奶西这么火 是大厂人买出来的吗？

monkeytian

来源：作者拍摄
速读：
【望京樾】暗暗成了一匹旭日黑马；【中建·宸园】还没拿证，预计也不会卖得很差。
蹭望京红利的区域不少，目前来看，奶西打赢了崔各庄。
对奶西全部区域来讲，【望京樾】算是开门红，但目前谁也不敢说这类胜利一定可以复制。
2022年6月，奶西初次出让两块商品房住宅地块，为3月份刚公示的新布局试水。过后一起出让的地块还无关注度极高的旭日太阳宫地块和丰台右安门的亚林西，奶西简直被高声浪吞没了。再加之此前旭日始终是供地小户，王四营、崔各庄要末是红海市场，要末区域枷锁难以冲破（“崔各庄四兄弟”见楼市小报001期），大家对奶西地块也关注，也报名，但期待不大。
直到【望京樾】取证顺销，人们才意想到，楼市总体不景气的大环境下也能杀出黑马。【望京樾】9月29日收盘，不到一个月，有七栋楼曾经售罄了，除3号楼还未加推外，其他楼栋挑拣余地也不太大。而【中建·宸园】虽然还未取证收盘，但大略率也不会卖得很差，这个地块容积率只要1.4，总房源数量只要272套。销售透露，验资排号的客户曾经超过500组。10月21日，北京住建委挂出了中建宸园的预售许可证预报。
虽然同在奶西地块，但【望京樾】和【中建·宸园】针对的彻底是两组客群，前者总价850万元到1300万元；后者1500万/套起，叠拼别墅3000万/套起。
01售卖状况


【望京樾】 售楼处
【望京樾】售楼处即使任务日的上午也是宾至如归，销售靠抽号接客户，忙得不可开交。销售说这个盘到晚上九、十点钟还有人来看房，11期间天天能卖出二三十套房子，这类销售“盛况”在其余盘未几见。
【中建·宸园】还未收盘，销售引见目前在等预售证，取证收盘顺销零打碎敲。任务日的下昼一样有三五组客户来看房征询，看样板间要验资，但听说排号仍是排了500多组，其中不乏科技公司的高管，好比阿里、京西方和美团。
当初望京和北苑不少二手房都到了该置换的时分，好比完工于2006到2009年之间的融科橄榄城，奶西后续的地块也还没挂出，【中建·宸园】算是打了一个时间差。
02区位剖析


奶西区位图
从大的区位下去说，奶西在望京北部，虽然和崔各庄比拟间隔望京的直线间隔稍远，但胜在通达度高，崔各庄受环形铁路影响，区域开展对比受局限。而奶西周边又有中关村旭日园产业加持，阿里新总部也离得不远，随着产业置业的逻辑对比明晰。
从图上能够看出，除了已建成的东洲家园外，目前【望京樾】和【中建·宸园】的确是奶西布局肯定当前，最早出让的两个商品房地块。324已出让地块是划拨地块，含商品住宅修建面积21.31万平方米，一期修建计划往年3月发布，包孕19.45万平米的住宅，但临时没有商品房供给，全是政策性住房。
值得留意的一点是，【望京樾】地块是面积对比大，外形也对比方正的地块。有人说，这实际上是【望京樾】能做高周转产品的一个挺首要的先决前提。面积小的地块，在奶西可能更合乎做豪宅的逻辑——“套数足够少，稀缺性足够好。”固然终究仍是要看布局容积率。
为数未几的较大面积地块中，【望京樾】也算地位对比好的。个别来讲，配建少的地块更受拿地企业欢送，由于建立本钱更低。而关于寓居者来讲，也都但愿家左近能有更完美的根底设施，但本人家的小区里喧扰一点。
从这个角度来看，最南边的布局住宅肯定会临学校和商业，最北边的布局住宅会临多功用用地，315地块东侧要建九年一向制学校。【望京樾】东侧的住宅地块临一块当前不知道要做甚么的旷地。比拟之下，【望京樾】只要配建的幼儿园。【中建·宸园】地块自身也没有配建，又是1.4容积率超低密度，假如能赶在奶西下一个豪宅地块出让以前卖个七七八八就再好不外。
03交通状况
【望京樾】和【中建·宸园】间隔阿里都不到5千米，车程10分钟摆布，到望京SOHO不到9千米，并且即使是当初周边路途没修睦的状况下，也有两条大路供选择：来广营北路-容达路-广泽路或者顺白路-创园路上容达路，车程25分钟。
至于小区之间的路也都在布局以内，能够对比对于上文布局图来看。


城市干路
不外奶西也有至关显著的短板：没有地铁，乃至不是近景布局，而是楼盘销售基本不会提地铁这件事。比来的地铁站15号线马泉营站，离这两个地块要五千米。这个短板也简直注定了奶西全部板块只合适豪宅和改良产品。
04户型&配建
两个名目户型都未几，【望京樾】一共有三个户型：102平米、十二0平米和155平米，都是简直没有挥霍面积的户型。


户型图


户型图
都说【望京樾】的竞品实际上是晨风印月，的确。 从图上看，二者的面积区间、户型和总价都狠狠撞了。 【望京樾】155平米的户型规避了入户门对洗手间门的问题。 102平米户型中晨风印月入户门对着洗手间门，【望京樾】的入户门对着卧室门。
提到金茂的确不能不提到他们的科技零碎，听说这是业内人士来买金茂的一个很大的缘故。由于毛细管网藏在墙体里，所以金茂的墙体即使是非承重墙也最佳别拆。有以前卖过金茂房子的销售反映，其实大少数一次购房的普通客户没有这么认科技零碎。不知道这次【望京樾】卖得这么好，跟购房者不少来自互联网或科技公司会不会无关系。
【中建·宸园】的洋房和叠拼别墅做的户型也未几，各有两个，虽然面积大，根本也都没有挥霍空间。
大道动静
1.即使望京樾销售炽热，其名目公司北京志茂房地产开发无限公司还在酝酿增资，拟召募资金对应持股比例或股分数49%，拟召募资金金额不低于9.8亿元。
这就得从首开在往年6月份单独拿地说起，拿地后，首开迅速引入了金茂进行协作开发，金茂方面非但全权操盘，还许诺给首开和名目公司提供不超过21.67亿元的诚意金借款作为前融，年利率5.3%；而首开只承当财务投资的角色。但这笔借款有附带要求，就是奶西地块取得立项后，首开方面需求推动名目公司增资扩股，假如金茂在此时未能摘牌，首开方面就得在限期内还钱了。
其实这种超投的模式在房企协作开发中很常见，超投部份算股东借款，会计计算的时分会被来往款，而不算负债，能够绕开“三条红线”的束缚。
2.听说【中建·宸园】北侧的315地块可能会在明年上半年出让，中建智地曾经在瞄准了。金茂也在持续瞄准奶西地块。奶西还真是，拿了的还想拿。
假如有业主维权信息或者其余大道动静，欢送分割咱们。
楼市状况汇总：
近期包罗北京在内的多个一线城市买卖量环比大幅下跌，但仍不迭去年同期。中指钻研院数据显示，10月10日至16日的一周内，一线城市成交面积总体环比大幅下跌2.8倍，北京成交面积环比涨幅最大，高达9.1倍；同比成交面积也显著下跌，涨幅达到44.5%。


本周一手房网签数据


本周二手房网签数据
作者 | 詹方歌