澳洲新房，愈来愈贵！

温暖的冷空气

受澳洲央行延续加息和修建本钱减少的影响，2022年三季度全国新房销售额上涨。修建本钱以创记载的速度增长。
各州私宅名目动工数量均泛起下滑。虽然修建行业在窘境中勉力维持，但住宅供给在将来的缺口正在扩张。
新房销售的窘境
澳大利亚住房行业协会（HIA）公布的最新数据显示，2022年第三季度新房销售暴涨15.7%。除了南澳泛起了6.6%的增长，其余各州上涨幅度分别为维州20.8%、昆州17.0%、新州16.3%，西澳10.0%。


这是自2020年6月以来最疲弱的一个季度，过后全国封锁使澳大利亚堕入近30年来的初次衰退。
在澳洲央行10月份将现金利率持续进步25个基点至2.6%之后，新房销售的降落速度将持续放慢，但加息对全部房地产市场销售的影响极可能要到2023年下半年能力彻底浮现。
缘故如下：
5月央行宣告加息，借款人根本到8月才开始感触到对现金流的影响。


借贷者在加息三个月后才真正发生消费模式的变动。因此，关于依赖消费者需要的企业来讲，可能还需求几个月的时间才会诱发连锁反映。
将来几个月，经济倍增效应会加剧这类影响。消费者外出就餐破费更少，这象征着餐馆老板的盈利更少，而后可能会辞退员工或增加员工收入……
另外，2020年3月，澳洲央行还推出了一项政策，以0.1%的利率向银行提供3年存款。
这个政策以及其余市场干涉措施允许银即将三年期固定典质存款利率降至2%摆布。作为市场回应，固定典质存款再融资集中产生在这一时代，比例从10-15%回升到40%以上。也就是说直至2023年3月后这些借款人再融资时，他们都不会遭到加息的影响。
加息政策的滞后效应使澳洲央行要破费更长的时间能力看到它想要的后果，但目前房地产需要的增加重大妨碍了新名目的开展，同时这类风险的滞后对将来市场的供给将发生更为深远的影响。
更不容乐观的是，澳大利亚央行近30年来最重大的压缩周期产生的同时，修建行业正在阅历近50年来最快的建立本钱增长。
修建本钱飙升
全国住宅修建本钱以创纪录的速度增长。截至2022年9月一年里本钱增长了十一.0%，不包罗引入消费办事税的冲击，这是最高的年度增长率。这个数据在6月为10.0%。
2022年第三季度修建本钱增长4.7%，高于上季度的2.4%，也高于去年同期3.8%的增幅，虽然过后封锁对国际供给链的影响比当初更重大。
种种迹象标明，修建行业会看到本钱继续回升。从木材和金属资料开始的预制框架建材涨价开始，将来受修建资料本钱回升影响的产品规模只会扩张。休息力充足和更高的办理费用持续对该行业发生影响。大少数州的渣滓处置费都在大幅下跌，其余的专业费用和办事费也在颠簸之中。


另外，该行业每个季度都面临严重的额定应战，修建供给商应答不停下跌的燃料、运费和电力对其利润的影响已有18个多月。许多供给商别无选择，只能转嫁价钱下跌。
4月份每套新房建形成本创纪录地下跌了76,715澳元，使全澳已审批新房的均匀价值初次冲破40万澳元大关。这诱发了一种正告，因为承建商不能不兑当初本钱飙升前与客户签署固定价钱合同，这减少了承建商的压力，尤为是那些中小型企业。
继昆州修建商Pivotal Homes和Solido Builders接踵进入清理顺序后，澳洲最大的屋宇修建商Metricon的具有者在5月份向公司注入了30,000,000澳元现金以维持公司经营。
7月，Meriton声称公寓单价需求下跌20%能力减缓资金压力。8月该公司又宣告将扩充近非常之一次要从事销售和营销岗位的员工以缩减开支。
这是修建行业的一个缩影。将来更多的修建商将面临困境乃至宣布破产，新名目发展也将更为小心。虽然修建行业还在阅历工人充足，工资下跌。这类状况只是前两年下跌周期时新开发名目的连续。
通向将来的供给缺口在扩张
澳大利亚修建商协会预测，在2026年以前为了顺应长时间的人口增长，澳洲每一年需求新建大约20万套新住宅，但咱们极可能远远达不到这个指标，尤为市场中高密度公寓房供给可能会特别迟缓。
据该协会预测，新房建造量将于2022年达到192,060套，在2023年降落至189,480套，并于2024年持续降落至174,930套。直到2025年住宅修建才有可能恢复回升，新房建造量将达到188,410套。


除了销售难题和本钱回升，修建流动也苦苦挣扎于政府部门关于土地一切权、修建请求和入住许可证的审批拖延之中。
适合地点的土地充足、高额的开发费用以及不足灵敏性的布局法律，都限度了开发商知足将来住房需要的时机。这些长时间的供给应战是州和地域政府的责任。
住房供给从基本上与土地供给分割在一同，但澳大利亚住宅用地的供给链依然间断。在一切州和地域的分区、细分和开发过程当中发生的零碎性问题象征着，将未分区的土地作为可以使用的土地推向市场依然需求10年以上的时间。
目前，澳大利亚尚不足能够在国度层面上依赖的须要数据，以布局澳大利亚的住房将来。
住房建立曾经过了疫情时的顶峰期，开始接受疫情带来的前期负面效应。这些综合要素将致使新房建立和销售全都持续放缓。


往年8月，用于建立或购买新住房的存款数量也降落了4.5%，这是2020年3月澳大利亚疫情的第一个月以来的最低程度。跟着市场的进一步伐整和本钱问题的继续，修建业的决心正在削弱。
昏暗市场的另外一头，人们的糊口还在持续——结婚、生子、离婚、迁徙…这些都离不开住房。
与购买房子的可担负性急剧降落对应的是，屋宇租赁市场的紧张状态跟着屋宇购买力的降落持续承压。将来移民人口的增长将扩张屋宇的需要。
然而，新房在哪里？
这一轮房地产上行周期次要由加息诱发，目前新房建立不只遭到销售下滑的冲击，并且要禁受本钱下跌的考验。
可见的是将来的需要在增长，当初的建立在增加，高本钱曾经令房价降无可降。
当有一天看到遏制通胀的效果时，咱们可能曾经走在一条与当初相同的路途上，包罗房地产的供需瓜葛。加息和减息的抉择瞬间就得以公布，但房子却不克不及在野夕之间盖成。市场的时机在于驾驭入场的机会。