万科发布三季报，前9月营收同比增长24.4%

张嘴说话01

文 | 张文静
编纂 | 田晏林
01 前9月营收同比增长24.4%
10月29日，万科发布2022年三季报。2022年1-9月，万科完成营业支出3376.7亿元，同比增长24.4%；完成归属于上市公司股东的净利润170.5亿元，同比增长2.2%。
其中，房地产开发业务结算面积为2261.5万平方米，奉献营业支出2958.0亿元，同比分别增长21.7%和24.8%。
从财报数据来看，万科的事迹依然在增长，但这些数据其实不能打消投资者的耽忧。
三季度，万科营收同比增长25.3%，但归属于上市公司股东的净利润却同比降落了14.4%。而前三季度，净利润与去年同期比拟，仅有强劲的增长，远远低于营收的增速。
万科解释称，次要缘故在于毛利率下滑。因为近些年来结算名目地价占售价比回升，往年前三季度，万科开发业务结算毛利率由2021年同期的23.9%降落至20.7%，扣除税金及附加后的结算毛利率从2021年同期的18.7%降落至16.5%。
外界对房企毛利率下滑的质疑，曾经不陈腐了，简直是每次事迹会上万科办理层的必答问题。
往年3月，万科董事会主席郁亮检讨，部份城市的投资追高冒进，对市场判别过于乐观，一些名目投资预期没有完成，致使毛利率下滑。
不外，到2022年中期时，万科对这一问题似乎并没那末焦虑了。万科总裁祝九胜在事迹会上称，毛利率承压是短时间景象，长时间来看毛利率仍是会回到社会均匀程度。他婉言，万科重要选择是确保运营平安。
往年年终，郁亮就给万科往年的任务定了调，其中首要的一项就是，缩表出清，省吃俭用。
“省吃俭用”的万科最直观的缩减体当初投资拿地上。往年1-9月，万科新增27个开发名目，而去年同期万科新增了132个，总修建面积仅是去年的20%。也就是说，万科往年的新增投资，缩减了近八成。
不外，三季报中，万科特别提及了“旧改”，“参预了一批旧城革新名目，按以后布局前提，共计容修建面积算计约494.4万平方米。”
但是受市场大环境影响，截至2022年9月底，万科运营流动发生的现金流量净额-41.76亿元，较去年同期增加442.36%；现金及现金等价物余额十一58亿元，比3个月前少了221.03亿元，比去年同期则增加228.61亿元。
为确保运营平安，万科将精神放在了优化融资构造，升高融资本钱上。
前三季度，万科新增均匀融资本钱为3.73%。截至三季度末，万科有息负债2943.2亿元，其中长时间负债占到了78.7%，比三个月条件升了1.1个百分点。短时间借款和一年内到期有息负债为627.5亿元，目前来看，手上的现金掩盖短债，仍无余裕。

02 市场迟缓恢复
往年，郁亮虽仍旧焦虑，却再也不“灰心”，不止一次向外界输入“筑底论”，向行业传递决心。
他在2022年中期事迹会上说，从短时间来看，市场曾经筑底，但恢复是一个迟缓和温和的进程。9月的媒体交流会上，他再次重申“短时间触底”的判别。
他的判别从万科的三季报数据上或可获取左证。据万科视察，往年三季度商品房市场表示好过上半年低点，但成交绝对量仍处于较低程度。百强房企1-9月销售额同比降落45.7%，其中第三季度同比降落33.1%。
从万科本身来看，往年前9月，公司累计完成合同销售面积 1936.9 万平方米，合同销售金额 3146.7亿元，同比均降落 34.3%。
第三季度，万科完成合同销售面积 646.2 万平方米，合同销售金额 993.8 亿元，同比分别降落 14.4%和20.3%，比拟二季度，降幅曾经有所收窄。
另外，9月份，万科合同销售金额同比降幅已收窄至3.82%，环比增速完成回正，增长十二.14%。
万科在财报里称，市场恢复之路迟缓而迂回。“与此同时，存量房买卖的率先企稳，阐明城市住房需要并无隐没。”
就像郁亮此前所说，十万亿的市场，不成能说没有就没有，只管恢复不是直线，而是迟缓地，海浪式变动。
但万科的焦虑并无隐没。在探究转型，追求第二增长曲线上，万科愈发急迫。
10月27日，郁亮去了成都，本地政府领导会面了郁亮一行。据报导，单方在“推动城市无机更新和TOD综合开发，放慢保障性住房建立、优化完美城市功用、构建古代化冷链物流体系，增进文明游览场景业态翻新，晋升城市智慧治理才能和平安韧性程度”等方面进行了深化交流。
显然，郁亮是谈协作、谈投资去的，洽谈内容除了城市更新、TOD开发，长租公寓、万物云、万纬物流等多元化业务也有波及。
成都只是郁亮造访的其中一站。这一年多时间里，郁亮密集拜会河南、云南、黑龙江、吉林、辽宁、贵州、江西、呼和浩特、石家庄、乌鲁木齐等中央省市政府领导，追求与各地在城市更新革新、物业办事、仓储物流、租赁住房等方面的协作。
去年以来，万科从明白“开发与运营偏重”转型策略，到人事组织架构大调剂，将万科猛将、原履行副总裁、首席经营官王海武调任印力，CEO祝九胜下沉至长租公寓火线，举措频频，发力多元化业务的用意不言而喻。
有知情人士向《财经天下》周刊透露，万科外部对长租公寓、物流、商业等业务反对力度很大，同时往年对部份板块提出了盈利要求。
从三季报来看，多元化业务营收前三季度均完成了两位数的增长。物流仓储板块完成营收29.7亿元，同比增长42.7%；租赁住宅完成营业支出23.1亿元，同比增长十一.5%；商业开发与经营完成营业支出62.5亿元，同比增长10.6%。
物业板块万物云在一个月前完成分拆上市，只是机会不比当年，物业股估值回落。上市一个月，万物云的股价已累计上涨34%。
地产开发以外，可以真正承载万科这样微小体量的第二曲线，到底会落在哪里？万科仍在探究，外界也一样期待。