狐说商道｜“非房系”长租公寓：“二房主”标签难摘，轻平台、重经营渐成主流

八点一刻

【编者案】是谁建造了如今的商业世界？谁又将主导这一世界的将来？是企业和企业家们。搜狐财经《狐说商道》栏目，探访企业运营的秘诀，致敬推进商业世界前行的企业家气力。
关注企业及企业家的同时，《狐说商道》也聚焦产业及产业的开展，并按期推出针对重点产业、抢手赛道的视察报导。
此为《狐说商道》针对“长租公寓行业及公寓经营商”的系列报导，将对以魔方公寓、自若寓、相寓为代表的集中式连锁平台化的公寓经营商们进行总结，拆解它们最实质的经营模式及商业逻辑，探究平台将来开展的蓝图。（点击“浏览原文”可查看本专题系列报导。）



从最后的“租售并举”再到如今的“租购并举”，地方到中央坚持“房子是用来住的、不是用来炒”，放慢建设多主体供应、多渠道保障的住房轨制，放慢开展长租房市场的政策导向从未改动。
长时间来看，租赁市场将与商品房市场造成平起平坐之势，租赁市场范围晋升空间值得期许。长租公寓作为租赁市场中的首要产品线，也正迎来开展机遇。
从跑马圈地的范围扩大时期，再到历经“暴雷潮”后的财务洗牌，长租公寓市场正回归感性，轻平台、重办事、重经营已成为以后头部公寓经营商们的广泛选择。
面对依旧宽广的市场空间，公寓经营商们惟有继续修炼内功，并探究合乎本身的经营模式，试探出一条不乱且可继续的盈利门路，并总结行业经验增强商业危险认识，才可博得短暂开展之机。
热度不减：多类玩家抢滩规划
纵使历经多轮周期和行业洗牌，长租公寓行业的热度仍不减，多类玩家抢滩规划。
迈点钻研院往年8月公布的《2022年上半年集中式长租公寓品牌停业范围TOP30》榜显示，万科泊寓、龙湖冠寓和魔方公寓这三家企业位居集中式长租公寓品牌停业范围榜前三。
《狐说商道》在本系列的首篇稿件中呈现过，魔方公寓已于9月26日初次向港交所提交了招股书，吹响了本人冲刺“港股第一股”的号角。
该招股书显示，以截止2021年末的房源数来算，魔方公寓系“中国范围最大、开展迅速的独立的集中式长租公寓办事平台。”
前述榜单中，和魔方公寓同样同为“非房企系”的长租公寓品牌占到了16家，远超同期“房企系”品牌的14家。
乐乎团体上司的乐乎公寓，停业范围仅次于魔方公寓，截至往年6月末为65840间。乐乎公寓降生于2014年，次要包罗乐乎青年社区、乐乎有朋公寓两条产品线。
乐乎公寓的特色也非常光鲜，它将本人定位为“资产经营办理机构”，并明白“轻资产”经营模式，次要为业主方盘活资产以完成资产的保值增值、为资金方带来投资报答。
两家酒店系配景的长租公寓经营商——降生于铂涛酒店的窝趣公寓、华住酒店团体投资的城家公寓，截止往年上半年的停业范围分别为46131间、20454间。
窝趣公寓曾在往年5月即公司成立七周年之际进行品牌焕新，降级为“百瑞纪团体”。降级后该团体旗下已具有窝趣、瑰悦、华舍3大品牌6个公寓产品系列，片面掩盖多类客群。
城家公寓是华住酒店旗下公寓品牌，2015年由华住和IDG资本独特出资成立；天眼查数据显示，2017年7月华住和IDG资本又增投，给城家带去了5000万美元的Pre-A融资；之后的2019年9月，城家又引入博裕资本、阿里云锋基金等机构，实现近3亿美元的A轮融资。
在2020年4月时，城家曾与在线房地产买卖平台房多多达成策略协作，单方宣告将环抱存量资产经营、资产买卖办事等畛域展开协作；在当年8月公布的《姑苏高新区·2020胡润寰球独角兽榜》中，城家曾以70亿元的估值位列榜单第351位。
微舍公寓的开创人则是在屋宇租赁行业有超过10年从业教训的朱成通，不外该品牌次要聚焦上海及环沪地域，截至往年6月末的停业房源仅2500间。
以上公寓经营商，均为民营资本主导的企业。在鼎力开展租赁市场的政策导向下，各地国资配景的住房租赁办事企业，也纷纭经过规划长租公寓市场来参预租赁市场的建立。

2022年上半年集中式长租公寓“非房系”品牌TOP30概略
（制表：搜狐财经）
前述榜单中，有8家公寓经营商属于国资配景的企业。如深耕上市市场的牛油果青年社区，其次要聚焦存量革新及拜托办理类业务、保障性租赁住房新建业务、公租房代理经租业务等细分畛域。
如建方长租，该品牌由建立银行旗下担任推进广东省住房租赁业务开展的建信住房办事（广东）无限责任公司，联结大湾区的老牌房企方圆团体独特设立；莞寓则是东莞市专业化住房租赁平台公司，宁巢公寓是杭州市属国有企业自主租赁住房品牌。
就数据而言，各家公寓经营商的办理范围和停业范围并没有显著差距，同为迈点钻研院公布的《办理范围TOP30》榜显示，办理房源排名靠前的5大品牌是：魔方公寓、窝趣公寓、乐乎公寓、承寓、城家公寓。
产品特色：独立的集体空间
为进一步理解这种长租公寓类产品，《狐说商道》近期以租客的身份对北京市的部份长租公寓门店进行了走访。
易居钻研院往年7月公布的《2022年半年度北京集中式长租公寓Top20榜单》，在“非房企系”品牌中，乐乎公寓、已美公寓、魔方公寓、条码青年公寓等四家企业在北京市场的停业房源范围排名靠前。
按照门店管家们的反馈，若租客选择租住公寓，需与平台签署不少于一年的租房合，租期内月房钱固定；租户可选择月付/季付/年付三种领取形式，首期付款金额为单月房钱和房源押金（即一个月房钱），无办事费/中介费。
无论租户选择何种领取形式，单月实际发生的水费、电费等糊口费用，均需按月于APP端自行领取，以避免以及形成糊口账单的逾期。
这和传统的长租平台有甚么区分呢？一方面，传统长租平台提供的产品相对于多元，有整栋的公寓类产品，也有扩散于各小区的合租/整租类产品。单就公寓类产品而言，少数产品的免费模式和专门的长租公寓经营商的模式无太大差异。
“公寓的付租压力小一些，像有的租客就不想多交中介费，有的是感觉整租性价比不高、又不肯合租，就选择公寓的这类开间，能有本人的独立空间。”一名门店管家说道。
以北京北三环安贞桥这一片区为例，假定租户的单月月房钱估算约为4200。若选择长租公寓，租户可租赁到一间修建面积为20-25平方米的开间，享有独立卫浴、凋谢式厨房的独自使用权；选择按月领取，首月付款为8400元（其中的4200元即押金）。
若以4200元的估算选择惯例的长租房平台，仅能与别人合租。以片区内一间修建面积为十二.6平方米、月房钱为4200元的3居室次卧为例，月付的形式月房钱便会上浮至4442元，对应的单月办事费也从原来的420元上浮至444.2元。由此，选择月付的首期付款为9328.2元（一个月房租作押金+单月房钱+单月办事费）。
换言之，集中式的公寓类产品的特色在于提供相对于独立的集体空间，同时“押一付一”且不含中介费/办事费的模式，加重了租客的房租领取压力。
《狐说商道》理解到，长租公寓产业链能够大抵分为下游资产（房源）、上游租客、以及两头长租公寓经营商。
这种“集中式”的公寓产品相对于的恰是那些扩散在各小区的“扩散式”房源，后者多位民水民店的住宅类产品，次要以合租/整租的方式面向租客。
长租公寓行业里对集中式公寓经营商们的划分，次要从“业务模式”和“资产属性”两小气面。通常意义上，“房企系”品牌少数具有自有房源，后期次要以“重资产持有”的形式来运转。
进入中前期，“房企系”品牌开始进行“轻资产”的品牌输入、为第三方提供的托管办事，走“轻重结合”的模式，总体属于“持有-经营”的“轻重资产结合”模式。
连锁化平台则在资金和房源获得方面，都不具备光鲜的劣势。它们广泛需求从集体房主、机构处先租赁整栋物业，对物业进行革新、装修后才可向租客出租，并向租客提供增值办事来获得房钱以外的办事费，称为“中资产”模式。
成熟的平台进入开展中前期，开始“去中求轻”，也纷纭挖掘品牌输入业务、托管业务。前者可一次性收取加盟费，将本人的品牌、商标受权加盟商使用，同时不担任加盟商的盈亏；后者则靠提供的经营及办事来获得支出，总体属于“租赁-经营”的“轻中资产结合”。

长租公寓行业的次要派别及参预主体
（制表：搜狐财经）
即“轻”与“重”对应的是资产的属性，“租赁”仍是“持有”对应的是经营商和房主/业主的合同瓜葛。
在俗称的“房主直租”模式和“房企系”公寓品牌的广泛经营模式中，房主/房企将同时具有房源的资产一切权和运营权；“非房系”品牌们具有的则是资产的运营权、办理权。
“非房系”的公寓品牌也有类似的地产，即在实际的业务履行层面，广泛采取自营、加盟、托管这三种模式，对应“中资产”、“轻资产”这两种属性的业务。
但这三种模式的占比，在每家品牌中其实不相反。如魔方公寓，该公司2019年-2022年上半年中超94%的总营收都来源于自营的公寓。

长租公寓行业次要经营模式、资产属性概略
（制表：搜狐财经）
自营模式中，平台的输出来源为房钱及增值办事费（向租户提供）；加盟模式中，平台收取的是一次性加盟费用及延长类办事费用，少数状况下不参预加盟商的利润分红、不背负加盟商的事迹；托管模式则属于“纯轻资产输入”，从拜托方处获得办理及办事费用。
目前活泼在市场上的“非房系”公寓品牌，广泛青眼经济量级较高、房钱程度较高的一二线城市，偏重点聚焦拥有领取才能的都市白领群体、有员工宿舍需要的企业用户。
就开展门路而言，轻重资产继续别离、发力轻资产业务及拜托办理畛域已渐渐成为公寓经营商们的主流选择。
“二房主”模式之辩
求“轻”渐成主流，与经营商们不成躲避的“二房主”模式密不成分。在大少数租客及消费者的口中，经营商们被冠以“机构二房主”的帽子，和那些包租了泛滥“扩散式”房源再转租的“职业二房主”相对于。
市场对“二房主”模式也多半不看好，尤为在蛋壳公寓和青客公寓两家企业都“暴雷”后，这类质疑声也愈来愈响。“‘二房主’躺赚的时期已远去”、“吃‘房钱差’的没有将来”等诸如斯类的观念不足为奇。
在交流中《狐说商道》发现，业内人士在谈及“二房主”模式时，广泛提到要感性看到这一模式。
外行业具有超10年任务教训的周鸣，目前担任一家头部经营商于北京地域的公寓经营办理业务。他以为，部份长租经营商的“暴雷”，不克不及阐明“二房主”模式的不成取。
“要看到‘集中式’和‘扩散式’的差别，‘扩散式’房源的盈利来源较为繁多，传统的‘房钱差’占对比高。受企业经营、办事才能的限度，企业能为租户提供的增值办事其实不多。广泛是租约内商定的家电培修、屋宇保洁、屋宇正常保护等收费办事为主。终究企业要不泛起房钱无奈掩盖本钱进而亏损的状况，要不就是支出来源繁多。”他指出。
他还提到，像蛋壳这一典型企业的“败局”，不克不及全然归咎于“二房主”模式，“是企业‘适度金消融’了。”
“它（蛋壳）捉住了‘租客和房主的付款周期不同’这一点，缩小了‘房钱贷’的杠杆作用，迅速积攒了宏大的资金池，来撑持本人的范围扩大。”由此，一旦泛起房主涨租、房钱下滑、房源入住率下滑等状况，软弱的“房钱贷”便无奈维系，同时房主和租客同样成为受益者，企业本人也泛起资金链危机。
许艺是某头部公寓经营商位于北京市双桥地域一门店的店长，外行业也有近5年的从业教训。
作为长时间在一线履行的人员，他称，“2018年‘暴雷潮’后，‘房钱贷’就被整理了。当初租客也知道这种金融产品对本人征信等的影响，危险认识很高。”
《狐说商道》也留意到，在各大公寓经营商的民间APP中，也常标有“正轨房源，品牌公寓，无‘房钱贷’”等字样。
许艺指出，目前活泼在市场上的这些集中式长租公寓经营商，广泛都是以整栋物业来追求粗放化、范围化开展的企业。
“仅靠‘房钱差’是难认为继的，品牌吸引力及口碑、房源的范围、资金的使用效力、增值办事的丰硕和拓展才是企业盈利的发力点。”他表现。
梁薇目前就职于某酒店系长租公寓品牌的上海分公司，她的观念就对比锋利，“征伐‘二房主’模式自身就是一种行业‘成见’。”
“‘房企系’品牌具有自有房源劣势，其它公寓品牌少数是没有的，租赁是最次要的获得房源渠道，终点就抉择了品牌们或多或少地会存在‘二房主’颜色。”她指出，“租赁-经营”仍“非房系”品牌的底色。
“集中式的优点在于首先从房源这一底层资产来讲，就是相对于合法合规的。投资是要算账的，谁会去租一个分歧规、出缺憾的资产呢？”她以为，这是品牌机构和“职业二房主”十分显著的不同，而品牌机构能引得市场的青眼，更多凭借的是本身的经营才能和办事才能，而不是繁多的“收租”。
在交流中，业内人士们广泛的共鸣是，经过包租的形式换取到整栋物业，再来进行出租经营，这不是不成以。难点在于如何找到价钱足够低的底层资产（即房源）、拿到利率相对于低的融资；在实际经营中，如何晋升出租率、经营和办理的效力，并尽量的升高营运本钱。
即企业要思考的是如安在日复一日的经营及办事中，去完成范围、利润、质量三者之间的可继续开展。
固然，长租公寓这一产品也有缺乏之处，最显著的即是产品的灵敏性较低，房源的空置危险由经营商来承当，在遭受市场危险和变化的状况下，经营商仍要按商定交纳房钱，还要持续对整栋物业的保护及经营付出本钱。
行业内有观念以为，长租公寓基于消费端是一片“蓝海”，基于开发端是一片“红海”；也有观念以为，长租公寓市场总体仍是一片“蓝海”，但就经营办理部份来所已经是已经“红海”一片。
而弗若斯特沙利文统计的数据则显示，长租公寓行业的市场范围仍值得期待，预计到2026年底将进一步扩张到2.7万亿元，到2030年无望接近4万亿元。
不外，业内人士的广泛看法是，长租公寓行业目前已不是繁多的跑马圈地时期了。历经多轮洗牌之后，仅靠简略的收租、转租模式来营生的经营商被淘汰的危险很高，惟有那些手握优质房源、支出来源多元，又具备极强的商业危险认识，还具有安康的业务生长门路的品牌能力胜出。
（应受访者要求，文中周鸣、许艺、梁薇皆为化名；特别阐明：本文不构成任何投资倡议，文中一切观念仅代表笔者立场，不拥有任何指点和交易意见。）
经营编纂：张祎
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