狐说商道｜华润有巢：一年半营收4.9亿，青眼大型租赁社区、保租房REITs新玩家

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此为《狐说商道》针对“长租公寓行业及公寓经营商”的系列报导，前四篇稿件聚焦了以魔方公寓、自若寓、相寓为代表的“非房系”集中式长租公寓品牌。（点击“浏览原文”可查看专题系列报导。）
从本篇稿件开始，《狐说商道》的视角将置于“房企系”的集中式长租公寓品牌中，首先聚焦的是华润置地旗下的长租公寓品牌——华润有巢（下列简称“有巢公寓”）。



申报“保租房REITs”，让有巢公寓这家成立4年多的长租公寓品牌再次遭到市场的普遍关注。
在克而瑞租售、观念钻研院等多家第三方机构统计的行业排行榜中，万科泊寓、龙湖冠寓、华润有巢、旭辉瓴寓这四家长租公寓品牌，是“房企系”集中式长租公寓品牌中的头部玩家。
民间数据显示，截至往年6月末，有巢公寓在全国15城完成办理范围5.5万间，且80%为地处一线城市的优质房源。
央企房企华润置地是有巢公寓的母公司，其从2021年年报开始披露公司在长租公寓板块的营收状况，2021年-2022年上半年一年半的讲演期里，该板块累计完成总营收4.92亿元。
比拟于其它“房企系”品牌，有巢公寓青眼大型租赁社区的打造，近些年来公司陆续入市的名目多为个人用地、R4租赁用地。这彰显了有巢公寓在保障性租赁市场的发力，或也与华润置地的背书能为有巢公寓拿地新建完成范围扩大带来劣势无关。
成立4年多，有巢公寓的产品线也由最后的2条完美到目前的5条，已掩盖不同定位、不同客群的用户。作为华润置地“生态圈因素型业务”中的首要组成部份，有巢公寓的将来开展被赋与了不少的期待。
头部玩家：全国15城办理5.5万间房源
有巢公寓如今已成为“保租房REITs”（全称为“保障性租赁住房REITs”）市场中的新玩家，上交所10月18日披露的最新动静显示，华润置地本次申报的“中信证券-华润有巢租赁住房根底设施1号资产反对专项方案”名目形态更新为“已反馈”。
关于华润置地来讲，经过本次申报，公司无望成为地产圈里首家涉足租赁住房REITs市场的典型房企。目前市场上现存的3只“保租房REITs”的原始权利人，均不是涉足住宅开发业务的房地产开发企业。
这3只“保租房REITs”简称“红土深圳安居REIT”、“华夏北京保障房REIT”和“中金厦门安居REIT”，上市首日整个触及30%的涨停限度，行情非常火爆。
3只“保租房REITs”算计有8个底层资产，具有8663套租赁房间，均位于一线、二线城市，总体出租率均在90%以上，有相对于不乱的房钱支出；往年一季度，这三个名目的毛利率分别达到52%、68%、70%，拥有较好的盈利程度。
另外，这3只REITs均为“产权型REITS”。其中深圳和厦门的REITs对应的资产为保障性租赁住房，北京的资产则为公租房。
“保租房REITs”始终被以为是保障性租赁住房名目“融投管退”商业模式闭环中的首要一步，关于华润置地来讲，若该REITs胜利发行，其拟分拆的两个有巢公寓名目将由公募基金动用召募资金进行收购，终究由该REITs持有100%权利，再也不作为公司的隶属公司和财务并表名目。
这两个公寓名目为“有巢国内公寓社区·东部经开区店”和“有巢国内公寓社区·泗泾社区”，均在2021年已停业。
“东部经开区店”所处的名目地块系上海第二宗R4租赁用地，在2018年8月由华润置地以底价1.8亿元竞得、楼面价3592元/平方米；“泗泾社区”所处的地块系上海首宗租赁个人建立用地，2018年10月由华润置公开属全资子公司以1.25亿元的底价竞得。
区分在于前述3只REITs的底层资产均为国有建立用地名目，相对于来讲，个人建立用地名目本钱更低，企业经过这类形式获得土地来建立租赁住房，能更无效地升高本钱，报答率及商业经营的可继续性也更有保障。
东部经开区店和泗泾名目能被打包为底层资产去申报“保租房REITs”，也凸显了华润置地对有巢公寓的决心。“有巢”品牌首发在2018年6月，按照有巢公寓往年8月承受观念底层网采访时给出的数据，仅往年上半年，公司新增停业范围就达到了6000间。
民间数据显示，截至往年6月，有巢公寓在全国15城完成办理范围5.5万间；其中约80%的房源集中在北、上、广、深等一线城市。
克而瑞租售10月19日公布的《2022年Q3住房租赁行业清点》中，有巢公寓截至Q3的停业范围为23033间，位于中国住房租赁企业中的第十二位；截至Q3的办理范围为55000间，位于第7位。
品牌特色：青眼大型租赁社区名目
“有巢”品牌最后公布时，次要推出了“有巢公寓”和“有巢公馆”两条产品线，前者定位为青年公寓，后者则是白领公寓。
目前，“有巢”品牌已造成包罗“有巢公寓”、“有巢公馆”、“有巢公邸”、“有巢新城”及“有巢国内公寓”五大产品线。
其中，“有巢公馆”、“有巢公邸”算是相对于高端型、优享型的产品，要指标客群是高管、高支出的寄居人群。

“华润有巢”长租公寓品牌次要产品线概略
（制表：搜狐财经）
不外，多家机构统计的数据显示，最后的“有巢公寓”和“有巢公馆”这两条产品线，还是“有巢”品牌的主力军。
以北京、上海、广州、深圳四个超一线城市已停业门店的状况来看，《狐说商道》经过走访发现，“有巢国内公寓”还是“有巢”品牌停业较多的产品线。
以北京为例，高端产品线“有巢公邸”仅有位于三元桥的一家门店，目前已满房，月房钱在18100元-59100元，对应户型的修建面积为84平方米-134平方米。

“华润有巢”长租公寓品牌位于北京、上海、广州、深圳四大超一线城市部份在营门店概略
有巢公寓的官网披露，公司的业务类型为：存量商办革新、城中村革新、租赁/全矜持商业用地、个人用地开发、工业厂房宿舍革新、经营办理输入这六大类。
从业务门路来看，比较其它“房企系”公寓品牌，“有巢”这一品牌显著更青眼大型租赁社区名目；同时，近两年公司新入市的大型租赁社区名目多为获得个人土地、R4租赁用地新建。
以“社区总部基地店”为例，这是北京最大的上市供给个人土地新建租赁住房名目，也是央企房企在北京停业的首个大型租赁社区名目，已于2021年9月停业。
往年“有巢”品牌入市的两个名目——设计之都店、润棠瀛海店，也属于个人用地。前者为有巢公寓在北京的第二个租赁大社区名目，北京截至目前在营的最大个人租赁住房名目、使用年限70年。
后者则是有巢公寓在广州的首个租赁大社区名目，次要提供30-56平方米的大户型；坐落于白云新城CBD中北部的“设计之都”，临近地铁2号线黄边站，约20分钟可达越秀核心区，30分钟可达珠江新城。
同为大型租赁社区名目，每个名目面前的开发模式却不尽相反。如“总部基地店”和“泗泾社区名目”，均为个人用地名目。
“北京总部基地店”的名目地块由丰台区花乡地域葆台村提供，由华润置地联结安全不动产独特开发，“有巢”品牌担任开发后的经营和办事。
业内人士向《狐说商道》指出，这种模式至关于村个人出让土地运营办理权与收益权，企业出资进行建立并获取名目50年的运营权与收益权。企业承当建立费用和固定收益，村个人获取固定收益和商定分成。
“泗泾社区名目”的土地出让方为上海松江区泗泾经济联结社，其具有该土地的一切权、使用权、运营权和收益权。因此企业在领取土地款项后，就无需持续向村个人领取固定收益分成。
再好比“有巢”品牌的“润棠瀛海店”，名目经营主体由瀛海镇个人经济组织、“有巢”公寓、愿景团体成立的合资公司负责。“有巢”和愿景团体担任名目经营及办理，并以分成的方式每一年领取交纳土地使用费用。

“华润有巢”长租公寓品牌次要的租赁社区名目拿地及建立状况概略
矜持/租赁个人土地、R4用地等新建房源的扩大形式，少数仍是属于传统的“重资产”或“中资产”。而在轻资产经营办理输入方面，有巢公寓也有所探究。
据“有巢成都”往年6月公布的民间动静，有巢公寓与郫都区平台公司就菁弘团体润水花园租赁住房名目达成为了协作，这将是“有巢”品牌初次在成都落地住房租赁大社区名目。
该名目位于成都郫都区科翻新城板块，属于独立住宅小区，总修建面积3.52万平方米，房间数量652间，“有巢”次要经过办理输入的模式来帮忙名目完美产业配套，协助菁弘兼顾科翻新城片区完成城市更新，同时该名目也是有巢在成都的首个租赁大社区名目。
盈利表示：半年营收同比增长36.9%
有巢公寓的盈利才能如何？过来很长一段时间里，“房企系”长租公寓品牌的营收、利润等数据都少有披露。
2020年开始，万科、龙湖等房企开始披露本身长租公寓业务的营收、盈利等状况。有巢公寓的相干财务数据，则是在华润置地2021年事迹中开始有所体现。
华润置地的主营业务为开发销售、运营性不动产、轻资产办理；其中最为典型的轻资产业务即物业办理办事已以华润万象糊口为主体，实现独自分拆上市。
长租公寓板块被华润置地归为“生态圈因素型业务”，除了长租以外，该类型的业务中还波及城市建立与经营、长租、产业、康养和影业等多个地产衍生畛域。
在2021年，该类型的业务虚现总营收167亿元。其中，城市建立与经营（即代建）的营收奉献比达到95.4%；长租公寓完成营收3.13亿元，按年增长46%，出租率在92%的高程度，营收奉献比为1.9%。
华润置地称，公司的长租业务聚焦中心城市中心区位中心资产，已造成全产品系建立及经营才能，具备租赁社区综合解决计划全流程理论才能，合乎REITs发行规范的标的资产打造“投、融、建、管、退”闭环，将继续探究长时间可继续的盈利模式。
截止2021年末，华润置地长租业务在营名目30个，贮备名目16个，房间总数5.25万间。根据公司的布局，在十四五末期，将完成办理范围行业前十，央企第一，成为中国集中式长租公寓行业盈利才能前3的行业领导品牌。
往年8月底华润置地举办了2022年中期事迹公布会，会上披露的数据显示，往年上半年公司的“生态圈因素型业务”完成总营收76亿元，同比增长19.4%。
各细分业务中，除影视业务受疫情影响营收同比降落13.8%以外，其他细分业务事迹均增长。其中，长租业务虚现营收1.79亿元，完成了36.9%的同比增幅，对公司“生态圈因素型业务”总营收的奉献比晋升至2.4%。
同在8月中指钻研院曾公布的《2022上半年中国住房租赁企业“生长性TOP10”》榜单，有巢公寓位列第一名。
不外，有巢公寓的范围相较于万科泊寓、龙湖冠寓仍是有所差距。万科财报显示，截至6月底，泊寓在33个城市累计停业泊寓十二.73万间，上半年新增停业1.89万间，此外有5.77万间尚在布局和在建中；已停业名目总体出租率为88%，停业6个月以上的名目出租率较去年年末晋升3.7个百分点至93.7%。
龙湖财报显示，截至6月底，冠寓曾经在全国30多个高能级城市停业超过十一万间，上半年出租率超过93%；同时，冠寓也在踊跃与多个城市政府和企事业单位协作，6月底已在全国10余个重点城市，协作落地40余个名目，提供超2万套人材住房。
范围的差别也体当初各自总营收的不同表示上，总体来看，2021年-2022年上半年一年半的讲演期内，泊寓、冠寓、有巢公寓分别完成累计营收42.1亿元、34.1亿元、4.92亿元。
经营编纂：张祎
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