3.3万亿巨资箭在弦上，澳洲地产行将反弹？

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近日，澳洲最大养老基金AustralianSuper收回正告：
面对寰球经济上行带来的衰退危险，必需避免澳洲联邦政府觊觎数额宏大的养老基金，由于这笔巨资不只能够轻松修复经济困局，还可能成为政客发明政绩的王牌。
Bloomberg报导称，AustralianSuper首席履行官Paul Schroder在承受媒体采访时表现：“我集体十分耽心各国政府当初在打养老金的算盘，他们极可能会说，当初经济问题重大了，把养老金动一动吧……这类无利于政治，无害于金融而且危害于社会的设法是风险的。”




澳洲养老基金投资状况一览，数据来源：APRA
作为全澳最大养老基金，AustralianSuper办理资产范围超过2,610亿澳元，而澳洲作为寰球养老基金范围第三大的国度，全部养老基金行业总范围高达3.3万亿澳元，曾经远远超过澳大利亚全国出产总值（2021年为2.37万亿澳元）。
在澳洲，养老金（superannuation）是居民为退休糊口进行筹备的一种储蓄和投资形式，而澳洲法律也强迫要求雇主向员工领取工资一定比例的养老金（10.5%），从而在进步居民退休糊口品质的同时，加重政府担负（政府养老金/age pension）。


然而，微小的资金范围早已成为一些政客眼中的肥肉，Schroder表现，在过来多年里，曾经有许多政客倡议凋谢养老金限度（法律规则65岁前阻止使用），让养老金账户持有人提前预付养老金购买屋宇，以此完成无效减缓住房可担负性的问题。
的确，假如立刻凋谢养老金，听凭账户持有人恣意取款消费，那末澳洲经济和消费在短时间必定将泛起绝后的发作。
然而这类狂欢当时，又必将带来两个微小的问题：
第一，通货收缩持续爆表，旺盛的需要将再次驱动本已过热的经济，推升商品和办事价钱，让曾经创下32年新高的通胀进一步好转。


澳大利亚2022年第三季度通胀状况，数据来源：NAB
第二，当透支养老金之后，大部份居民的退休糊口将毫无保障，届时将成为年青一代征税人的担负（政府自愿使用税收来领取政府养老金），重大影响澳洲经济和社会的将来。
所以，关于政府来讲，经过透支养老金完成政绩虽然充溢引诱，然而就如“潘多拉的魔盒”同样风险。
那末这是否代表澳洲养老基金注定与地产无缘呢？
其实偏偏相同，就在2021年上半年，澳洲各大养老基金对境边疆产名目共投入近十二0亿澳元，其注资比例高达净流入资金（net capital inflow）的40%。
澳洲慎监局（APRA）数据显示，流入澳洲地产的国内资金在同期也达到了近300亿澳元，同比增长高达28.13%。


澳洲养老基金对不同类型标的的投资比例一览，其中地产类型占比为8%，数据来源：APRA
好比，仅仅是来自德国的Allianz?Real?Estate基金，对澳洲地产的投资总额就达到了13亿欧元（15亿澳元），并在2020年与澳洲上市地产公司Charter?Hall一同合资收购了ALDI超市团体的物流核心（6.5亿澳元）。该基金首席履行官Rushbah Desai对澳洲地产行业的将来放弃高度乐观。
Rushbah表现：“像悉尼和墨尔本这类国内化大都市是咱们投资办公楼的首选，东海岸的许多地域都合适投资仓储和物流核心，另外咱们也在四大首府城市踊跃寻觅投资先生公寓的名目……投资机构对澳洲地产的青眼水平曾经愈来愈高。”
对此，作为澳洲最大养老基金的首席履行官，Schroder也表现反对几周前出炉的财政估算案，并违心与其余机构投资者一同投资澳洲房地产。




虽然澳联储（RBA）在往年5月开启的加息周期大幅贬低了资金和信贷本钱，并形成了房价的迅速上涨，然而从长时间来看，地产价钱的短时间回调与长时间的增长其实不产生冲突。
在地产价钱上行的同时，一波利好也曾经悄然产生。
就在10月中旬，澳大利亚移民部长Andrew Giles表现，联邦政府正在迅速消化前政府执政期间（新冠期间）所积存的上百万份签证请求，并曾经获取明显功效，受到积存的100多万份签证请求现已降落至80余万份。
不只如斯，得益于澳洲在疫情期间的优秀表示、后疫情时期的政策劣势以及新政府对移民的注重，更少量的海内移民已将指标锁定澳洲。
从6月至今，移民部曾经收到超过200万份签证请求。
移民部数据显示，仅在第三季度，该部门所管理的签证数量曾经高达135万份，这其中包罗先生、暂时工签以及游客等。
可见，新人口的少量涌入将持续为需要端带来微弱动能。


2022年9月澳大利亚空房率一览，数据来源：SQM
而在需要端继续增长的同时，供应端却仍旧顾此失彼——Bloomberg数据显示，目前全澳的出租房空房率仅为0.9%，为历史最低程度，而各大首府城市的房租均匀涨幅却高达10.2%。
需要增长，供应降落，是价钱下跌的教科书式例子。
不只如斯，就连近期刚刚发布的财政估算案中，也并无泛起能在短时间利好租客的政策。相同，澳洲财政部收回正告称，将来两年内行将泛起的人口暴跌就会致使房钱迅速下跌。


所以，这一些列问题偏偏为澳洲养老基金提供了更多的投资时机。
Allianze Real Estate基金剖析师表现，好比联邦和各州及领地政府斥巨资打造的数万套经济合用房，依然远远难以知足市场需要，那末养老基金能够瞄准经济合用房房租和市场房租之间的空档，针对这个价位打造可以填补市场空缺的地产名目。
此外，Schroder也强调，与其余兴旺经济体比拟，澳大利亚的机构投资者在房地产市场中的参预度依然较低，假如养老基金可以与其余机构投资者联手，那末将无望在基本上修复澳洲住房供应缺乏和可担负性的困难，与此同时也为基金账户持有人发明更高的可观收益。