橡树资本半数甩卖恒大香港「凡尔赛宫」

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原标题：橡树资本半数甩卖恒大香港「凡尔赛宫」  
在恒大尚未解决的债权风暴傍边，美国橡树资本（Oaktree Capital Management）曾经先于其余寰球债务人一步，将位于香港元朗的「凡尔赛宫」地块处理套现。  
2022年十一月6日，中国恒大团体（HK3333）公布布告表现，质押标的资产已被资产接管人以6.37亿美元发售，资产波及一宗香港元朗未开发的土地，该地块拟用于住宅开展。  
36氪曾在《华尔街秃鹫「误食」的恒大不良资产》一文中报导，2021年1月橡树资本悄然成为恒大的借款人——恒大以香港元朗及江苏启东的两个房地产名目为典质担保，获取了橡树资本共计10亿美元的存款。  
据过后橡树资本致投资者的一封信内容提到，提供应中国恒大的10亿美元存款中，相干典质资产的存款价值比（LTV）约为60%-70%。  
时隔22个月，在恒大的存款守约后，接管元朗地块的橡树资本将其发售，成交价6.37亿美元。  
6.37亿美元的终究发售价钱，高于橡树资本向恒大元朗名目归还的本金。恒大曾于2022年1月布告，旗下若干隶属公司于2021年1月签订的一项本金约5.2亿美元融资买卖的担保，是位于香港元朗的一块拟用于住宅的未开发土地。  
不外，橡树资本在对恒大的窘境投资中是盈仍是亏，还需求视察10亿美元存款担保协定中的另外一个资产——位于江苏启东的海上威尼斯，36氪此前实地走访发现，该名目的残余可售货值约20亿-30亿元（约2.75亿-4.13亿美元），但因为边疆楼市疲软加之恒大危机的负面影响，销售前景其实不乐观，总体转让也短少无意愿的买家。  
36氪曾报导过，海上威尼斯名目乱象丛生。一方面面临填海造陆后的生态环保隐患，另外一方面已入住的购房者需等候6年能力拿到房产证，而物业公司不能不提前向商户收取物业费补救经营现金流，配套文娱名目处在烂尾形态，本地银行也回绝受理这一名目的预售按揭业务。  
关于恒大而言，被橡树资本发售之后，元朗名目将亏损7.7亿美元。恒大团体在2019年以47.5亿港元从恒基地产手中购入，按照规则，该地块要补地价从而实现改划（由非住宅用地转为住宅用地），能力本质开发。算上补交的41.5亿港元改划地价款，恒大团体在该名目的总投入超过89亿港元（约十一.3386美元）。  
展开全文    元朗地块还有另外一位债户。据港媒报导，持有该地皮的恒大子公司「盈邦企业」，曾于2021年被催讨办事费。文件揭-穿，恒大曾拜托丈量行就和生围地皮的补地价金额与地政总署交涉，并在一次上诉后，胜利将本来逾68.4亿元的补地价金额，压低至约41.5亿元。2021年10月，盈邦企业遭福安丈量师行上诉，指控其未根据协定领取额定办事费，并催讨600万港元。  
36氪致电福安丈量行方面，对方未予置评这项纠纷。同时，据香港公司注册处材料显示，持有元朗名目的公司「盈邦」于2022年十一月2及十一月4日有多份「停任接管人或经理人」，以及「偿付/了债债项或解除押记等的通知书」文件仍在待办中。这象征接管人已为名目找到买家，故解除相干接管人职务及债权的押记。  
两间公司签署的协定写明，盈邦企业但愿福安丈量师行可游说地政总署，如丈量行可将补地价金额降至50亿元或下列，盈邦企业将领取额定600万元办事费。  
香港中文大学经济学系传授庄太量质疑，补地价下调四成幅度，与过后的楼价变幅不可比例，以为香港地政总署应作解释。他对媒体指出，如市场价钱上涨，在未必能及时调剂，会泛起滞后，但以为市场调剂的幅度未必会有这么多：「除非一早高估了三四成，或有些缘故咱们看不到。」  
在恒大购入并补地价以前，元朗地块在前东家恒基兆业几经与布局委调规协商，都未能胜利改划。  
一份2020年10月提交的元朗地块布局案公示记载显示，元朗地块总占地约223.25万方尺，其中与米埔保育区相连的51万平方尺将会修复为湿地生态区，布局请求人许诺为开展名目临近的米埔湿地成立保育基金、向渔护署和环保署递交开展讲演、实行对环境影响的减缓措施及长时间保育名目办理等。后续湿地生态区保育将是一笔长时间投入，伴有与环保集团及其余利益关联方发生纠纷的危险。  
另外一方面，在补交「改划」地价款后，恒大元朗地块的楼面价曾经接近周边住宅均价，即「面粉和面包」同样贵。按总地价89.05亿港元计算，每平方尺楼面地价达9972港元，每平方尺约4000港元修建本钱以及8成使用率等要素，粗略预算往后即便「本钱价」卖楼，实用尺价要逾1.6万港元；以两成公道利润计算的话，售价或要达2万港元程度。  
36氪此前从美联物业元朗一间营业部得悉，紧邻恒大地块的元朗加州豪园于2022年3月录得一套修建面积约2044方尺的洋房成交，总价1680万港元，实用尺价约十一237元。周边存量住宅以独栋洋房为主，成交其实不活泼，要卖到2万港元尺价，难度颇高。  
比拟于许家印超过十一亿美元的大举投资，橡树资本处理元朗地块所获6.37亿美元，对该名目的估值更接近市场行情。  
截至目前，橡树资本未对元朗地块的资产处理置评，也没有披露买家是谁。在2022年第三季度回顾中，这家寰球不良资产办理公司再次强调了特殊时机投资于当下市场环境的机遇，橡树资本特殊时机战略联席总监Jordon L. Kruse写道：  
假如活动性承压的企业难以经过资本市场获取融资，特殊时机投资人可能由此处于可提供代替解决计划的无利位置，如构造性股权及纾困融资。这些资本解决计划通常将固定收益部份与认股权证或转股条款结合，帮忙企业防止重组或解决其余问题。反过去，特殊时机投资人往往会获取对企业的管制权或严重影响力，以赋与他们为被投企业发明明显增值的权益。  
恒大在港的多个名目也已陆续被接管，包罗位于香港湾仔的总部大楼中国恒大核心以及许家印的一栋位于山顶布力径、实用面积约5000平方尺的豪宅。  
作者|宋虹姗