狐说商道｜龙湖冠寓：5年停业十一万间、增速逐年放缓，经营模式由轻转重助力盈利

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此为《狐说商道》针对“长租公寓行业及公寓经营商”的系列报导，聚焦龙湖团体旗下长租公寓品牌——冠寓。



在往年8月迈点钻研院公布的2022年上半年长租公寓范围榜中，龙湖团体旗下的冠寓以十一万间的范围排外行业第二。
而比起其行业第二的范围外，更为惹人关注的是冠寓“独一一家地下盈利的房企系长租公寓品牌“的身份。
2021年，冠寓完成房钱支出22.3亿元，同时完成盈利1.4亿元。
往年上半年，冠寓的房钱支出达到十一.8亿元，较去年同期增长十一%，出租率也由92.9%增长至93.3%，出租率进一步晋升，其盈利层面也许也有这一定的增长。
在这样一个连续了多年“范围不经济“形象的行业中，冠寓是如何完成盈利的？其面前的驱能源又是甚么？
5年停业十一万间，增速逐年放缓
冠寓是龙湖团体于2016年上线的集中式长租公寓品牌，是龙湖团体继地产、商业、物业后创立的第4大主航道业务。
通过5年多的时间，冠寓如今曾经开展成为停业超十一万间，规划全国30余个高量级城市的集中式长租公寓头部品牌。
按照迈点钻研院以及克而瑞等机构统计的2022年上半年长租公寓范围榜，龙湖冠寓均排在集中式长租公寓范围榜的第二位，仅次于万科泊寓的16.1万间，当先此前于港交所交表，冲击上市的魔方办事（7.7万间）。
不外，冠寓的范围增速目前正处在逐年升高的阶段，从其历年数据来看，2017年至2021年，冠寓的范围增长分别为1.5万、3.8万、2.2万、1.5万以及1.6万间。
在阅历了起步阶段的高增长后，冠寓的范围增长根本放弃在每一年新增不超过2万间的增速上。
这一方面来自于冠寓本身范围增长节拍，一方面也遭到疫情以及长租公寓行业调剂的影响。
如2020年，冠寓的范围增长指标为2.5万间，但受疫情等要素的影响，冠寓于当年的增长仅为1.5万间，并未知足预期。
往年上半年，冠寓的范围增速进一步放缓，上半年新增停业数量为0.5万间。
跟着其范围增长的趋平，冠寓的营收增速也逐步放缓。前4年，受害于范围的迅速收缩，冠寓的营收增速分别为975%、172%、54.8%以及23.13%。
往年上半年，冠寓完成营收22.3亿元，同比增长十一%。
可见，目前冠寓曾经阶段性的辞别搞的初生时代的疾速增长，继而转向了不乱经营的阶段。
“范围不经济”是长租公寓行业过往面对的首要问题之一，不外，冠寓曾经于2021年完成了盈利，而且是目前独一一家地下盈利的房企系长租公寓品牌。
2021年，龙湖表现，冠寓曾经在该年完成盈利1.4亿元，同时，冠寓也是目前独一一家地下表现盈利的房企系长租公寓品牌。
营收方面，2021年全年，冠寓完成房钱支出22.3亿元，较2020年增长23%，期末总体出租率达92.9%。
往年上半年，龙湖并未在中报中披露冠寓的盈利状况，不外上半年，冠寓的房钱支出达到十一.8亿元，较去年同期增长十一%。出租率也由92.9%增长至93.3%，出租率进一步晋升。
仅从这两个目标来看，冠寓的经营状况较去年同期有着进一步的晋升，上半年冠寓也许可以连续去年的盈利势头。
背靠龙湖，融资本钱较低
房企系长租公寓的盈利才能过来遭到外界的不少质疑，在这样的状况下，冠寓于 2021年胜利完成1.4亿元盈利。
作为目前独一地下盈利的房企系长租公寓品牌，冠寓盈利的面前是哪些要素的撑持？
较好的本钱管控是冠寓可以完成盈利的首要缘故之一。
从资金方面来看，作为背靠龙湖的长租公寓平台，冠寓的资金获得本钱相对于较低。
截至往年上半年，龙湖团体的在手现金为870亿元，其于一年内到期的银行及其余借款为约164亿元，一年内到期美元债为折合人名币约51亿元。
从这一数据来看，龙湖的现金流较为短缺，而作为龙湖5大主航道之一的冠寓则可以从获取较为短缺的资金反对。
假如说，面前地产团体较为短缺的现金流是房企系长租公寓运营资金平安的保障的话，地产公司融资本钱的高下则是影响房企系长租公寓完成盈利难度的首要要素。
而龙湖团体的融资本钱处于行业内相对于较低的程度，冠寓首度地下盈利的2021年，龙湖团体的均匀融资本钱为4.14%，仅次于中海、华润等部份央、国企，而到了2022年上半年，龙湖的均匀融资利率进一步降落至了3.99%。
较低的融资本钱象征着龙湖所需求领取的利息费用相对于更低，盈利才能也因此有所晋升。
而背靠龙湖团体的冠寓可以从龙湖取得相对于较为短缺的低本钱资金，于是在升高本钱上具有资金真个相对于劣势。
另外，重装翻修本钱也是长租公寓行业本钱中较为首要的一环，部份媒体报导，此前龙湖团体的少量创新装修都采取自在工厂的产品，大幅勤俭了本钱。龙湖也曾表现，冠寓借助龙湖团体的供给链体系，总体采取拆卸式集成装修，完成本钱优化，可勤俭66%的创新本钱。
重资产模式提供盈利增长
除了资金本钱之外，冠寓经营模式的变动也在一定水平上对盈利才能起到了改良作用。
在2017年冠寓品牌公布会上，龙湖团体就曾表现，冠寓在起步阶段将以轻资产为主，会租赁其余的物业，以期疾速在市场上占领范围；中长时间看，龙湖会逐渐轻重资产并举，终究资产轻重比2：8。
按照部份媒体报导，龙湖在债券召募书中已经披露过其截至2020年的经营模式比例，其中以品牌输入为主的轻资产模式占比为3%，包租转租为主的中资产模式占比为79%，自建矜持的重资产模式则为18%。
从这一模式的比重也部份反映在龙湖冠寓的范围增速上，初期以轻资产、中资产模式为主的冠寓可以完成更快的增长速度，跟着前期向重资产模式的规划，冠寓的范围增速也逐步降落。
在包租转租的模式下，虽然冠寓付出的本钱要远低于自建矜持的重资产模式下的投入，然而因为重资产模式的房源在运转过程当中其实不需求承当领取给业主的房钱，因此拥有更高的毛利率以及利润率。
与之相应的，在重资产模式下，冠寓将更易完成盈利。
根据龙湖对冠寓的开展布局，其自建矜持房源的占比将愈来愈高，将来冠寓的盈利才能也将随之有所晋升。
不外，因为重资产模式下，龙湖需求投入的本钱更高，因此，完成投资报答的周期也将随之拉长。同时，重资产模式下，冠寓的范围扩大速度也将遭到一定的影响。
经营、选址保高效输入
长租公寓想要完成盈利，终究还需求落笔在总体较高的出租率上。
关于目前仍以“中资产”，即包租转租模式为次要业务构成的冠寓而言，房租本钱仍旧是其营业本钱的最次要购成之一，因此出租率对其而言相当首要。
假如屋宇少量空置，冠寓的盈利就很难完成。
过来的五年多时间，冠寓完成了出租率的大幅晋升。
问世首年，冠寓的总体出租率仅有46%，尔后的两年，其总体出租率也仅有50.1%以及77.4%。
冠寓总体出租率较低的次要成因是其范围的疾速扩大，在总体出租率寒冷的三年里，冠寓停业6个月以上的房源出租率均高于87%。
在疾速扩大带来的少量房源空置下，初期的冠寓很难完成盈利。
不同于部份“中介系“以及”互联网系“的长租公寓品牌，因为数字化以及流量上的差距，以及不足高效的流量接口，房企系的长租公寓品牌很难在范围收缩的同时包管新增房源的高出租率。
而跟着其增长的降速，冠寓的空置状况有了较好的改良，2020年以及2021年，冠寓的总体出租率晋升至88.5%及92.9%。
2022年上半年，冠寓的总体出租率则进一步晋升至93.3%。
冠寓总体较高的出租率面前，一方面是增速放缓下的精密经营，一方面则来自于冠寓的选址。
冠寓官网显示，目前，冠寓共于32个城市经营有约320个名目，其中约85%的冠寓门店都位于省会城市，其重仓的武汉、杭州、成都、上海等也均为高能级城市。同时，从详细的名目看，冠寓的门店选址也多以知足通勤需要为主，于是其出租才能较强。
较强的出租才能象征着更少的本钱挥霍，从而也为冠寓的盈利提供了一定的能源。
同时，冠寓在选址上的聚焦相应的也给冠寓带来了相对于较高的房钱程度。
以冠寓的房钱支出、出租率以及房源数量计算，2022年上半年，冠寓的总体均匀月房钱为1926元/间。
另外，集中经营办理的模式，也给龙湖冠寓带来了一定的房租溢价率。
详细到名目来看，如北京新国展店，其周边小区也有15平摆布的大户型单间出租，按安居客数据计算，均价约为十二00元/月。
而冠寓的相似户型的月均价则达到了约2700元。
这样的高溢价率也一样存在于冠寓上海、武汉等城市的不少门店中。
综上，冠寓的聚焦及选址为其提供了较高出租率的根本盘；同时集中式长租公寓下的集中经营办理及办事则为其提供了相对于较高的溢价率。
综合相对于较低的本钱、轻重资产模式的比重调剂以及较高的出租效力及溢价率等多种要素，冠寓得以具有较强的盈利才能。
不外，假如根据冠寓重资产化的布局，其范围拓展速度也许将迎来进一步的升高，其将来的盈利增速或也将因此遭到一定的影响。
经营编纂：张祎
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