22城供地实现率缺乏五成，“集中供地”模式会调剂吗？

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按照中指监测，截至10月27日，22城中已有19城公布三批次土地布告，往年三批次推地时间较去年均提前，但在市场上行、企业拿地志愿较低状况下，土地推出范围广泛缩量，22城全年供地方案实现率缺乏五成。成交表示总体趋冷，除了一些热点城市放弃热度外，底价成交成为土拍市场主旋律；三批次民企拿地志愿进一步升高，同时央国企拿地力度也泛起削弱态势。
受土地市场继续低迷影响，此前部份自发跟进“集中供地”的城市已逐渐恢复常态化供地，同时，22城中多地减少集中供地批次，升高拍地压力。预计将来，在销售市场未泛起显著恢复前，土地市场或连续低迷态势，“两集中”土拍模式也将经过“因城施策”的形式迎来更多变动。
特征一
截至10月末，22城供地方案实现率总体缺乏五成，三批次土地推出力度仍显乏力
表：22城2022年供地方案及实现状况（已发布城市，数据截至10月27日）

注：供地方案实现率按布告时间、推出数据统计，包孕招拍挂和协定划拨；长沙未发布2022年土地供给方案，未列入统计；济南不含莱芜、钢城、济阳、章丘；成都不含三圈层；上海暂按最低供给方案统计；土地性质包孕商品住宅、租赁住房、保障房、安顿房、共有产权房等用地。
据中指监测，截至10月27日，22城总体供地实现率缺乏五成，其中长春、重庆缺乏三成。杭州、合肥土拍市场表示较稳，各批次企业参预踊跃性相对于较高，供地实现带领先其余城市；南京、青岛二批次开始加大推地量，姑苏、无锡、南京公布四批次土地布告，这部份城市供地方案实现率均在六成以上。而武汉、沈阳、重庆、郑州、长春政府推地决心缺乏，其中沈阳、重庆、长春尚未公布2022年三批次土地布告，全年供地方案实现率均在四成下列，长春、重庆缺乏三成。
图：22城2022年各批次住宅用地推出状况（按布局修建面积，市本级）

注：沈阳、长春、重庆未公布2022年三批次土地布告。
截至10月27日，22城中有19城公布三批次土拍布告，较去年三批次总体仍缩量，但降幅收窄，较二批次范围小幅增长。目前已公布三批次布告的19城中8城推露面积较二批次增长，其中武汉、广州增幅均在100％以上，上海、合肥二批次推地范围缩减后，三批次均加大供给力度，较二批次供地量增长五成摆布。而少数城市推地踊跃性仍显缺乏，青岛、济南土地市场表示平淡，三批次推地量与二批次根本持平。天津、长沙、姑苏、无锡、宁波集中三批次推地范围较二批次均下调，其中姑苏、宁波降幅均在五成以上。
特征二
总体流拍撤牌率不乱，底价成交为市场主旋律
表：22城2022年三批次集中供地成交状况（已成交城市）

备注：流拍撤拍率=（流拍宗数+撤牌宗数）/推出宗数；底价成交占比=底价成交宗数/成交宗数；下限地块占比=下限地块宗数/成交宗数
截至10月27日，22城已有16城实现三批次土地集中出让，总体成交热度未见恶化。据中指监测，已实现三批次土拍的16城总体流拍撤牌率十一.3％，较二批次回升3.3个百分点；成交地块中达下限地块占比仅十一.5％，较二批次降落13.5个百分点；底价成交占比达75.7％，较二批次晋升17.0个百分点。综合来看，各地持续优化调剂三批次土拍规定，叠加政府继续加大优质地块推出力度，以进步企业参拍踊跃性，土地流拍撤牌率相对于不乱，但地块底价成交占比显著晋升，成为市场主流。
除此以外，城市间土拍热度分化进一步加剧。杭州、宁波、合肥达下限地块占比均在30％以上，且杭州达下限地块占对比二批次晋升15.4个百分点；北京、上海土拍表示相对于安稳，下限地块占比亦均超20％，且均无地块流拍。而广州、天津、厦门、姑苏、无锡三批次地块均为底价成交，武汉、青岛底价成交占比亦在90％摆布，土拍市场连续高温态势。
在市场上行、购房者及企业决心缺乏、企业资金承压综合影响下，更多企业倾向“以销定投”，短时间来看，只要销售端失掉本质性恢复，土拍市场能力迎来转折。
特征三
中央国资还是拿地主力，财政部十二6号文或束缚城投托底
表：22城2022年不同企业拿地状况（已成交城市）

中央国资拿地金额占比持续走高，对折城市在五成以上。三批次中，已成交16城中央国资拿地金额占比达53％，较首批次、二批次均晋升超15个百分点。去年下半年，中央国资托底景象日渐凸显，2022年以来，民企拿地志愿进一步削弱，央国企、中央国资成为拿地主力，2022年首批次央国企和中央国资拿地金额占比达72％，二批次达83％，三批次仍在八成以上，但值得留意的是，首批次、二批次央国企拿地金额占比均在四成以上，二批次乃至近五成，而三批次央国企拿地占比却降至三成，央国企拿地渐显乏力，中央国资拿地比重晋升至53％，如福州、无锡2022年以来中央国资拿地金额占比均在五成以上，三批次在九成摆布。
表：22城2021年不同企业各批次两集中名目入市状况（市本级，统计时间为2022年8月底）
备注：在计算土地宗数时，关于联结拿地地块，在各类企业中均归入计算。
中央国资拿地范围凸起，但入市状况不容乐观，据中指监测，22城2021年“两集中”成交地块中，中央国资拿地数量占比达两成，而截至往年8月，中央国资集中拿地名目入市率仅9％，其中城投拿地名目入市率仅6.7％。2022年以来，22城中央国资拿地金额占比逐批次走高，更多土地处于未开发形态。
表：22城城投债余额及个别公共估算支出

2022年1-9月，全国个别公共估算支出153151亿元，扣除留抵退税要素后增长4.1％，按天然口径计算降落6.6％；全国政府性基金估算支出45898亿元，比上年同期降落24.8％，其中国有土地使用权出让支出38507亿元，比上年同期降落28.3％。全国公共估算支出和土地出让支出大幅下滑，中央财政承压。
从城投债角度来看，据中指统计，截至2022年10月14日，重庆、成都、南京、武汉等9个城市城投债余额均超3000亿元，其中重庆、成都、南京等城市城投债余额与2021年个别公共估算支出比值高于3。部份城市城投托底拿地加大了其资金压力，城投面临的危险正在蕴蓄。
近日，财政部印发《对于增强“三公”经费办理严控个别性收入的通知》（财预〔2022〕十二6号），通知规则：“严禁经过举债贮备土地，不得经过国企购地等形式虚增土地出让支出，不得巧扬名目虚增财政支出，补救财政支出缺口。”政策基调与严控新增中央政府隐性债权放弃统一，总体来看，“十二6号文”对城投有效托底和依赖土地出让金返还的城投平台影响较大，将来中央国资托底力度或有所削弱，但对拿地落后行实在地产名目开发之处国资影响无限。
从无锡四批次土拍来看，发文后，无锡四批次土地中央国资拿地金额占比大幅降落至33％（2022年首批次、二批次、三批次中央国资拿地金额占比分别为92％、55％、89％），可见该政策关于限度中央国资托底拿地起到一定束缚作用。
关注点
在新的开展阶段，“集中供地”模式或将经过“因城施策”的形式调剂
2021年2月，22个重点城市开始实施“两集中”供地模式，除22城以外，2021年徐州、西安、南昌、东莞、金华、温州等地自发实施“两集中”供中央式。
2021年下半年以来，房地产市场显著降温，土地市场热度亦显著回落，各地纷纭调剂土拍规定提振企业拿地踊跃性。2022年各地政策继续优化，但市场高温态势未改，徐州、西安等地前后勾销“集中供地”模式，9月23日，22城中长沙供地云平台民间通知其土地推介形式将进行调剂，今后再也不按年度批次推介土地，更改成年度常态化更新。
表：22城调剂集中供地批次统计状况

此外，2022年年终，厦门、济南、青岛、重庆等多地明白全年将进行四次土地集中出让，以后，无锡、南京、姑苏已供给四批次，天津亦公布土地四批次预布告。此前武汉公布通知，9-十一月方案集中供地四批次、五批次、六批次。
“两集中”供地本意是贯彻“房住不炒”定位，完成稳地价、稳房价、稳预期的指标，2021年以来，“两集中”政策也在一定水平上达到了“稳地价”成果。但因为“集中供地”对企业资金要求较高，在以后市场环境下，土地市场高温运转，地价下跌能源显著削弱，且企业在资金压力下，拿地愈发小心，“集中供地”下，企业多城市参拍度进一步走低。
2022年三批次土拍市场呈现出央国企拿地力度削弱的特征，叠加相干政策对中央国资托底土拍市场的束缚，短时间来看，土地市场高温态势或难改，预计后续各地会按照本身房地产市场状况对土拍模式做出适量调剂。
总结
跟着房地产行业进入上行阶段，土地市场也将随之产生大幅调剂，中央政府土地财政模式难认为继。往年以来，中央政府推地、企业拿地志愿均缺乏，截至10月27日，22城供地方案实现率缺乏五成。三批次22城推地量较二批次有所增长，但较去年三批次降幅仍在三成，土拍规定继续优化下，土拍市场并未有较大回温，达下限地块占比降落，地块底价成交成为主流，中央国资拿地占比再次走高，但这也在一定水平上加大了中央政府债权危险。跟着财政部十二6号文出台，严禁经过举债贮备土地，不得经过国企购地等形式虚增土地出让支出，象征着将来中央城投拿地或遭到更多束缚，在房地产销售端未失掉显著改良前，土地市场或连续低迷态势。
短时间来看，接上去，中央政府为不乱土地市场，预计会加大优质地块的供给比例并放松地块出让前提，市场较差的城市地价也存在下调预期，同时针对 “集中供地”模式、规定上，也存在优化可能。对企业而言，以后仍需放弃“量入为出”，斟酌到少数城市销售未见恶化，周转速度显著放缓，拿地后名目能否完成去化应是企业重要斟酌要素。
本文源自金融界