，再到二级市场的业务链，并在此根底上，增强资产办理的才能，造成投资、投行和资管的综合开展，从而进一步造成残缺的业务生态圈。
与观念新媒体分享了下一步打法后，李文峥思考了半晌，随即又表现，以后REITs市场的开展曾经世人皆知，“泛滥机构都想进场，但在市场里怎么参预？需求发扬各自劣势，造成各自特色。”
李文峥：信保基金REITs平台总经理，拥有境表里十余年的REITs教训。为国度发改委PPP专家库专家，北京大学光华REITs课题组成员，拥有多年不动产投资和REITs资本运作的理论教训。深度参预我国REITs后期任务与试点理论，为《REITs：中国路途》、《中国REITs市场建立》等书籍的编写组次要成员。
下列为观念新媒体对与信保基金REITs平台总经理李文峥学生的采访实录：
观念新媒体：比来全部地产金融生态环境产生了一些变动，您感觉有哪些本质性的改革？
李文峥：全部地产金融生态环境的改革，跟行业变动有很大瓜葛。之前行业高速生长时，做金融次要是提供资金，所以地产金融畛域范围开展得很快，然而防备零碎危险的才能就都成为了一个首要问题。
从狭义来看，全部地产行业金融属性十分强；地产基金则跟地产的开展有十分大的瓜葛。
过来一段时间的开展中，全部地产行业处于生长对比快、利润较好的形态，并在竞争中造成了快周转、高负债的市场格式。地产属于资金密集型，而各类金融机构大多提供的债属性资金，强调平安；但当全部市场欠好的时分，危险不只是局部的和一般的，而带有零碎性的时分，债权就成为一个大问题。
应答环境泛起的变动，原本的高杠杆做法就要改动，变为以股权投资为主。咱们信保基金始终以来提倡股权投资，建设了相应的风控规范和投后办理体系，所以说，地产基金应朝着股权投资的专业化标的目的转变。同时，存量市场愈来愈大，捉住REITs的时机去规划持有型资产，也会成为地产基金的首要变动。
观念新媒体：您以前在博鳌房地产论坛上提到过，REITs在十分好的机会泛起了,面前的意义是？
李文峥：REITs的降生是不停致力的进程，泛起时碰到了几个大拐点。
第一，中国经济从增量时期步入存量时期，根底设施存量范围很大，得多收益也不错，这给REITs提供了十分好的根底撑持。
第二，经济在这一两年泛起了一些应战，需求开拓新融资渠道。原来传统的偏债属性的融资模式，使得杠杆愈来愈高，危险在不停会聚，需求无效释放。从这个逻辑上看REITs，能够成为十分好的金融工具，既无效盘活存量，又增进新的投资。从日本、美国的教训证实了这一点。
第三，资本市场也始终不足相似REITs这样的金融产品。得多机构投资者，不足有继续现金流的投资产品进行配置，REITs是能够填补这方面的空白，增进当下金融市场的开展。REITs仍是合适公众进行投资的工具，能够无效疏导一些社会资本进入到根底设施畛域。
观念新媒体：当初REITs在二级市场上大体表示如何？
李文峥：REITs的市场表示好过预期，尤为是与海内REITs进行对比时。
在去年6月21号9只REITs上市之后，市场关于收益率的要求还处于不肯定的形态，7月份还泛起了破发的状况；8月份开始，投资者开始意识到REITs价值并买入；到往年2月份REITs总体的价钱抵达一个高位，之后开始回到相对于不乱的平台期。咱们还看到往年6月21日是首批的一些策略投资者解禁的日子，市场并无泛起上涨，之后还泛起下跌的趋向，这让咱们以为二级市场初步造成了一个REITs的价值中枢。
按目前的二级市场价钱计，产权类REITs的收益率要求就是3%摆布，这比较香港、新加坡的同类资产，充沛地体现了我国投资者对REITs的价值判别。
观念新媒体：信保基金曾经投资了深圳和厦门两个保障房REITs名目的战投份额，冲破点在哪里？
李文峥：策略配售是有较高的要求，要与发行人之间有较强的策略瓜葛，体现策略价值。第一是要有好的品牌，第二是要有好的协同价值。好的品牌代表机构进入市场可以带来侧面影响，品牌面前反应的是企业多年来造成的口碑。
与发行人之间能不克不及造成业务上的策略协作是十分首要的，咱们之所以能参预两支REITs的策略份额投资，是由于信保基金将来在私募基金的协作、REITs的投融资等方面会与发行人发生得多价值协同点。
观念新媒体：国际保障房REITs的市场后劲有多大？
李文峥：保障房REITs是刚起步，将来后劲很大。
保障房近些年的新增量可观，以一线城市为例，上海近些年就有少量单列的租赁用地供给。保障房的开展趋向将很好。得多城市的“十四五”布局都将保障房作为重点开展的畛域，范围会很快下去。如深圳、广州等进行住房布局时也提出加大建立保障性住房的比例。
有了REITs之后，资本市场的定价会起到无效的传导作用，使得拿地本钱、投资总额、经营办理等更公道和无效。保障房REITs的范围也会愈来愈大，使人期待。
观念新媒体：保障房市场在开展过程当中有无一些需求解决的问题？
李文峥：保障房其实面临几个难点：首当其冲的就是用地问题，须在新增供给上提供更多租赁住房用地。
第二个难点则与退出渠道无关。当初看来，这项难点曾经失掉理解决，有了REITs渠道，名目可以有退出，市场主体就无机会可以进入。
另外，目前市场化的参预主体不太够。更多的是各地国企如安居团体参预，政策性较强，市场化的投资主体有欠缺。
观念新媒体：在REITs开展的根底和配景下，怎么对待目前商业地产的开展态势？
李文峥：国际公募REITs以根底设施为根底资产，没有对商业地产凋谢，这跟房地产政策相干。在REITs配景下商业地产也有相应的开展时机。
首先，有一些商业地产无机会在现有的政策框架下做试点，好比可以跟根底设施严密结合的商业物业——如地铁上盖TOD等，若该等商业物业是配合建立地铁的需求，并且发行REITs回收资金又用于交通根底设施的建立，这类状况下就有一定时机获取认可。
咱们能够预期，REITs总有一天会对商业地产凋谢。假如房地产进入安康良性开展的轨道，房住不炒的状况失掉基本落实，那末房地产的政策就会有变动，REITs的资产规模就会拓宽到商业物业。而在目前行业难题的时分，其实就给得多机构提供了收购资产的时机，当初假如做好了筹备，私募基金是能够收购一些优质的资产，做大资产范围的。
观念新媒体：您感觉私募基金在REITs的业务标的目的有哪些？
李文峥：以前我曾提出过私募基金的“1+3”业务模式。“1”是投资业务。既可投资于持有型资产搭建Pre-REITs，并以REITs退出获利，又可投资于REITs发行与扩募时的份额，还能够在二级市场交易，有多种投资战略；而“3”是指结合在资产和REITs上的三类专业办事业务，包罗财务参谋，为发行提供办事，资产经营办理，以及REITs投资征询等。
私募基金以投资为中心业务导向，有了REITs之后，当初能够有Pre-REITs的投资战略，产业园、保障房、物流这些都是私募基金正在大举进入的畛域。
观念新媒体：信保基金规划私募REITs赛道有哪些心得？
李文峥：首先是策略规划。信保基金在两年前就成立了一个REITs业务机构，引入市场化的人材，从事REITs的业务，这是私募基金畛域在国际做得最先的，信保基金成为国际REITs的后行者。看准了就去投入，就会取得很好的报答。所以策略思惟就很首要。
其次，要有翻新认识。作为私募基金的办理机构，不克不及墨守成规，要走出温馨圈，勇于尝试新的货色，敢于翻新。信保基金在地产畛域已成为头部私募基金公司，因此，寻觅新的标的目的，规划新的赛道，就要有翻新的精力和做法。
再其次，要强调市场化和专业化的开展。用市场化的机制，来建设私募基金公司的投资规范、募资渠道、办理体系等，能力吸引市场化的资金、名目、人材，能力在翻新的路上走得更远。专业化则是私募基金公司的基石，以专业化的办事为投资者带来满意的报答，是基金存在的价值。在开展REITs这种新业务时，更要专业化运作，能力完成冲破。
观念新媒体：从企业角度登程，您感觉当下REITs市场有无应该改进或增强的标的目的？
李文峥：国际市场发行REITs曾经有很好的功效，目前发行了17支，并且马上就会有3支产业园REITs、2支高速公路REITs名目面世。一年多来REITs市场表示也很杰出，从原始权利人、投资者、金融机构等多方面来讲，都是有播种的，造成了十分好的试点起步。下一步有下列几个方面能够继续完美。
一是进一步完美政策与轨制体系，放慢市场建立，如有序扩张根底设施行业，简化公募基金加ABS的产品构造等。同时，出台完美一些配套政策，包罗国资、会计等方面的政策，税务反对政策也可进一步细化。
二是推进REITs办理人的专业化开展。从轨制设计角度，强调公募基金公司REITs的专业化，与证券投资业务离开开展，同时就REITs专业标的目的放宽资历准入，允许合资历的产业方和市场专业机构无机会参预REITs基金办理。私募基金公司能够在这一块做些筹备。
最初是继续做好投资者教育，增强二级市场办理。既要加大鼓吹力度，让各类投资者意识、理解和参预REITs投资，也要造就投资者危险认识，根绝无序炒作、严禁市场操控，增强市场的办理。
观念新媒体：信保基金下一步的铺排方案是？
李文峥：信保基金目前重点就是在于REITs的规划，咱们曾经投入了两年时间，不停加深REITs专业化程度，放慢业务拓展。
一方面，信保基金继续推动曾经开启的投资业务，包罗Pre-REITs和策略投资，另外一方面重点环抱REITs建设业务生态体系，开展金融业务，提供金融办事。
信保基金聚焦在Pre-REITs和REITs策略投资，未来无机会也会斟酌进入二级市场。从横向来看，信保基金将造成一个从Pre-REITs到策略投资，再到二级市场的业务链，并在此根底上，增强资产办理的才能，造成投资、投行和资管的综合开展，从而进一步造成残缺的业务生态圈。
泛滥机构都想进场，但在市场里怎么参预？需求发扬各自劣势，造成各自特色。信保基金是寻求体系化开展、强调综合业务才能，力争成为私募基金行业在REITs畛域的后行者与领跑者。
本文源自观念网 |
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