狐说商道｜自若降本增溢：轻资产新模式“转嫁”危险、与贝壳租房或存直接竞争

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商业世界的变与不变，新时期的商业竞争规律正粗浅地影响着企业的运营规划，更潜移默化地影响着产业的开展。《狐说商道》关注企业和企业家自身，也关注产业及产业的开展。
此为《狐说商道》针对“长租公寓行业及公寓经营商”系列报导的第二篇稿件，聚焦自若。



9月底，魔方办事向港交所提交招股书，带着其7.6万套的在营公寓冲刺港股“长租公寓第一股”。同时也将这已经一度是资本宠儿、却在2018年堕入暴雷潮后于资本市场冬眠数年的长租公寓行业再度拉下台前。
而作为长租公寓畛域的头部企业，自若也已经屡次传出上市相干的风闻，不外自若始终对表面示，并无上市时间表，不急于追求上市。
成立于20十一年的自若如今曾经开展成了长租公寓畛域的头部企业，2019年时，自若的在管房源就超过了100万间，办事了近50万业主以及300万的租客。
自若宏大的范围依靠于其面前具有宏大房源数据的链家，而在此根底上建设起的长租公寓业务的主力是扩散式公寓，也就是传统的二房主模式。
但这一模式在过往的教训中被证实存在不小的危险，按照央广网的相干报导显示：2017年至2020年的三年内，全国共有153家长租企业“爆雷”，2020年1-十一月就多达84家，其中，很大一部份缘故在于“高进低出”“长收短付”、滥用“房钱贷”等经营模式以及疾速扩大范围收缩下的绰绰有余，终究致使资金链断裂。
而上述的高进低出、长收短租等景象均高发于扩散式的二房主模式长租公寓之中，也便是自若目前的次要模式。
除了次要模式存疑外，相较于其余中介系及互联网长租公寓品牌，自若也并无真正意义上的模式壁垒，其可以区分于传统的扩散二房主而脱颖而出的次要要素在于，品牌、范围以及获客渠道劣势。
过往的二房主模式继续走弱，长租公寓行业中不少企业都在追求破局，改换“打法”。
而在这样的配景下，自若开始求变、求开展，如尝试向更轻模式转型的自若增益租，以及可以获取更高溢价率的集中式长租公寓真个发力。
除了本身的问题外，自若还需求面临行业愈发降级的竞争，其中，与自若系出同门，具有一样大中介平台配景劣势的贝壳于2021年公布了一体两翼策略，即以屋宇中介经纪业务为体，家居家装以及屋宇租赁业务为两翼的开展模式，正式下场做租赁业务。
贝壳租房与自若无疑拥有至关多的类似的地方，两者在业务端以及商业模式上有互补的地方，但因为两者所面对的业主及租客的需要并不是彻底独立，而是拥有较强的代替性，两者不免会在泛滥租赁业务航道上有间接或直接的竞争。
轻资产模式尝试：自若增益租
自若过往的长租公寓状态广泛存在模式太重的问题，在从集体房主手中收得扩散的房源后，自若会对这些房源进行总体的从新装修，然后再进行出租。
在这一过程当中，自若一方面需求承当装修的本钱，另外一方面合约时间往往较长，在这样的模式下，自若每一个套房源的造成都需求承当相对于较高的本钱，从而也就拥有更高资金危险。
因此，如何升高前置本钱成为自若需求解决的问题之一。此前，于2020年，太高的前置本钱就已经给自若带来过一场降租风云，而该事情的起因就来自太高的收房本钱赶上市场变动，致使价钱倒挂。而此前不少暴雷、关门的企业也是倒在了疾速扩大下急剧累积的收房本钱之下。
2021年自若推出的增益租模式，就是自若在升高前置本钱上所作出的翻新。
首先，在增益租模式下，自若会给业主提供几种装修模板供业主选择，同古装修的本钱将由业主承当。
经过这一模式，自若可以省去后期装修的本钱，同时通过装修晋升了质量的房源在出租方面也有着相对于劣势。
另外，该模式下的屋宇租赁合约能够一年起签，在操作上则更为灵敏。
收益模式上，自若增益租改动了过往吃房钱价差的收益模式，而是以实际房钱与房主进行分红，房主可以取得收房时商定的保底房钱，保底收益率为80%，超越保底房钱的部份将由自若与房主按一定比例分红。
增益租模式下，自若需求付出的前置本钱有了一定的幅度的升高，属于一种相对于较为轻资产的经营形式，在全部过程当中自若投入的次要本钱就是80%收益率的保底房钱，过剩部份则是以分红的形式获得收益。
按照部份媒体的报导，过剩部份的房钱分红比例为各占50%，另外，业主还需每月向自若领取8%月租的办理费，再加之租客每月10%的办事费，以此计算，假如该房源全年出租，自若每月能收取房租28%的办事费。
换言之，假如屋宇根据预期出租，自若在全部过程当中除了人工外，并无任何投入，同时可以每个月收取28%月租的办事费，这就是自若的轻资产经营模式。
不外，自若增益租不吃价差的模式实质上与先前的模式差别并非很大，过往自若需求承当装修的本钱，进而将装修本钱摊派在了每个月的房租傍边，增益租下自若其实不需求公费对屋宇进行装修，因此而增加了房租上的价差，关于自若而言，区分就在于转嫁了装修投入本钱与屋宇空置之间发生损失的危险。
按照媒体报导，自若曾表现，屋宇装修后，房钱可以下跌约20%，假如据此计算，在不斟酌自若原先托管模式可能存在的托管费以及空置期的状况下，屋宇正常出租，业主经过增益租所能取得的出租收益至关于不通过装修间接托管给自若的98.4%，而假如屋宇存在空置期没能取得额定收益，只能拿到72%（扣除8%办理费）保底收益的业主则仅能取得间接托管收益的86.4%，这十二%的或有收益差就是自若转嫁给业主的装修后空置危险，假如扣除自若原有托管模式可能存在的托管费以及空置期后，收益差的比例可能还会进一步的增大。
同时，有部份业主反应，80%的保底收益是按照第一年时商定的价钱来计算，其实不会随后续房租的下跌而增长，因此业主实际取得的收益比例还会逐年升高，而同时在渡过装修本钱均摊在保底收益里的几年后，业主并未随房租一起下跌的保底收益是不是会高于市场价则一样存疑。
另外，为了取得最高28%月租的每个月收益，自若要做的就是尽快将屋宇出租，升高空置率，由于屋宇一旦空置，自若不只拿不到租客的办事费，同时还需承当领取给业主的72%的保底房钱。
而放慢屋宇出租速度，进步出租率、升高空置率等，均需求自若与时间赛跑，从而也无奈开脱自若重装出租模式以来所始终需求面对的问题，即装修以及空气品质问题。
自2018年因与甲醛相干的事情被推下风口浪尖以来，自若一直无奈完全解决其部份房源甲醛超标等问题。
在黑猫投诉平台上，仅2022年下半年，自若接到的无关甲醛超标的投诉就超过20起。
而这些事情的面前，一方面来自于自若百万级别的房源所带来的微小基数，另外一方面则来自于自若二房主模式下关于屋宇疾速出租以获得盈利空间的需要。
集中带来的高溢价率
除了在轻资产模式上的尝试，自若还在相对于模式较重的畛域，也是过往房企系长租公寓的主战场，集中式长租公寓上有所发力。
集中式长租公寓次要是由自若从业主处将整栋或几层物业总体支出，并进行从新拆卸后出租，并对其进行集中式的办理办事。
在扩散式长租模式下的自若，其可以对房源赋与的附加价值较为无限，在这类状况下，自若后期凝固在房源中的装修本钱以及往后扩散在日常经营中的空置本钱需求更长的回收周期。
但集中式长租公寓模式下，因为整栋或数层房源可以进行集中式的办理，并在此根底上降生出社区效应以及各类公区等附加办事，自若可以给其房源带来更高的溢价空间。
按照自若官网，目前自若在北京、上海、深圳3个城市共开设有十二个自若寓，而按照其2021年披露的集中式租赁名目运营数据，目前自若曾经在全国8个城市办理有65栋集中式名目，总体出租率超98％，这一数据还要高过其扩散式公寓的出租率（95%）。同时，60％的房源完成0空置周转。
而这一业务所附带的高溢价率，在自若集中式长租公寓“旗舰”产品的自若寓上就有所体现。
如位于北京市海淀区五道口展春园的自若寓，目前其房源中尚有21平的一居室在租，月房钱达到5800元。
而一样位于展春园小区内的42平摆布的自若的在租一居室，其均匀房钱为约7610元/月。
挂在链家、我爱我家等平台上的同小区、相似户型一居室的均匀房钱则在6600元摆布。
在此根底上计算出的每平米均匀租赁价钱分别为：中介平台157元/平，自若181元/平，自若寓276元/平。
经计算，自若的房源较该小区同户型房源的溢价率15%，自若寓的每平米租赁价钱较周边小区的均价则高出约75%，同时也要远高于自若在同小区的扩散式长租产品。
位于北京市旭日区望京的自若寓每平米均价较周边溢价乃至达到近十二0%。
不外因为整租独立卫浴这一户型自身带有较高的溢价，且详细程度无奈精准量化，所以自若寓的溢价程度会低于粗略计算下的溢价率，不外总体也是处于一个较高的程度。
支出整栋物业，总体进行装修后出租的宏大后期本钱下，自若寓的获利根本盘就依靠在高出租率的同时，显著高于市场价的每平米房钱傍边。
关于自若寓价钱相对于周边其余房源较高的缘故，搜狐财经在部份自若寓门店走访的过程当中，自若寓的管家给出的回答较为统一。
首先是年老化社区的概念，自若寓的管家表现，其对用户的春秋层有较严格的规范，根本将春秋限度在18-40岁之间，而这样拥有特定气质的社区只要在集中式的公寓中才有可能完成，扩散式的房源或公寓没有筛选的前提，也没无形成社区的根底。
另外还有集中式办理以及功用齐全的公区，从走访的几处线下门店来看，自若寓的公区根本包孕健身区、台球桌、以及凋谢式的茶水间等。
以自若寓管家的说法，集中式办理以及公区等的使用费用均包孕在每个月领取的、房租10%的办事费中，不外这两项劣势同时也会在自身相对于较高的房租中有所体现，自若寓所提供的各类附加办事都为其相较于邻近扩散房源的较高溢价率提供了撑持。
但同时，关于自若以及自若寓的溢价率，有部份消费者以为其价钱太高的同时，并无播种等价的办事与体验，不外也有消费者对搜狐财经表现，相较于花少量时间去甄别房源、分割中介等，本人更违心多花钱选择自若的产品以勤俭本人的时间及精神。
虽然集中式的长租公寓可以带来更高的溢价率，却也需求承当更长的本钱回收周期，另外，与该赛道上的主力玩家——房企系长租公寓品牌不同，自若的集中式长租公寓的扩大渠道相对于无限，即便在2020年底经过并购贝客公寓一次性获取53个集中性名目的状况下，其集中式业务的范围仍旧处于一个相对于较小的程度，将来如何获取更多的房源是自若集中式业务开展需求冲破的首要关卡。
系出同门的贝壳下场做租房
除对模式的探究以及业务规划的布局外，自若将来还需求面对不少来自内部的压力，其中与其系出同门，拥有相反基因，掌握相反流量壁垒的贝壳租房无疑是其难以避开的“对手”。
在过来很长一段时间里，贝壳都偏向因而一个环抱房地产相干经纪业务的寓居办事平台。
不外，跟着其房产经纪业务的膨胀，贝壳在2021年底正式发布其一体两翼策略，而其两翼就包罗惠居事业线，也即贝壳租房，尔后贝壳便亲身下场做起了房产租赁的一线业务。
按照贝壳租房的相干信息及报导，目前贝壳在租房畛域曾经构建起租赁经纪、公寓经营、专业机构托管以及投资共建4种中心业务模式。
从上述这四项业务来看，贝壳在租房畛域的业务模式和规划维度并无超越传统住房租赁企业的商业逻辑框架，因此也无可防止的与一样深耕与租赁畛域的自若有所堆叠。
首先是衔接链家等中介的租赁经纪办事，在这一商业模式中，贝壳租房表演的是一个经纪人接入平台的角色，其实不会亲身下场参预经营与办事，而该业务是自若并未过量涉足的畛域，因此其实不存在竞争瓜葛，
但贝壳租房往年2月份推出的贝壳省心租业务，就与自若的长租公寓模式存在不少类似的地方。
按照相干信息，贝壳省心租次要是将扩散支出，然后经过贝壳找房这一平台进行出租，也就是贝壳的扩散式长租公寓业务。
不外两者之间也略有不同，贝壳省心租其实不会对房源进行从新装修，而是在收房时就选择简装修房源，而自若的模式则将投入额定的装修本钱。
贝壳省心租的获利模式是按照同类型房源均匀成交周期商定空置期，给业主提供固定收益，并经过疾速出租，挣空置期的钱，而这类与自若增益租的业主保底收益则略有类似。
从这一角度来看，贝壳省心租与自若增益租所针对的业主群体也许会存在一定的重合。
针对贝壳租房业务与自若是不是存在业务堆叠的问题，搜狐财经向贝壳理解了相干状况，贝壳表现，贝壳租房与自若贝壳租房和自若作为亲密协作火伴，模式互有不同，彼此互补。
目前，贝壳省心租业务尚在起步阶段，按照相干报导，截至2022年7月，贝壳省心租在北京、上海、天津、成都、杭州、姑苏、宁波、深圳8个城市办事和在管房源超35000套，而上述8个城市均在自若的10个次要城市之中，将来跟着贝壳省心租范围的进一步开展，与自若的间接或直接性的竞争可能会更为明白。
另外，在自若推动规划的集中式长租公寓畛域，刚刚起步的贝壳租房一样有所投入。
在集中式公寓经营方面，贝壳租房目前曾经构建起既有轻资产的品牌加盟、托管经营、商务征询、招租去化、租客办事等经营赋能模式，同时也有相对于资产模式较重的投资共建业务。
往年2月，贝壳与乐湾公寓协作签约，在上海徐汇区协作建立一个占地近4万平的贝壳新青年公寓。该名目由老旧厂房革新而来，名目整体量达2978套并实施集中式、办事式办理，而该名目也是贝壳租房投资共建的首个青年公寓名目。
可见，贝壳租房在集中式公寓畛域，无论是以轻、重资产模式均进行了一定水平的尝试与规划。同时，因为其集中式公寓业务与自若寓之间的“撞车”以及引进乐湾公寓作为协作火伴，均惹起了外界的探讨。
作为根植于房产买卖以及租赁平台多年的贝壳无疑曾经积攒下了宏大的客户群体以及范围，因此关于追求业务新增长点的贝壳而言，下场自营租赁是顺理成章的转化进程。同时，贝壳与自若是两个互相独立的主体，作为上市公司的贝壳也其实不需求将其宏大的房源信息资源所带来的租赁商机经由自若转化。
从目前来看，两者以前的业务的确存在一定的差别性，然而伴有着作为贝壳新增长驱能源的租房业务的开展，将来的贝壳租房是不是会和自若有若明若暗的业务差别则存在一定的疑难。
另外，因为租房市场的大部份业主方以及租客方的需要之间其实不存在显著的不成替代性，自若的客户群体一样有多是贝壳租房的用户群体，因此两者之间也许存在直接的竞争瓜葛。
在将来如何与贝壳租房“协同作战”，防止同业竞争是自若所要面对的问题，另外，在放弃二者业务区别度的状况下，自若在将来业务开展标的目的的选择上也将遭到一定的限度。
经营编纂：张祎
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